Już od 5 miesięcy deweloperzy budują coraz mniej

Wrześniowe wyniki budownictwa mieszkaniowego pokazują wyhamowanie w kwestii rozpoczynania nowych inwestycji. Efekt ten widoczny jest zarówno w przypadku inwestorów indywidualnych, jak i (w znacznie większym stopniu) - deweloperów. Szczególnie ci drudzy mają mniejszą skłonność do rozpoczynania nowych projektów. Działanie takie jest pokłosiem rekordowej podaży mieszkań i tzw. "ustawy deweloperskiej". Nałożyła ona na deweloperów nowe kosztowne wymagania w przypadku inwestycji, których sprzedaż zaczęła się po 28 kwietnia br. W efekcie w pierwszych miesiącach roku widać było dużą determinację deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, a obecnie wręcz przeciwnie.

Właśnie dlatego dane GUS o wynikach całego sektora budownictwa mieszkaniowego we wrześniu br. pokazują spadek liczby rozpoczynanych budów o 34,4 proc. w porównaniu z wynikiem z analogicznego okresu przed rokiem. W przypadku liczby mieszkań, na które wydane zostały pozwolenia na budowę spadek jest jeszcze większy (35,2 proc.). Z drugiej jednak strony wzrost aktywności inwestorów z lat 2009 i 2010 powoduje, że od kilku miesięcy więcej oddaje się mieszkań do użytkowania.

Taka sytuacja w przypadku deweloperów skutkuje już od IV kwartału ub. r. potencjałem do pokazywania w księgach rachunkowych rosnących przychodów. Dopiero bowiem sprzedaż oddanego mieszkania do użytkowania pozwala na zaksięgowanie przychodów z tego tytułu.

We wrześniu liczba lokali oddanych do użytkowania wyniosła w przypadku deweloperów 5,3 tys. i była wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem o 14,8 proc. Gdyby wziąć pod uwagę dane za trzy kwartały tego roku, to okazałoby się, że w przypadku deweloperów progres wyniósł aż 40,9 proc. rok do roku. Taki wynik, nawet w powiązaniu ze spadkiem przeciętnej ceny nieruchomości, może pozwolić na podniesienie przychodu osiągniętego przez branżę w porównaniu z analogicznym okresem przed rokiem.

W całym sektorze budownictwa mieszkaniowego wyniki w omawianym zakresie także są pozytywne. We wrześniu oddano do użytkowania 12,6 tys. mieszkań, czyli o 15,9 proc. więcej niż w dziewiątym miesiącu roku 2011. Łącznie przez trzy kwartały oddano do użytkowania 104,6 tys. mieszkań co oznacza progres na poziomie 20,5 proc. rok do roku.

Z drugiej strony już od 5 miesięcy topnieją inwestycje mieszkaniowe. We wrześniu br. liczba nowych projektów, odniesiona do analogicznego okresu przed rokiem, była o 34,4 proc. niższa (dane dla całego sektora). W zeszłym miesiącu rozpoczęto budowę 12,4 tys. mieszkań. Przeważającą większość z nich (7103) rozpoczęli inwestorzy indywidualni, a niewiele ponad jedną trzecią (4348) deweloperzy. Warto przypomnieć, że jeszcze w kwietniu wynik deweloperów i inwestorów indywidualnych był zbliżony. Co więcej wrześniowy wynik deweloperów jest o 44,3 proc. niższy niż w analogicznym okresie przed rokiem. W przypadku inwestorów indywidualnych korekta liczby rozpoczynanych inwestycji sięgnęła 21,5 proc.

Rozciągając horyzont analizy na dane z całego bieżącego roku (okres styczeń-wrzesień) obserwowany spadek aktywności inwestycyjnej w sferze rozpoczynanych inwestycji nie jest tak duży i wynosi zaledwie 9 proc. względem analogicznego okresu 2011. Warto jednak zauważyć, że od lipca, kiedy regres w tym zakresie się pojawił, wciąż się pogłębia.

Gorsza sytuacja ma miejsce w obszarze liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia. Było ich we wrześniu o 35,2 proc. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W dziewiątym miesiącu 2012 roku wydano pozwolenia na budowę 12,6 tysięcy mieszkań. Kierunek w tym obszarze wyznaczają osoby fizyczne i deweloperzy. W przypadku tych drugich, odpowiedzialnych za jedną trzecią wydanych pozwoleń, widoczny był spadek o 55,1 proc. względem analogicznego okresu przed rokiem. Inwestorzy indywidualni otrzymali we wrześniu pozwolenia na budowę 7226 nieruchomości, czyli o 14,8 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości