Nowe mieszkania od dewelopera: Czym jest umowa deweloperska?

Zakup mieszkania to bez wątpienia niemały wydatek. Z tego powodu przed podjęciem ostatecznej decyzji powinniśmy mieć absolutną pewność, że transakcja zawierana z firmą deweloperską nie narazi nas na ewentualną utratę oszczędności całego życia. Właśnie dlatego 29 kwietnia 2012 roku weszła w życie tzw. ustawa deweloperska, która - przynajmniej w zamyśle rządzących - miała na celu ochronę interesów nabywców nowych mieszkań; przed jej wprowadzeniem deweloperzy posiadali pełną swobodę w konstruowaniu umów z klientami, dochodziło więc do wielu nieprawidłowości, a same dokumenty pełne były zapisów niekorzystnych dla kupujących. Deweloper mógł na przykład pobrać pieniądze, a potem bezkarnie przeznaczyć je na cele inne niż dokończenie budowy. Teraz kupujący jest zdecydowanie lepiej chroniony, ale sam może wyrządzić sobie krzywdę, jeżeli przed zakupem nowego mieszkania od dewelopera nie zapozna się dokładnie z treścią umowy deweloperskiej.

"Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r., Nr 232, poz. 1377)" wywołała na rynku nieruchomości niemałą rewolucję, bo zobowiązała deweloperów do sporządzania umów zgodnie z konkretnymi wytycznymi. Umowę deweloperską zawiera się wówczas, gdy dany inwestor chce kupić mieszkanie w inwestycji, która nie została jeszcze oddana do użytkowania. Może tym samym chodzić o nieruchomość, którą deweloper zaczął dopiero budować.

- Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego przed rozpoczęciem inwestycji budowlanej albo w trakcie trwania budowy - zauważa Maciej Balcerek z agencji architektonicznej Perfect Space. - Trzeba jednak pamiętać, że przepisy ustawy deweloperskiej dotyczą jedynie rynku pierwotnego i tych nieruchomości, które mają charakter mieszkaniowy. Nabywcami mieszkania muszą być osoby fizyczne.

Umowa deweloperska jest podstawą do wpisania w księdze wieczystej roszczenia o wybudowanie budynku i przeniesienia prawa własności. Koszty aktu obie strony ponoszą najczęściej po połowie. Co ważne, umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność. Samo jej podpisanie nie sprawia zatem, że stajemy się pełnoprawnymi właścicielami mieszkania, lecz jedynie zobowiązujemy się do jego zakupu po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie.

Wykonawca projektu musi sporządzić prospekt informacyjny, w którym znajdą się wszystkie niezbędne informacje na temat inwestycji budowlanej i powstającej nieruchomości. Na deweloperze ciąży również obowiązek przekazania nabywcy szczegółowych danych o swojej aktualnej sytuacji finansowej.

Każda umowa deweloperska musi zawierać określone informacje. Najważniejsze to: strony umowy, przedmiot umowy, dokładne informacje na temat stanu prawnego nieruchomości, jej położenia, powierzchni, standardu, ceny i układu pomieszczeń. Inne ważne dane to m.in. harmonogram kolejnych etapów inwestycji, termin jej zakończenia i przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności, rachunek powierniczy i gwarancje bankowe, sposoby i konsekwencje odstąpienia od umowy, kwota zadatku, wysokość odsetek i kar umownych oraz sytuacje, w których mogą zostać zastosowane.

- Nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli nie zawiera ona wszystkich elementów wymaganymi przepisami ustawy, informacje w niej zawarte są niezgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym albo deweloper deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami - dodaje Maciej Balcerek.

Warto zauważyć, że regulacje zapisane w ustawie deweloperskiej wciąż nie dają kupującym stuprocentowej gwarancji bezpieczeństwa. Dlatego trzeba samemu zadbać o własne interesy i przed zakupem nowego mieszkania od dewelopera uważnie przestudiować umowę deweloperską. W samym rejestrze klauzul niedozwolonych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów znajduje się bowiem około 300 pozycji, które dotyczą właśnie tego typu dokumentów.