ECHO (ECH): Przekazanie do publicznej wiadomości informacji poufnej dotyczącej zawarcia znaczących umów dotyczących sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej przy Al. Jana Pawła II nr 22 w Warszawie - raport 35

Raport bieżący nr 35/2016

Podstawa Prawna:
Art. 17 ust. 1 MAR - informacje poufne.

Na podstawie art. 17 ust. 1 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie nadużyć na rynku (rozporządzenie w sprawie nadużyć na rynku) oraz uchylające dyrektywę 2003/6/WE Parlamentu Europejskiego i Rady i dyrektywy Komisji 2003/124/WE, 2003/125/WE i 2004/72/WE ("MAR”), Zarząd spółki Echo Investment S.A. ("Spółka”), przekazuje informację poufną.

Treść informacji poufnej:

Zarząd Spółki informuje, że w dniu 28 października 2016 r. Spółka i jej podmiot zależny, to jest Q22 – Projekt Echo - 128 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - spółka komandytowa z siedzibą w Kielcach ("Sprzedający”) zawarły w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego przy Al. Jana Pawła II nr 22 w Warszawie ("Nieruchomość”) oraz prawa własności budynku biurowo-handlowo-usługowego położonego na tym gruncie, znanego jako Q22 ("Budynek”), oraz innych ruchomości i praw związanych z Budynkiem określonych w umowie ("Umowa Przedwstępna”). Umowa Przedwstępna została zawarta przez:

1) Sprzedającego jako użytkownika wieczystego Nieruchomości i właściciela posadowionego na niej Budynku;

2) Spółkę jako gwaranta Sprzedającego, przystępującego do długu wynikającego z niektórych zobowiązań Sprzedającego;

3) IREEF – Strykow Propco spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie jako kupującego ("Kupujący”); oraz

4) IREEF Lux HoldCo 3 S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu jako gwaranta Kupującego ("Gwarant Kupującego”) jako przystępującego do długu wynikającego z niektórych zobowiązań Kupującego.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości ("Umowa Przyrzeczona”) zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków zawieszających:

1) Sprzedający dostarczy Kupującemu wystawiony przez odpowiednie banki oryginał pisma dotyczącego spłaty istniejących kredytów Sprzedającego (wskazujący w szczególności kwoty kredytów na dzień finalizacji transakcji);

2) Sprzedający wypełni ostatni z warunków nałożonych na Sprzedającego w pozwoleniu na użytkowanie Budynku (wykonanie niektórych prac wykończeniowych), zawiadomi o tym właściwy organ oraz doręczy Kupującemu oryginał tego zawiadomienia;

3) Sprzedający aneksuje jedną z umów najmu dotyczącą pomieszczeń w Budynku, wskazaną w Umowie Przedwstępnej i według zasad określonych w Umowie Przedwstępnej;

4) Sprzedający wykona pewne prace i inne czynności związane ze stanem technicznym Nieruchomości; oraz

5) Kupujący i Sprzedający uzyskają pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego dotyczącą opodatkowania transakcji podatkiem VAT wydaną przez odpowiedni organ.

Kupujący będzie miał prawo zrzeczenia się spełnienia niektórych lub wszystkich warunków zawieszających (za wyjątkiem tych wskazanych w pkt 1 oraz 5 powyżej), a w takim przypadku każdy warunek zawieszający objęty takim zrzeczeniem będzie uważany za niezastrzeżony.

Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się wszystkich warunków zawieszających, w terminie określonym w Umowie Przedwstępnej. Strony postanowiły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta najpóźniej w dniu 30 czerwca 2017 roku, lub w innym terminie uzgodnionym na piśmie pomiędzy Sprzedającym i Kupującym. Jednakże w przypadku, w którym wszystkie warunki zawieszające zostaną spełnione do dnia 25 listopada 2016 roku, zawarcie Umowy Przyrzeczonej nastąpi w dniu 6 grudnia 2016 roku. W przypadku, w którym wszystkie warunki zawieszające będą spełnione w dniu lub przed dniem 15 stycznia 2017 roku, a jedynie warunek zawieszający wskazany w punkcie 5 powyżej (pisemna interpretacja przepisów prawa podatkowego dotyczącą opodatkowania transakcji podatkiem VAT) zostanie spełniony po tej dacie (ale nie później niż w dniu 26 stycznia 2017 roku), podpisanie Umowy Przyrzeczonej będzie miało miejsce w dniu 30 stycznia 2017 roku.

Spółka jako strona Umowy Przedwstępnej przystąpiła do długu wynikającego z niektórych zobowiązań Sprzedającego wskazanych w Umowie Przedwstępnej. Spółka będzie także stroną Umowy Przyrzeczonej i przystąpi do długu wynikającego ze wszystkich zobowiązań Sprzedającego wskazanych w Umowie Przyrzeczonej.

Gwarant Kupującego jako strona Umowy Przedwstępnej przystąpił do długu wynikającego z niektórych zobowiązań Kupującego wskazanych w Umowie Przedwstępnej. Gwarant Kupującego będzie także stroną Umowy Przyrzeczonej i przystąpi do długu wynikającego z niektórych zobowiązań Kupującego wskazanych w Umowie Przyrzeczonej.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, w dniu zamknięcia transakcji (tj. w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej) strony postanowiły, że wraz z Umową Przyrzeczoną zawarte zostaną następujące umowy:

1) umowa gwarancji jakości na roboty budowlane dotycząca Budynku – pomiędzy Sprzedającym jako gwarantem, Spółką jako przystępującym do długu wynikającego z zobowiązań Sprzedającego oraz Kupującym jako beneficjentem;

2) umowa o zarządzanie Nieruchomością – pomiędzy Kupującym jako właścicielem a EPP Property Management – Minster Investments spółka z ograniczona odpowiedzialnością-spółka komandytowa” z siedzibą w Kielcach jako zarządcą Nieruchomości ("Umowa Zarządzania Nieruchomością”);

3) gwarancja czynszowa dotycząca zapewnienia minimalnego poziomu przychodów odnoszących do niezajętych pomieszczeń w Budynku, pomiędzy Kupującym jako beneficjentem, Sprzedającym jako gwarantem oraz Spółką jako przystępującym do długu wynikającego zobowiązań Sprzedającego; oraz

4) umowa na prace wykończeniowe oraz dodatkowe prace, dotycząca wykonania określonych prac, w tym przede wszystkim prac wykończeniowych, na terenie Budynku, pomiędzy Sprzedającym jako wykonawcą, Kupującym jako zamawiającym, Spółką jako przystępującym do długu wynikającego zobowiązań Sprzedającego oraz Gwarantem Kupującego jako przystępującym do długu wynikającego z zobowiązań pieniężnych Kupującego ("Umowa Na Prace Wykończeniowe”).

Cena za Nieruchomość zostanie ustalona na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej według formuły stanowiącej sumę (1) ilorazu rocznych przychodów czynszowych netto z Nieruchomości oraz stopy kapitalizacji 5,35%, (2) wartości bieżącej czynszów netto w okresach i dla powierzchni uzgodnionych między Stronami pomniejszoną o (3) iloczyn 700 EUR + VAT, tj. 3.030,51 PLN według średniego kursu, ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej ("Kurs Średni”) + VAT, jako uzgodniony między Stronami koszt wykończenia jednego metra kwadratowego powierzchni biurowej netto Budynku, oraz sumy powierzchni, która na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej nie będzie wynajęta lub przekazana najemcom.

Jednoczenie Umowa Na Prace Wykończeniowe przewiduje wynagrodzenie, należne Sprzedającemu od Kupującego, za wykonanie po zawarciu Umowy Przyrzeczonej prac wykończeniowych, w pomieszczeniach Budynku przeznaczonych na wynajem, które na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej nie będą jeszcze wynajęte albo będą wynajęte ale prace wykończeniowe nie zostaną jeszcze zakończone. Wynagrodzenie wynosi 700 EUR + VAT, tj. 3.030,51 PLN według Kursu Średniego + VAT, za każdy metr kwadratowy powierzchni wykończony przez Sprzedającego i będzie płatne po spełnieniu się warunków wskazanych w Umowie Na Prace Wykończeniowe.

Po dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej cena może ulec zmianie, na warunkach określonych w Umowie Przedwstępnej.

Umowa Przedwstępna przewiduje, iż po spełnieniu się warunku zawieszającego związanego z wykonaniem prac wykończeniowych określonych w pozwoleniu na użytkowanie, Kupujący wpłaci na własny rachunek zastrzeżony zaliczkę na poczet ceny w wysokości 13.500.000 EUR tj. 58.445.550,00 PLN według Kursu Średniego. W dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej zaliczka będzie zapłacona na rzecz Sprzedającego.

Umowa Przedwstępna określa następujące przypadki, w których kara umowna może być należna:

1) brak wpłaty zaliczki przez Kupującego na jego rachunek zastrzeżony – kara umowna należna Sprzedającemu w wysokości 13.500.000,00 Euro, tj. 58.445.550,00 PLN według Kursu Średniego;

2) odstąpienie od umowy przez Sprzedającego lub Kupującego (w niektórych przypadkach wskazanych w Umowie Przedwstępnej) – kara umowna należna odpowiednio Sprzedającemu lub Kupującemu, w wysokości 13.500.000,00 Euro, tj. 58.445.550,00 PLN według Kursu Średniego;

3) ewentualny brak pokrycia wszystkich kosztów eksploatacyjnych Nieruchomości opłatami eksploatacyjnymi płatnymi przez niektórych najemców pomieszczeń w Budynku – kara umowna należna Kupującemu obliczona jako całkowita kwota niedoboru w całym roku 2017 podzielona przez 5,35%;

4) nieuzyskanie określonego certyfikatu BREEAM dla Budynku przez Kupującego - kara umowna należna Kupującemu w wysokości 500.000,00 Euro, tj. 2.164.650,00 PLN według Kursu Średniego;

5) naruszenie przez Spółkę zobowiązania do zapewnienia, aby Sprzedający nie został rozwiązany ani zlikwidowany po zawarciu Umowy Przyrzeczonej przez oznaczony okres - kara umowna płatna przez Spółkę na rzecz Kupującego w kwocie 54.000.000,00 Euro, tj. 233.782.200,00 PLN według Kursu Średniego.

Zapłata ww. kar umownych wyłącza uprawnienia do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych przekraczających wysokość tych kar.

Umowa Na Prace Wykończeniowe określa, iż w razie niewykonania przez Sprzedającego niektórych z prac wskazanych w Umowie Na Prace Wykończeniowe, w określonym w Umowie Na Prace Wykończeniowe terminie, w wyniku czego Kupujący dokona wykonania zastępczego, którego koszt będzie wyższy niż wynagrodzenie Sprzedającego, należne gdyby dana praca została przez Sprzedającego wykonana, Kupujący otrzyma karę umowną należną Kupującemu w wysokości równej różnicy pomiędzy kosztami takiego wykonania zastępczego a wynagrodzeniem Sprzedającego, należnym gdyby dana praca została przez Sprzedającego wykonana. Zapłata ww. kary umownej wyłącza uprawnienia do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych przekraczających wysokość tych kar.

Spółka uznaje Umowę Przedwstępną za znaczącą, z uwagi na wartość planowej w Umowie Przedwstępnej transakcji.

Umowa Przedwstępna zawiera oraz Umowa Przyrzeczona będzie zawierać standardowe w tego typu transakcjach zapewnienia i oświadczenia sprzedawcy i kupującego jak również standardowe kwestie dotyczące odpowiedzialności stron. Postanowienia umów nie odbiegają od postanowień powszechnie stosowanych w tego typu transakcjach.

W razie spełnienia się poszczególnych warunków zawieszających oraz zawarcia Umowy Przyrzeczonej Spółka będzie przekazywać ww. informacje poprzez odrębne raporty bieżące.