Rynek nieruchomości w USA (październik 2012 r.)

Trzy główne wskaźniki opisujące koniunkturę w tym segmencie, czyli pozwolenia na budowę domów, rozpoczęte budowy domów oraz sprzedaż nowych domów, notują znaczące wzrosty od minimów.

Naturalnie, wysoka dynamika zmian wynika z faktu, iż wszystkie wspomniane wskaźniki w wyniku kryzysu spadły do historycznie niskich wartości (wykres 2). Jednakże uwagę zwraca fakt, że po trwającej ponad dwa lata stagnacji, która nastąpiła po spadku do minimów, od kilkunastu miesięcy obserwujemy wyraźny trend wzrostowy.

Roczna liczba pozwoleń na budowy domów w bieżącym roku kształtuje się na poziomie ok. 20 proc. wyższym niż w 2011 r. i istotnie przekracza pierwotne szacunki większości instytucji analitycznych. Na poprawę koniunktury wpłynął z pewnością efekt dwóch rund luzowania ilościowego i uruchomienie operacji Twist w 2011 r. W wyniku tych działań średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego, zgodnie z danymi Freddie Mac, spadło poniżej 3,5 proc. pod koniec września 2012 r., co jest najniższym poziomem od ponad 40 lat, czyli od kiedy instytucja ta gromadzi takie dane, i niemal o połowę niżej niż przed kryzysem gospodarczym w 2008 r. Sytuacja ta zobrazowana jest na wykresie nr 2, gdzie pionowe linie oznaczają miesiące, w których nastąpiło uruchomienie kolejno QE1, QE2 i Operacji Twist. Jak widać, pole do dalszego obniżenia długoterminowych stóp procentowych na rynku kredytów hipotecznych jest niewielkie, co jest często wymienianie jako główna wątpliwość związana z najnowszą, trzecią już rundą luzowania ilościowego.

Warto też zauważyć, że w wyniku kryzysu w wielu przypadkach istotnie obniżyła się wiarygodność kredytowa gospodarstw domowych, a akcja kredytowa banków uległa istotnemu zmniejszeniu. Na to nałożył się proces delewarowania w amerykańskiej gospodarce, który w szczególności dotyczył właśnie gospodarstw domowych. W związku z tym, mimo środowiska historycznie niskich stóp procentowych, wpływ niskiego kosztu kredytu na ożywienie w segmencie sprzedaży nowych domów jest dyskusyjny, ponieważ udział zakupów finansowanych konwencjonalnym, 30-letnim kredytem hipotecznym utrzymuje się na relatywnie niskim poziomie. Wyraźnie wzrósł natomiast udział bezpiecznego finansowania kredytami mającymi zabezpieczenie rządowych jednostek: Federal Housing Administration (FHA) oraz US Department of Veterans Affairs (VA), co przedstawia poniższy wykres.

Odsuwając na bok dyskusje o przyczynach zaistniałej sytuacji, ożywienie na rynku pierwotnym jest faktem. Historyczną analogią mogącą przemawiać za możliwością trwałego długoterminowego trendu wzrostowego jest relacja pomiędzy zakończonymi budowami domów, czyli w istocie nową podażą na rynku pierwotnym, oraz rozpoczętymi budowami domów, czyli przyszłym elementem podaży.

Zakończone budowy domów to wskaźnik opóźniony o 6-9 miesięcy w stosunku do budów rozpoczętych. Historycznie, systematyczny i trwający ok. rok szybszy wzrost nowych budów domów w stosunku do projektów zakończonych zwiastował polepszenie koniunktury w budownictwie mieszkaniowym. W obecnej sytuacji, jest to kolejny czynnik potwierdzający że dno koniunktury jest przeszłością, lecz skala ożywienia jest wciąż niepewna.

W tym segmencie koniunktura uległa w ostatnich miesiącach wyraźnemu zdynamizowaniu. Zgodnie z ostatnimi danymi National Association of Realtors, sprzedaż wzrosła do 4,82 mln w ujęciu annualizowanym, co oznacza wzrost o 7,8 proc. w stosunku do lipca i poziom wyższy o 9,3 proc. niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Sporym problemem wciąż pozostaje strona podażowa, gdyż w stosunku do sierpnia 2011 r. liczba ofert sprzedaży spadła o 18,2 proc. Jednakże, pojawiły się wstępne sygnały, że ta sytuacja może ulec zmianie w najbliższych miesiącach.

Przede wszystkim, sam spadek liczby domów wystawionych na sprzedaż wyhamował w ostatnich miesiącach (jeszcze w II kwartale 2012r. dynamika roczna wynosiła ok. -25 proc.). Jednakże, nieco zaburza to czynnik sezonowy, gdyż liczba ofert tradycyjnie rośnie w miesiącach letnich. Z drugiej strony, konsekwentnie skraca się czas, przez jaki nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż. Zgodnie z najnowszymi danymi, wartość ta wynosi 6,1 miesiąca. Dla porównania, rok temu było to ok. 9 miesięcy, a w szczycie boomu na rynku nieruchomości poniżej 4 miesięcy. Świadczy to o nierównowadze na rynku wtórnym, co znajduje częściowe potwierdzenie w indeksach cen rynku nieruchomości. Sprzedający, którzy nie są w podbramkowej sytuacji, widząc odbijające się ceny, wstrzymują się ze sprzedażą domów, ponieważ liczą, że za kilka miesięcy będą mogli pozbyć się ich na bardziej atrakcyjnych warunkach.

Przykładowo, najbardziej popularny indeks S&P/Case-Shiller dla 20 metropolii wykazał drugi raz z rzędu dodatnią dynamikę roczną, co nie zdarzyło się od 2010 r. Wtedy miało to jednak związek z ulgami podatkowymi dla nowych nabywców domów. Sytuację obrazuje poniższy wykres.

Zgodnie z historycznym schematem, rynek nieruchomości powinien ukształtować dwa dna (sprzedażowe i cenowe) w okresie recesji, aby możliwe było rozpoczęcie fazy ekspansji. Zgodnie z poniższym wykresem, wnioskować można że również na rynku wtórnym sprzedaż osiągnęła minimum już w zeszłym roku, co potwierdza wniosek o wejściu w fazę wzrostową.

Naturalnie, mimo wszystkich wymienionych wcześniej pozytywnych sygnałów, powrót do poziomów sprzedaży i cen ze szczytu boomu z poprzedniej dekady jest mało prawdopodobny w najbliższych kilku latach. O skali przeceny i dekoniunktury rynkowej świadczy poniższy wykres, ilustrujący poziom obecnych cen domów w poszczególnych miastach w stosunku do historycznie wysokich wartości.

Konsekwencje pęknięcia bąbla spekulacyjnego wciąż mają istotny wpływ na sytuację na amerykańskim rynku nieruchomości. Przeciętny Amerykanin wykorzystuje rekordowo niskie stopy procentowe przede wszystkim do refinansowania poprzednich kredytów hipotecznych, o czym świadczy niedawny wzrost wartości nieruchomości netto (wartość rynkowa po odjęciu zobowiązań obciążających daną nieruchomość) w I kwartale 2012 r. o 7,3 proc k/k, co było największym wzrostem od 60 lat, czyli od kiedy Fed gromadzi takie dane. Wskazuje to na zmianę postrzegania samego kredytu hipotecznego przez amerykańskich konsumentów. Obecnie postrzegany jest on głównie jako źródło ryzyka, a nie sposób na większy zysk z tytułu rosnących cen nieruchomości, co miało miejsce czasach boomu. Jest to drugi z istotnych elementów, który wskazuje na potencjalnie niewielką skuteczność programu QE3 i pozwala wnioskować, że mimo licznych pozytywnych oznak płynących z rynku nieruchomości, droga do długoterminowej równowagi i stabilizacji jest dość długa i wyboista.

Sebastian Trojanowski, doradca inwestycyjny Noble Securities