Dwa pokoje za 957 zł miesięcznie!
Koszt zakupu mieszkania na kredyt znowu spadł. Kupując dziś mieszkanie trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie o 20 proc. niższym niż dwa lata temu. W efekcie rata długu zaciągniętego na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w dużym mieście wynosi 957 zł - wynika z szacunków Lion's Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl.
Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w styczniu br. osiągnęła poziom 80,1 pkt, co było wynikiem odrobinę niższym niż miesiąc wcześniej (80,5 pkt.). Czym jest wskaźnik stworzony przez Lion's Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.
Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem o 0,4 proc. niższym niż w przed miesiącem, a rok temu koszt zakupu mieszkania na kredyt był o 6,1 proc. wyższy niż dziś (indeks na poziomie 85 pkt.). Nie można też zapomnieć o fakcie, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był o 24,8 proc. droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.).
Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast niemal się nie zmieniła (wzrost o 0,4 proc. r/r).
Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,7 do 7,9 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,5 tys. zł), Wrocław (5,6) i Gdańsk (5,5). Na drugim biegunie jest Łódź z wynikiem na poziomie 3,7 tys. zł za m kw. Relatywnie niskie są też ceny w Katowicach (3,8 tys. zł), czy Bydgoszczy (3,8 tys. zł). Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych - przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.
Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,19 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,82 proc. (wynik dla 18 banków). Przy notowanym na początku miesiąca WIBOR-ze 3M na poziomie 1,99 proc. średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,81 proc. Jest to jeden z najniższych wyników w historii, a spadające notowania WIBOR-u z kolejnych dni lutego sugerują, że w marcu wyznaczone zostanie kolejne historyczne minimum (kredyty będą najtańsze w historii).
Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 957 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 574 zł, a trzypokojowych lokali 1435 zł miesięcznie.
W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2219 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1480 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 888 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 410 - 420 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 690 - 710 zł, a trzech około 1040 - 1060 zł.
Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75 proc. W październiku br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 2 proc., a więc o ponad połowę, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże.
Warto jednak podkreślić, że w ostatnim tygodniu lutego 2015 r. rynek spodziewał się już obniżki stóp procentowych na najbliższym posiedzeniu Rady (w marcu). W efekcie trzymiesięczna (3M) stawka WIBOR notowana była 24 lutego na poziomie 1,84 proc., a więc wyraźnie poniżej wciąż obowiązującej stopy referencyjnej 2 proc. utrzymywanej przez Radę na tym poziomie od października 2014 r. Można więc uznać, że spodziewana obniżka stóp jest już dyskontowana przez graczy rynkowych.
Co przyniosą kolejne miesiące? Wiedzę na ten temat niosą ze sobą notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 24 lutego 2015 r. kontrakty za 6 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,53 proc., a więc wyraźnie niżej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,84 proc.). Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,78 proc., czyli również niżej niż 24 lutego. Z tych notowań wnioskować można, że w perspektywie 3 kwartałów rynek spodziewa się 2 obniżek stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR powinien być wyraźnie niższy niż wskazują dzisiejsze notowania. Kredyty powinny więc pozostać relatywnie tanie przez dłuższy czas. Tak przynajmniej sugerują dzisiejsze notowania.
Bartosz Turek, Lion's Bank, Marcin Drogomirecki, Morizon.pl
Gdzie szukać informacji o pieniądzach z funduszy europejskich?