Projekt domu i pozwolenie na budowę (cz. 6): Pozwolenia na budowę

Wnioskodawcą jest zawsze inwestor, jednak może on udzielić pełnomocnictwa na przykład projektantowi, aby ten działał w jego imieniu. Jest to rozwiązanie niewątpliwie wygodne, ponieważ sprawą zajmuje się osoba znająca znacznie lepiej wymogi formalne i procedurę administracyjną, jednak przy okazji bardziej kosztowne, gdyż projektant za te czynności zażąda dodatkowego wynagrodzenia (patrz - Umowa o projektowanie domu).

Nie należy traktować postępowania administracyjnego dotyczącego uzyskania pozwolenia na budowę jako obowiązku projektanta - urząd nie weryfikuje projektu budowlanego, lecz stwierdza prawo do zabudowy działki w sposób określony w projekcie budowlanym.

Najczęstszym problemem inwestorów składających wniosek o pozwolenie na budowę jest skompletowanie wymaganych dokumentów, i to we właściwej formie. W związku z tym postaramy się możliwie dokładnie opisać, co wniosek powinien zawierać i jakie dokumenty powinny zostać do niego dołączone.

Od 11 lipca 2003 r. (rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę) obowiązuje wzór wniosku o pozwolenie na budowę, który powinien zawierać:

• wskazanie wnioskodawcy,
• adres wnioskodawcy,
• treść wniosku, w tym nazwę i adres całego zamierzenia budowlanego, rodzaj obiektu, oznaczenie działki ewidencyjnej według ewidencji gruntów i budynków poprzez określenie obrębu ewidencyjnego oraz numeru działki ewidencyjnej,
• podpis wnioskodawcy.

Poza tym wniosek powinien być zgodny z wymaganiami ustalonymi w przepisach szczególnych. W sytuacji, gdy inwestor działa przez osoby upoważnione, należy także dołączyć odpowiednie upoważnienie.

Dokumenty, które należy dołączyć do wniosku (w przypadku domu jednorodzinnego):

1. Cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz ze wszystkimi opiniami, uzgodnieniami i sprawdzeniami, które były konieczne.

2. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli jest wymagana (jeśli została wydana np. z powodu braku aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

3. Aktualne zaświadczenia o przynależności projektantów do właściwej izby samorządu zawodowego aktualne na dzień opracowania projektu.

4. Oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami technicznymi (dołączone do projektu budowlanego).

5. Przygotowaną przez projektanta informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu (dołączona do projektu budowlanego).

6. Oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

7. Specjalistyczna opinia dotycząca:

- projektów budowlanych zawierających nowe, nie sprawdzone w krajowej praktyce rozwiązania techniczne, nie znajdujące podstaw w przepisach prawa i Polskich Normach,

- obiektów budowlanych, których wykonanie lub użytkowanie może stwarzać poważne zagrożenie dla użytkowników.

8. Znaki opłaty skarbowej.

Powyższe dokumenty wraz z wypełnionym formularzem wniosku stanowią razem wniosek kompletny. Jeśli brakować będzie jakiegokolwiek elementu lub w którymkolwiek dokumencie pojawi się błąd, podanie nie będzie spełniało wymogów formalnych i inwestor zostanie wezwany do jego uzupełnienia lub poprawienia w terminie 7 dni - jeżeli nie zostanie to dopełnione, wniosek zostanie pozostawiony bez rozpoznania.

Oznacza to, że aby ubiegać się o pozwolenie na budowę, trzeba będzie wszystkie dokumenty skompletować od nowa.

W przypadku niektórych błędów i braków dotyczących projektu budowlanego (tzw. nieprawidłowości merytoryczne) organ administracyjny nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, ustalając przy tym termin, po upływie którego wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. W tym przypadku także trzeba całą procedurę rozpoczynać od nowa.

Od wydanej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę przysługuje odwołanie do instancji wyższej (wojewoda) za pośrednictwem organu wydającego decyzję w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeśli w terminie 2 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (czyli 14 dni od jej doręczenia), nie zostaną rozpoczęte prace budowlane. Wygasa również, gdy budowa została przerwana na okres dłuższy niż 2 lata. Jeśli do tego dojdzie, rozpoczęcie lub wznowienie budowy może nastąpić jedynie po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę lub decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych. W obu przypadkach procedura jest identyczna, jak przy uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, co opisaliśmy wcześniej.

Jakakolwiek aktywność na placu budowy, zwłaszcza prace przygotowawcze, oznacza już rozpoczęcie prac budowlanych. Wymaga to wcześniejszego (na 7 dni przed zamierzonym terminem) zawiadomienia o tym Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Do prac przygotowawczych zalicza się:

• wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie,
• wykonanie niwelacji terenu,
• zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów,
• wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Nie wszystkie obiekty wymagają pozwolenia na budowę. Niektóre nie wymagają nawet zgłoszenia.

Pozwolenia na budowę nie wymagają m.in. (Art. 29 ustawy Prawo budowlane):

1. obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej(wymagają zgłoszenia):

- parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m kw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,

- płyty do składowania obornika,

- szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m sześc.,

- naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 30 m sześc. i wysokości nie większej niż 4,50 m,

- suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 m kw.;

2. wolno stojące budynki gospodarcze, wiaty i altany o powierzchni zabudowy do 10 m kw., przy czym na każde 500 m kw. powierzchni działki nie może przypadać więcej niż jeden taki obiekt, a powierzchnia działki nie może być mniejsza niż 500 m kw. (wymagają zgłoszenia);

3. indywidualne przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m sześc. na dobę (wymagają zgłoszenia);

4. altany i obiekty gospodarcze na działkach w pracowniczych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 25 m kw. w miastach i do 35m kw. poza granicami miast oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich;

5. miejsca postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie (wymagają zgłoszenia);

6. przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 30 m kw. (wymagają zgłoszenia);

7. pomosty o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m, służące do (wymagają zgłoszenia):

1. cumowania niewielkich jednostek pływających, jak łodzie, kajaki, jachty,

2. uprawiania wędkarstwa,

3. rekreacji;

8. opaski brzegowe oraz inne sztuczne, powierzchniowe lub liniowe umocnienia brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego,brzegu morskich wód wewnętrznych, niestanowiące konstrukcji oporowych (wymagają zgłoszenia);

9. pochylnie przeznaczone dla osób niepełnosprawnych (wymagają zgłoszenia);

10. instalacje zbiornikowe na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m sześc., przeznaczone do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych (wymagają zgłoszenia);

11. przyłącza do budynków: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne (wymagają zgłoszenia);

12. obiekty małej architektury;

13. ogrodzenia (zgłoszenia wymagają ogrodzenia budowane od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m);

14. obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położone na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych.

Jedynie zgłoszenia wymaga wykonywanie robót budowlanych m.in. polegających na (Art. 30 ustawy Prawo budowlane):

1. remoncie istniejących obiektów budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków, jeżeli nie obejmuje on zmiany lub wymiany elementów konstrukcyjnych obiektu i instalacji gazowych, z zastrzeżeniem pkt 2, albo zabezpieczenia przed wpływami eksploatacji górniczej lub powodzią;

2. remoncie instalacji gazowych w lokalach mieszkalnych oraz remoncie instalacji gazu płynnego w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;

3. przebudowie i remoncie przyłączy do budynku: elektroenergetycznych, wodociągowych,

4. kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych;

5. dociepleniu:

1. ścian budynków o wysokości do 12 m,

2. dachów budynków;

6. utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych;

7. instalowaniu i remoncie tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym;

8. remoncie pomostów;

9. instalowaniu krat na obiektach budowlanych (nie wymaga zgłoszenia w przypadku domów jednorodzinnych);

10. instalowaniu urządzeń na obiektach budowlanych (nie wymaga zgłoszenia, o ile urządzenie ma do 3 m wysokości).

Odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego lub warunków pozwolenia na budowę wymaga uzyskania decyzji o zmianie decyzji pozwolenia na budowę tylko w przypadku, gdy odstępstwo jest "istotne". Ponieważ w trakcie budowy bardzo często konieczne są zmiany w stosunku do projektu (np. ze względu na nowe technologie, które pojawiają się w trakcie realizacji inwestycji), "nieistotne" odstępstwa nie wymagają uzyskania dodatkowej decyzji. Według art. 36a, ust. 5 ustawy Prawo budowlane istotne odstępstwa to takie, które dotyczą:

- zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu;

- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji i elewacji;

- geometrii dachu ( kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych);

- niezbędnych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem;

- zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne;

- zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;

- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Poza tym zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę wymaga każde odstępstwo, dla którego należy uzyskać opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty określane przepisami szczególnymi.

Wynika z tego, że nieistotnymi odstępstwami są jedynie: zmiana układu wewnętrznego pomieszczeń oraz wybór materiałów stosowanych w trakcie budowy (o ile działania te nie wpłyną na elementy konstrukcji i wygląd elewacji budynku). Nawet zmiana stolarki okiennej, jeśli będzie miała wpływ na wygląd elewacji, może wymagać zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę.

W przypadku gdy inwestor nie jest pewny, czy odstępstwo jest istotne, może zwrócić się do organu nadzoru, który musi w ciągu 14 dni udzielić odpowiedniej odpowiedzi. Nieudzielenie informacji w tym terminie jest równoznaczne z uznaniem odstępstwa za nieistotne.

Wszystkie odstępstwa powinny zostać opisane w dzienniku budowy, a odpowiednie rysunki i opisy powinny być przez projektanta zamieszczone w projekcie budowlanym.

Jeśli dojdzie do odstępstwa bez uzyskania wymaganej zmiany pozwolenia na budowę, organ nadzoru budowlanego ma obowiązek doprowadzić obiekt do stanu zgodnego z prawem. Gdy wykonywane są roboty budowlane, organ nadzoru wstrzymuje je postanowieniem, podając w nim przyczynę i określając niezbędne zabezpieczenia. Następnie w ciągu 2 miesięcy, bo tak długo jest ważne postanowienie, wydaje decyzję co do dalszego działania (zaniechanie dalszych robót, częściowa lub całkowita rozbiórka, wykonanie określonych robót budowlanych itp.), które inwestor musi z reguły wykonać na własny koszt.

Jeśli obiekt jest budowany lub wybudowany bez pozwolenia na budowę, organ nadzoru budowlanego nakazuje w drodze decyzji jego rozbiórkę. Podobna procedura jak w przypadku odstępstwa stosowana jest tylko w przypadku, gdy budowany (wybudowany) obiekt spełnia następujące warunki:

- jest zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub aktualną decyzją o warunkach zabudowy),

- nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem.