Wybór i zakup działki (cz. 3): Księga wieczysta nieruchomości

Kolejnym krokiem po sprawdzeniu miejscowego planu zagospodarowania terenu powinno być sprawdzenie księgi wieczystej.

Zapisy w księdze wieczystej nie zawsze są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Jednak ze względu na zasadę rękojmi wiary publicznej wpisy w księdze (oraz wzmianki o złożeniu wniosku o wpis) będą obowiązywać osobę nabywającą prawo własności.

Z drugiej strony osoba nabywająca własność nieruchomości powinna zapoznać się z jej księgą wieczystą m.in. po to, aby zasada rękojmi nie została podważona.

Księgi wieczyste to szczególnego rodzaju jawny rejestr urzędowy, który prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi mają ujawniać pełny obraz stanu prawnego nieruchomości. Oprócz tego można w nich ujawniać niektóre prawa osobiste i roszczenia.

Ustawodawca przyjął tzw. realny system ksiąg wieczystych, co oznacza, że księgi prowadzi się dla rzeczy (nieruchomości) niezależnie od zmian właściciela.

Tu należy powiedzieć, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), są nimi także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, o ile inne przepisy określają je jako odrębny od gruntu przedmiot własności. W istocie jednak księgę wieczystą prowadzi się dla nieruchomości gruntowej i w tej księdze dokonywane są wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość.

Według ustawy każda nieruchomość ma odrębną księgę wieczystą. Prawo dopuszcza jednak wyjątki, np. w następujących sytuacjach:

• gdy nieruchomości graniczące ze sobą posiada jeden właściciel, może on żądać połączenia ich w jednej księdze wieczystej;

· gdy w posiadaniu jednego właściciela znajdują się nieruchomości stanowiące jedność gospodarczą, również można żądać połączenia ich w jednej księdze wieczystej;

· gdy nieruchomość zostanie podzielona.

Księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości gruntowych, lokalowych i budynkowych, czyli ujawniają one stan prawny wszelakich nieruchomości. Od nowelizacji w 1992 r. są prowadzone księgi wieczyste także dla kilku ograniczonych praw rzeczowych:

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;

• spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego;

• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

To rozwiązanie dało możliwość uzyskania kredytu hipotecznego. Księgi dla ograniczonych praw rzeczowych prowadzone są do chwili przekształcenia ich w odrębną własność, co zobowiązuje właściciela do ujawnienia swego prawa i przekształcenia takiej księgi w księgę dla nieruchomości.

W przypadku odrębnej własności lokali w budynkach wielorodzinnych są prowadzone księgi: jedna dla nieruchomości gruntowej, gdzie dokonuje się wpisów dotyczących części wspólnych, oraz księgi "lokalowe", czyli z wpisami dotyczącymi każdego wydzielonego lokalu z osobna.

Zgodnie z nowelizacją z 2001 r. księgi wieczyste zakłada się i prowadzi także dla nieruchomości, które do tej pory nie miały ksiąg wieczystych, oraz dla nieruchomości, których księgi uległy zagubieniu lub zniszczeniu.

Księga wieczysta zakładana jest na wniosek osoby uprawnionej, czyli:

• dla nieruchomości państwowej lub komunalnej - właściwa państwowa lub komunalna jednostka organizacyjna lub osoba, której przekazano nieruchomość w użytkowanie wieczyste;

• dla nieruchomości nie stanowiącej własności państwowej - właściciel nieruchomości, osoba posiadająca ograniczone prawo własności na nieruchomości oraz wierzyciel, któremu przysługuje prawo wpisywane do księgi wieczystej.

Założenie księgi może także nastąpić na wniosek osoby, której przysługuje takie prawo na podstawie szczególnych przepisów (np. Zakład Ubezpieczeń Społecznych jest upoważniony do składania wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości stanowiących własność jego dłużników).

Oprócz wniosku należy przedłożyć (dołączyć) kilka dokumentów:

• dokument określający, kto jest właścicielem nieruchomości (najczęściej umowa w formie aktu notarialnego);

• dokumenty oznaczające nieruchomość - dane katastru nieruchomości (niegdyś były to: wypis z ewidencji gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej.)

Po złożeniu wniosku i odpowiednich dokumentów rozpoczyna się postępowanie (nieprocesowe), w którym sąd zadecyduje o założeniu księgi lub odrzuceniu wniosku.

Księga składa się z czterech działów:

1. Dział pierwszy charakteryzuje nieruchomość pod względem faktycznym (podstawą są dane katastru nieruchomości, a także jeżeli chodzi o lokal - zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, a w przypadku domu jednorodzinnego - zaświadczenie wydane przez spółdzielnię oraz dane katastru nieruchomości), tj. położenie, opis, mapę, sposób korzystania (przeznaczenie) oraz obszar. W dziale pierwszym zawarte są również informacje o prawach rzeczowych ustanowionych na korzyść danej nieruchomości (np. służebności gruntowe przysługujące właścicielowi nieruchomości).

2. Dział drugi zawiera dane właściciela nieruchomości i użytkownika wieczystego. Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, wpisuje się każdego z nich z zaznaczeniem jego udziału.

3. Dział trzeci poświęcony jest wpisom praw rzeczowych obciążających nieruchomość z wyjątkiem hipoteki. Ponadto ujawnia się ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością.

4. Dział czwarty zawiera wpisy hipoteczne.

Treścią księgi wieczystej są wpisy dotyczące nieruchomości, dla której została założona. Za wpis uważa się każdą adnotację dotyczącą zmiany stanu prawnego nieruchomości (także wykreślenie). Wzmianka dokonana w księdze, np. o wpłynięciu wniosku o dokonanie wpisu, nie jest wpisem. Wpisy można podzielić na dwie kategorie:

• tymczasowe (np. wpis hipoteki przymusowej na podstawie zarządzenia sądu),

• ostateczne - kończą postępowanie wszczęte na wniosek o dokonanie wpisu.

"Wpisy dokonywane są tylko na wniosek, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu. Wniosek o wpis składa się na piśmie." Wniosek może złożyć każda z zainteresowanych stron, których wpis będzie dotyczył.

Podstawą do dokonania wpisu mogą być jedynie dokumenty stanowiące o powstaniu, przeniesieniu, obciążeniu i wygaśnięciu prawa oraz dokumenty deklaratoryjne, stwierdzające stan prawny i rzeczowy nieruchomości. Wymogi formalne dotyczące dokumentu zawierają wiele rygorystycznych wyjątków, najczęściej wymagane jest złożenie dokumentu w postaci aktu notarialnego, orzeczenia sądowego, decyzji administracyjnej itp.

Akt notarialny dotyczący zmiany stanu prawnego nieruchomości powinien zawierać wniosek o dokonanie wpisu, notariusz zaś zobowiązany jest do przesłania odpisu aktu do odpowiedniego sądu wieczystoksięgowego. Notariusz także pobierze odpowiednią opłatę za wpis do księgi.

W innych przypadkach (dziedziczenie, hipoteka czy inne ograniczenie prawa rzeczowego) wniosek składa osoba zainteresowana, opłacając jednocześnie koszta wpisu.

Prowadzenie ksiąg wieczystych leży w gestii sądów rejonowych. Sąd bada zasadność wniosku przede wszystkim od strony formalnej, nie rozstrzyga zaś poprzez merytoryczną ocenę zdarzeń prawnych przedstawionych w dokumentach będących podstawą wniosku, czy prawo rzeczywiście istnieje. Zwłaszcza nie rozstrzyga sporu o prawo.

Sąd wieczystoksięgowy bada:

• treść i formę wniosku, by określić czy żądanie dotyczy prawa podlegającego wpisowi do księgi;

• treść i formę dołączonych do wniosku dokumentów, by stwierdzić, czy konkretny dokument dotyczy zmiany stanu prawnego nieruchomości, nie ocenia jednak dokumentów pod względem merytorycznym;

• treść księgi wieczystej, w której mogą zaistnieć przeszkody dla wpisu.

W przypadku wystąpienia sprzeczności pomiędzy treścią księgi wieczystej a dokumentem sąd nie może dokonać wpisu.

Sąd co do zasady jest związany decyzjami administracyjnymi. Wyjątkowo wypracowano w orzecznictwie instytucję tzw. decyzji nieważnej z mocy samego prawa. Wydanie zatem decyzji administracyjnej przez osobę nieupoważnioną spowoduje jej nieważność i nie będzie ona mogła stanowić podstawy wpisu do księgi wieczystej.

Od 2004 r. zakładanie ksiąg wieczystych oraz ich prowadzenie odbywa się wyłącznie w systemie informatycznym. Docelowo wszystkie dotychczasowe oraz nowe księgi mają przybrać postać wyłącznie elektroniczną, papierowe wersje zaś staną się jedynie częścią akt księgi wieczystej. Ma to uprościć i przyspieszyć wszystkie procedury związane ze składaniem wniosków, ich rozpatrywaniem i dokonywaniem wpisów w księgach, a przede wszystkim uzyskiwaniem odpisów i przeglądaniem ksiąg.

Teraz tylko część ksiąg zostało wprowadzonych do systemu, kolejne są wprowadzane. Przenoszeniem "papierowych ksiąg" zajmują się tzw. ośrodki (sądy) migracyjne. Dotychczasowa księga wieczysta może być przeglądana i mogą być wydawane jej odpisy do czasu przekazania do ośrodka migracyjnego ksiąg wieczystych.

Więcej informacji na temat ksiąg wieczystych znajdziesz tutaj.