Ziemia drożeje trzy razy szybciej niż zyski rolników

Tradycyjnie ostatni kwartał roku jest okresem, w którym średnie ceny ziemi rolnej nie rosną lub ich progres jest bardzo ograniczony.

Pod tym względem ostatnie trzy miesiące 2014 roku nie wyłamały się ze wzorca. Pomiędzy kwietniem i czerwcem za hektar ziemi rolnej płacono w obrocie prywatnym przeciętnie 31 464 zł - wynika ze stworzonego przez Lion's Bank indeksu wartości ziemi rolnej w Polsce.

Z jednej strony to jedynie o 375 zł więcej niż kwartał wcześniej, ale z drugiej, w ujęciu rocznym progres wyniósł już aż 4954 zł w przeliczeniu na 10 tys. metrów gruntu ornego.

Podobna dynamika wzrostu cen utrzymuje się już od wielu lat. W ciągu 10 lat ceny ziemi wzrosły o 406 proc., czyli średnio 17,6 proc. w skali roku. Gdyby ponadto szukać bardziej historycznych danych w Eurostacie, to okazałoby się, że ziemia rolna drożeje znacznie dłużej. Urząd szacuje bowiem, że w 1990 r. za hektar gruntu rolnego w Polsce trzeba było zapłacić równowartość 224 euro. Fakt, że wspomniany trend trwa wiele lat może generować zagrożenie korektą i tego ryzyka trzeba być świadomym lokując kapitał na tym ciekawy rynku.

Pamiętać trzeba także, że wiele osób inwestujących na rynku gruntów kupuje ziemię rolną w celu jej tzw. odrolnienia, czyli wykorzystania na inne cele niż rolnicze (np. pod budownictwo mieszkaniowe, magazynowe lub inną działalność). W takim przypadku fakt, że ziemia rolna drożeje jest tylko korzystnym dodatkiem, a nie głównym czynnikiem dającym szansę na zysk. Ziemia, którą można zabudować jest bowiem najczęściej kilku czy kilkunastokrotnie droższa niż ta stricte rolna.

Problem w tym, że odrolnienie jest procedurą długotrwałą i niepozbawioną ryzyka związanego z koniecznością przejścia niełatwej procedury administracyjnej zmiany przeznaczenia gruntu, a potem wyłączenia z produkcji rolnej (co może sporo kosztować). Zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany może jednak doprowadzić do znacznego wzrostu wartości nieruchomości.

W ostatnim czasie motorem napędowym dla obserwowanej na rynku gruntów hossy jest zbliżające się otwarcie rynku dla nabywców z Unii, gdzie ziemia jest przeciętnie 2-3 razy droższa niż nad Wisłą (choć nie brakuje krajów o cenach niższych- np. Francja czy Szwecja). Od maja 2016 roku obywatele UE będą mogli kupować ziemię nad Wisłą bez specjalnego - wymaganego dziś - zezwolenia.

Pobierz za darmo program PIT 2014

Zbliżanie się tej daty powoduje z jednej strony ograniczenie podaży, bo rolnicy nie chcą sprzedawać ziemi po dzisiejszych cenach, skoro za niewiele ponad rok ma być drożej. Z drugiej strony wiara, że maj 2016 roku będzie datą przełomową, powoduje jeszcze większy wzrost popytu na ziemię, który przy ograniczonej podaży nie może być zaspokojony - efekt to wyższe ceny. W odpowiedzi na ten mechanizm Ministerstwo Rolnictwa pracuje nad uregulowaniem obrotu ziemią, aby zapobiec spekulacjom. Nie ma pewności czy uda się uregulować tę materię w obecnej kadencji parlamentu.

Wspomniany argument otwarcia rynku, który wisi na sztandarze niemal każdego orędownika dalszego wzrostu cen gruntów, nie jest jednak jedynym. Nie można zaprzeczyć, że ostatnie lata przyniosły wzrost zyskowności produkcji rolnej. Przyjrzyjmy się stosownym danym na ten temat. Dla Polski Eurostat udostępnia je za okres 2004 - 2013. Na ich podstawie można szacować, że przeciętna produktywność rolnictwa wzrosła w tym czasie o prawie 70 proc. Daje to roczną dynamikę na poziomie 6,1 proc., a więc prawie 3 razy niższą niż obserwowany wzrost cen ziemi.

Za wzrostami cen stać mogą też dobrodziejstwa Wspólnej Polityki Rolnej Unii opartej na wysokich transferach do sektora rolniczego, niemal zerowe opodatkowanie w tym sektorze oraz preferencyjny systemem ubezpieczeń społecznych (KRUS).

Indeks stworzony przez Lion's Bank pokazuje, że w ostatnim kwartale 2014 roku najmocniej zdrożały grunty najsłabsze, o najmniejszej przydatności rolniczej. Sytuacja taka jest niemal regułą. Licząc od końca 2004 r., ziemia o najniższej przydatności rolniczej (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 467 proc. Dziesięć lat temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to ponad 24,4 tys. zł. Dla porównania, w przypadku gruntów dobrych (klas od I do IIIa) przeciętna cena hektara wzrosła z niespełna 9,2 tys. zł do ponad 42 tys. zł, czyli o 357 proc.

Jednym z powodów takiej sytuacji może być fakt, że opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej (potrzebne, aby grunt rolny mógł zostać zabudowany) są uzależnione od przydatności rolniczej gruntu. W przypadku urodzajnych ziem łączny koszt wyłączenia z produkcji może przekroczyć 800 tys. zł za hektar, podczas gdy w przypadku gleb słabych opłaty te mogą w ogóle nie wystąpić.

Bartosz Turek, Lion's Bank