Od nowego roku trudniej o kredyt hipoteczny
Minimalny wkład własny dla osób, które będą chciały zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości mieszkalnej, w 2016 r. będzie wynosił, co do zasady, 15 proc. wartości nieruchomości. To efekt rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Osoby, które planują nabycie nieruchomości, powinny być przygotowane na nadchodzące zmiany.
Pomimo że wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S pochodzi z czerwca 2013 r., jej skutki odczuwalne są do chwili obecnej, a od nowego roku podwyższony z 10 proc. do 15 proc. zostanie minimalny wkład własny potrzebny do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Chociaż rekomendacja wydana przez KNF nie ma charakteru ustawy ani rozporządzenia, to w związku z tym, że Komisja pełni rolę nadzorczą także nad rynkiem bankowym, jej rekomendacje mają charakter wiążący. Celem wprowadzenia Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie było ograniczenie ilości niespłacanych kredytów bankowych, stąd podniesienie wymagań niezbędnych do udzielenia kredytu.
Jednym z podstawowych założeń Rekomendacji S jest podniesienie poziomu wkładu własnego osób zamierzających zaciągnąć kredyt hipoteczny. W praktyce oznacza to, że osoby nieposiadające stosownych środków mają znacznie ograniczoną możliwość zaciągnięcia kredytu. Rekomendacja ta odwołuje się do wskaźnika LtV, który oznacza stosunek wartości ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości. Wysokość wskaźnika dla nieruchomości mieszkalnych nie powinna przekraczać odpowiednio 95 proc. w 2014 r., 90 proc. w 2015 r. i 85 proc. w 2016 r. Oznacza to, iż minimalna wysokość wkładu własnego wynosić powinna odpowiednio 5 proc., 10 proc. i 15 proc. Docelowo wysokość wskaźnika dla nieruchomości mieszkalnych nie powinna przekraczać 80 proc., a więc jeżeli rekomendacja nie ulegnie zmianie od 2017 r. minimalny wkład własny wymagany przy zakupie nieruchomości wynosił będzie 20 proc. jej wartości.
W odniesieniu do nieruchomości komercyjnych rekomendacja ustala wysokość wkładu własnego na poziomie 25 proc. (wskaźnik LtV nie powinien przekraczać 75 proc.).
Minimalna wysokość wkładu własnego jest wiążąca. Rekomendacja przewiduje jednak jeden wyjątek w tym zakresie. W 2016 r. minimalny wkład własny będzie mógł być równy 10 proc. wartości nieruchomości, jednak tylko w przypadku, gdy brakująca wartość, tj. 5 proc., wkładu własnego będzie odpowiednio ubezpieczona. Dotyczy to także sytuacji, gdy kredytobiorca przedstawi dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych (obligacjach) Skarbu Państwa lub NBP. W praktyce zatem najczęściej stosowanym sposobem na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego będzie ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Zanosi się na to, iż na rynku w 2016 r. będą funkcjonować banki decydujące się na udzieleniu kredytu hipotecznego przy jedynie 10 proc. wkładzie własnym zabezpieczonym ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Decydujący o atrakcyjności takiego rozwiązania będzie koszt ubezpieczenia niższego wkładu własnego. Rekomendacja daje jednak taką możliwość, co jest szansą dla osób mających problem ze zgromadzeniem 15 proc. wkładu własnego.
Analogiczne regulacje w zakresie zabezpieczenia wysokości wkładu własnego obowiązywać będą od 2017 r. kiedy minimalna wysokość wkładu własnego wynosić będzie zasadniczo 20 proc. lub 10 proc. oraz odpowiednio ubezpieczone pozostałe 10 proc. Regulacje te wskazują, że osoby zamierzające nabyć nieruchomości mieszkalne w najbliższych latach, powinny przekalkulować czy warto czekać, narażając się na kolejne wymogi Rekomendacji S.
Obowiązująca Rekomendacja S, oprócz określenia minimalnego wkładu własnego, zawiera także inne zasady, które wpływają na mniejszą dostępność kredytów i większy formalizm w procesie ich udzielania. Z jej treści wynika m.in., że bank powinien udzielać klientom detalicznym kredytów zabezpieczonych hipotecznie wyłącznie w walucie, w jakiej uzyskują oni dochód, także w przypadku klientów o wysokich dochodach. Rekomendacja banku co do okresu spłaty zobowiązań z kredytu hipotecznego powinna wynosić 25 lat, a w przypadku decyzji klienta o dłuższym okresie spłaty nie może ona przekraczać 35 lat. Przy czym dla oceny zdolności kredytowej bank przyjmować może maksymalnie 30-letni okres spłaty kredytu. KNF w drodze rekomendacji wprowadziła także wskaźnik DtI przedstawiający stosunek wydatków z tytułu zobowiązań kredytowych i finansowych do dochodu klienta. Wskaźnik ten nie powinien przekraczać 40 proc. dla kredytobiorców nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń i 50 proc. dla pozostałych klientów.
Obowiązki banków jako kredytobiorców wpływają na dostępność kredytów hipotecznych, dotyczy to zwłaszcza osób, których zdolność kredytowa jest niska. Należy jednak wskazać, że oferta rynkowa banków jest zróżnicowana, a niektóre z nich, chcąc zmniejszyć ewentualne ryzyko kredytowe, podnoszą wymagania ponad minimum określone w rekomendacji.
Analizując możliwości związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego i nabyciem nieruchomości warto pamiętać o programie "Mieszkanie dla Młodych". Polega on na pomocy finansowej ludziom młodym w zakupie nieruchomości mieszkalnej, która od września 2015 r. dotyczy także nabycia lokalu na rynku wtórnym. Pomoc w ramach MdM służy dofinansowaniu przez państwo wkładu własnego, zatem limit wynikający z rekomendacji może zostać osiągnięty przy pomocy dopłaty z MdM.
W praktyce jednak brak środków własnych i skorzystanie jedynie z pomocy w ramach MdM pociągać może za sobą konieczność dodatkowego zabezpieczenia kredytu np. poprzez wykup ubezpieczenia, co znacznie podraża koszt inwestycji w nieruchomość.
Podstawa prawna
Uchwała nr 148/2013 KNF z dnia 18.06.2013 r. w sprawie wydania Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie
autor: Łukasz Wilmiński
Gazeta Podatkowa nr 98 (1243) z dnia 2015-12-07