Polsce grozi załamanie rynku mieszkań

gospodarka

Czwartek, 8 listopada 2012 (14:56)

Utrzymująca się sytuacja przewagi podaży nad popytem na rynku mieszkaniowym może spowodować szybkie i głębokie spadki cen mieszkań - wynika z raportu przygotowanego przez Instytut Ekonomiczny NBP.

"Podstawowym czynnikiem kształtującym sytuację w sektorze mieszkaniowym w II kwartale 2012 r. jest narastająca nierównowaga na rynku mieszkań deweloperskich w największych miastach Polski. Na rynku 6 największych miast zasób wystawionych na sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań deweloperskich osiągnął wielkość prawie 60 tysięcy mieszkań, w tym ok. 13 tys. mieszkań gotowych. Oznacza to ponad dwukrotność rocznej sprzedaży mieszkań na tych rynkach" - napisano w raporcie "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2012 r."

Reklama

"Tak duża oferta niesprzedanych mieszkań, przy niemal stabilnym popycie, wynika z systematycznej nadmiernej liczby wprowadzanych kontraktów na budowę mieszkań, która dodatkowo przyspieszyła w ostatnim kwartale. Pomimo utrzymującej się od 2007 r. przewagi podaży na pierwotnym rynku mieszkaniowym, ceny mieszkań wykazują niską elastyczność w dół. Wynika to z wysokiej koncentracji produkcji w dużych miastach oraz jest zjawiskiem często obserwowanym na rynku" - napisano.

"W konsekwencji produkcja mieszkań wykazuje wysoką, chociaż częściowo papierową zyskowność, gdyż deweloper musi się liczyć z dłuższym procesem sprzedaży, koniecznością ponoszenia kosztów alternatywnych zamrożonego kapitału i kosztów realnych zarówno finansowych, jak też utrzymywania zasobu niesprzedanych kontraktów, a potem mieszkań na rynku. Alternatywny wariant szybszej sprzedaży wiąże się z koniecznością większej obniżki ceny" - dodano.

Autorzy raportu oceniają, że nierównowaga na rynku mieszkaniowym może spowodować szybkie i głębokie spadki cen.

"Ryzyko związane z kontynuacją procesu narastania liczby niesprzedanych mieszkań na rynkach największych miast może spowodować problemy firm deweloperskich na znacznie większą niż dotychczas skalę oraz doprowadzić do szybkich i głębokich spadków cen mieszkań, co może mieć wpływ na sektor bankowy i rynek obligacji deweloperskich" - napisano.

Zdaniem autorów raportu, liczba projektów deweloperskich w II kw. 2012 r. rosła, zmniejszały się rozmiary banków ziemi, a liczba mieszkań gotowych utrzymywała się na zbliżonym poziomie do obserwowanego w analogicznym kwartale 2011 r.

"Stabilizacji, a nawet pewnej obniżce w omawianym kwartale uległ średni czas sprzedaży mieszkań deweloperskich, co może oznaczać nieznaczne uelastycznienie firm deweloperskich w negocjacjach cenowych. Obserwujemy także zmniejszanie się niedopasowania wielkości mieszkań mierzonej powierzchnią, pomiędzy poszukiwanymi na rynku a oferowanymi przez dewelopera. Wielkość zapotrzebowania na mieszkania przy aktualnych cenach, nadal podąża za dynamiką zmian dostępności kredytowej mieszkania" - napisano.

"W sferze realnej w II kw. 2012 r. odnotowano w Polsce wzrost liczby nowo oddawanych mieszkań, wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę i niewielkie zwiększenie liczby noworozpoczynanych mieszkań. Warto też zwrócić uwagę, że obserwowana w II kw. 2012 r. pewna redukcja liczby mieszkań w toku, będąca głównie wynikiem wzrostu liczby zakończonych mieszkań, nie zapewnia ścieżki powrotu do równowagi na rynku mieszkaniowym. Wprawdzie poziom produkcji w toku w ujęciu kwartalnym, na obszarze sześciu największych miast, nieco spadł, ale nadal oznacza on roczną produkcję i sprzedaż kontraktów na poziomie 60 tysięcy, podczas gdy rynek jest w stanie wchłonąć poniżej 40 tys." - dodano.

Czy warto już inwestować w fundusze nieruchomościowe? Solidne odbicie notowań, jakie od dwóch miesięcy jest udziałem giełdowych deweloperów, jak na razie nie znajduje wiarygodnego potwierdzenia w innych inwestycyjnych segmentach krajowego rynku nieruchomości, przede wszystkim w obrazie koniunktury nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych. Można jednak dopatrzeć się pierwszych symptomów zmiany tej sytuacji, która prędzej czy później nastąpi, jak zwykle w najmniej oczekiwanym dla inwestorów momencie - pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. Rynek nieruchomości na świecie uważany jest za jedną z bardziej lukratywnych, a przede wszystkim pewnych form pomnażania kapitału. Stąd też na rozwiniętych rynkach kapitałowych fundusze nieruchomości są ich bardzo ważnym i mocno zaawansowanym rozwojowo ogniwem. W Polsce, gdzie historia samego rynku nieruchomości jest bardzo krótka, pierwsze fundusze nieruchomości powstały zaledwie 8 lat temu. Dziś funkcjonuje ich w naszym kraju 18, a zarządza nimi 9 towarzystw funduszy inwestycyjnych (TFI). Są to zamknięte fundusze inwestycyjne (FIZ), oferujące inwestorom certyfikaty inwestycyjne. Można je nabyć w czasie oferty publicznej organizowanej przez TFI. W ośmiu przypadkach stanowią one także przedmiot obrotu giełdowego. Pomimo bardzo słabej płynności, co niestety mocno utrudnia rynkowy handel tymi instrumentami, to właśnie fundusze notowane na GPW odzwierciedlają w pełni wiarygodny, niestety niezbyt obiecujący na dzień dzisiejszy obraz rynkowej koniunktury w rodzimej branży nieruchomościowej. Notowania giełdowe nieruchomościowych FIZ spełniają jednak szczególna rolę z uwagi na ich bardzo długi horyzont inwestycyjny, wynoszący najczęściej od 8 do 12 lat - podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości. Zarządzający funduszami środki uzyskane ze sprzedaży certyfikatów inwestują na szeroko pojętym rynku nieruchomości, np. w biurowce, centra handlowe, hotele, magazyny, nieruchomości mieszkaniowe, grunty inwestycyjne itp., przez lata czerpią zyski z wynajmu, a na koniec sprzedają wszystkie nieruchomościowe aktywa, realizując zysk ze wzrostu ich wartości. Obecność certyfikatów w obrocie giełdowym umożliwia więc inwestorom wcześniejsze wyjście z inwestycji albo zakup certyfikatów na rynku wtórnym. TFI okresowo publikują obliczoną przez siebie wycenę certyfikatów, co pozwala systematycznie monitorować ich rentowność. Wyceny giełdowe są prawie zawsze wyraźnie niższe, średnio nawet o około jedną trzecią od wycen TFI, co oznacza, że na giełdzie są notowane ze znacznym dyskontem. Sytuacja ta ma jednak charakter przejściowy i wynika z pogłębiającej się rynkowej dekoniunktury, a co za tym idzie z dominującej dziś awersji inwestorów do pośrednich inwestycji nieruchomościowych. Zmiana sentymentu na pozytywny jest tylko kwestią czasu, czego pierwszym symptomem będzie stopniowo malejące dyskonto w notowaniach funduszy nieruchomości, a następnie prawdopodobieństwo ich notowań z premią, tzn. powyżej wyceny TFI. Czy to znaczy, że bessa na rynku certyfikatów nieruchomościowych FIZ w kombinacji z głębokim dyskontem ich notowań to rzadko spotykana okazja inwestycyjna? - Niestety potwierdzenie takiej tezy nie jest zadaniem łatwym. Od dłuższego czasu sytuacja na runku raczej nie sprzyja osiąganiu zadowalających wyników finansowych z tego typu inwestycji. Zaledwie dwa fundusze w ostatnich trzech latach pozwoliły zarobić więcej niż lokata bankowa. Podczas gdy średnia stopa zwrotu za ten okres w przypadku certyfikatów nieruchomościowych FIZ była bliska zeru, fundusze obligacji dały zarobić ponad 20 proc. a akcyjne nawet 30 - mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.