W 2012 roku cena doprowadzi do zmian na rynku mieszkaniowym

Home Broker spytał swoich doradców, jakie są ich przewidywania na kolejny rok. Wyniki badania mają jedną myśl przewodnią - minimalizacja ceny zakupu będzie podstawowym kryterium wyboru nieruchomości. Nie powinno więc dziwić, że zgodnie z opinią respondentów na popularności zyska najtańszy segment mieszkań sprzedawanych przez deweloperów. W badaniu doradcy mogli wytypować część rynku, która - ich zdaniem - zyska lub straci na popularności.

Największą przewagę osób typujących wzrost udziału w rynku zanotował segment popularny rynku deweloperskiego. Warto przypomnieć, że w bieżącym roku 31,7 proc. mieszkań było sprzedanych na rynku pierwotnym - wynika z danych Home Broker. Zgodnie z opinią respondentów w 2012 roku udział ten powinien wzrosnąć. Takiej odpowiedzi udzieliło prawie 61 proc. doradców. Odmiennego zdania był tylko jeden doradca na 33, a 36 proc. nie wyraziło opinii o wzroście lub spadku popularności tego segmentu rynku.

Saldo odpowiedzi, a więc różnica między opiniami o wzroście i spadku popularności, wyniosło 58 proc. Za tak dużą przewagą odpowiedzi pozytywnych przemawia przede wszystkim relatywnie niska cena. Warto przypomnieć, że w ostatnich 12 miesiącach deweloperzy aktywnie konkurowali między sobą, co doprowadziło do sporej obniżki cen mieszkań, sięgającej od 300 do 900 zł w przeliczeniu na m kw. w takich miastach jak Poznań, Trójmiasto, Warszawa czy Wrocław.

Ponadto, choć program "Rodzina na Swoim" został okrojony, to preferuje on mieszkania nowe poprzez ustalenie limitu cen kwalifikujących do dopłat na poziomie o 25 proc. wyższym niż wobec nieruchomości używanych.

Na koniec warto zauważyć, że deweloperzy skłonni są oferować do sprzedaży mieszkania tym taniej, im wcześniejszy jest etap ich realizacji. Pozwala to potencjalnemu nabywcy zaoszczędzić kilka lub nawet kilkanaście procent, kupując na etapie przysłowiowej "dziury w ziemi". Obniżka ceny ma rekompensować ryzyko niepowodzenia inwestycji i czas oczekiwania na odbiór kluczy.

W przyszłym roku stan ten może się częściowo zmienić. Poziom bezpieczeństwa zawierania transakcji na rynku pierwotnym zostanie podniesiony poprzez wejście w życie ustawy o ochronie praw nabywcy mieszkań. Ma ona gwarantować kupującym pełną informację i ochronę przed upadłością dewelopera. Gdyby do tego dodać argument o rosnącym popycie (zgodnie z szacunkami Home Broker kupujących w 2011 roku było o 30 proc. więcej niż w 2010), nie należy się dziwić, że - zgodnie z danymi GUS - deweloperzy wciąż nie szczędzą nakładów na rozpoczynanie nowych inwestycji. Gdy rosnąca konkurencja będzie w dalszym ciągu przekładała się na spadek cen nowych mieszkań, będzie to przyciągać kupujących, którzy - będąc świadomymi sytuacji rynkowej - nie chcą przepłacać.

Wyniki badania nie są jasne odnośnie przyszłości wielkiej płyty. Co prawda dominująca grupa respondentów (50 proc.) uznała, że lokale w betonowych blokach będą traciły udział w rynku, ale nie można lekceważyć sporej grupy (27 proc.) osób o odmiennym zdaniu. Badania Home Broker pokazują, że Polacy szukają nowych mieszkań, ale w wielu przypadkach ograniczenie dostępu do kredytów może powodować, że nabywcy przychylnym okiem spoglądać będą na najtańszy segment mieszkań używanych. Warto bowiem zauważyć, że średnia cena ofertowa metra lokalu w wielkiej płycie jest w największych miastach przeciętnie o 14 proc. niższa od średniej dla całego rynku mieszkań używanych.

Nie dość jednak, że cena metra jest atrakcyjna, to i wielkość tych lokali jest o przynajmniej kilkanaście procent mniejsza niż w kamienicach czy nowym budownictwie. Podczas, gdy mieszkanie dwupokojowe ma w nowym budownictwie przeciętnie 52 m kw., to w wielkiej płycie są to 43 metry.

Z drugiej strony wśród kupujących grupa osób unikających betonowych bloków jest spora i rośnie ona wraz z bogaceniem się polskiego społeczeństwa. Po prostu wiele osób, mając do wyboru za tę samą cenę wielką płytę i nowy blok w mniej atrakcyjnej lokalizacji, wybierze to drugie rozwiązanie.

Jak pokazują dane Home Broker wielka płyta cieszy się obecnie dużą popularnością. W pierwszych trzech kwartałach 2011 roku mieszkania te stanowiły w największych miastach 26,9 proc. ogólnej liczby sprzedanych mieszkań. Oznacza to, że przeszło co czwarte sprzedane mieszkanie znajdowało się w 2011 roku w betonowym bloku.

Kilkunastoprocentowa przewaga odpowiedzi o spadku popularności nad opiniami przeciwnymi wystąpiła także w przypadku domów w obrębie miast oraz najdroższych mieszkań - apartamentów i lokali o podwyższonym standardzie. Główny powód upatrywany jest w ograniczaniu zgodności kredytowej osób najlepiej zarabiających. Do tej pory wybierali oni często kredyty w zagranicznych walutach, do których dostęp będzie po pierwszym stycznia znacznie trudniejszy (rekomendacja S). Nawet jednak spadek popularności tych segmentów rynku nie powinien odbić się na obrazie jego całości. Trzeba bowiem zauważyć, że obecnie najdroższy segment odpowiada za zaledwie kilka procent zawieranych transakcji.

W kolejnym roku prym wciąż wieść powinny obecnie najpopularniejsze lokale dwupokojowe. W 2011 r. stanowiły one ponad połowę lokali, które znalazły nabywców. Aż 62 proc. doradców spodziewa się, że w kolejnym roku popyt na dwa pokoje będzie jeszcze większy. Za jego niezmiennością opowiada się co trzeci doradca, a tylko 6 proc. z nich wróży spadek udziału lokali dwupokojowych w ogólnej liczbie zawieranych transakcji.

Identyczne odpowiedzi uzyskały kawalerki, które - zgodnie z odpowiedzią większości doradców - powinny być w kolejnym roku popularniejsze niż obecnie. Obecnie udział w kawalerek w rynku jest umiarkowany. W bieżącym roku odpowiadały one za 19,8 proc. transakcji.

Dla porównania mieszkania trzypokojowe były przedmiotem 22,9 proc. transakcji. Respondenci spodziewają się, że w 2012 roku udział tego segmentu w rynku spadnie. Odpowiedziało tak 56 proc. badanych. W przypadku większych mieszkań doradcy Home Broker spodziewają się realizacji jeszcze czarniejszego scenariusza. Obecnie zaledwie jedno mieszkanie na 25 ma przynajmniej cztery pokoje. Aż trzy czwarte badanych uważa, że w 2012 udział największych mieszkań w rynku spadnie.

Bartosz Turek, Robert Latuszek