Ceny działek: jak uniknąć szaleństwa

AFP

Boom mieszkaniowy na dobre przeniósł się już na podmiejskie działki budowlane (zgodnie zresztą z naszymi prognozami). Najbardziej podrożały działki w dogodnych lokalizacjach, położone na samych obrzeżach miast. W przypadku Warszawy, kupienie działki w odległości 15 km od centrum poniżej 300 PLN za metr, graniczy z cudem. Ale co ciekawe, już 10 kilometrów dalej cena potrafi być o połowę, czy nawet o dwie trzecie niższa.

Wnioski

Niniejsze opracowanie sprowadza się do konkluzji, że nabywcy być może nie powinni przepłacać za działki położone blisko miast, a zamiast nich kierować swoją uwagę w bardziej odległe rejony. Odległość jest bowiem pojęciem względnym. Fizycznie działkę 15 km od centrum i 25 km od centrum dzieli 10 kilometrów. W praktyce z tej bliższej działki można dojechać do centrum w 45 minut (w przypadku Warszawy), z tej dalszej podróż będzie o 10 minut dłuższa. Różnica w cenie między działkami w takich lokalizacjach może przekraczać 100 proc. Pojawia się więc pytanie, czy te 10 minut drogi (20 minut w obie strony) przemierzanych każdego dnia, rzeczywiście jest warta kilkaset tysięcy złotych?

Ciasny i drogi pierścień

Poniżej pokazujemy przykładowe ceny działek w różnej odległości wokół stolicy. Łatwo się zorientować, że prawie każdy kawałek ziemi, który w linii prostej ma mniej niż 20 kilometrów do kolumny Zygmunta, wyceniany jest powyżej 300 PLN. Inna oczywista zależność - im mniejsza działka, tym wyższa cena za metr. Dla nabywców oczywiście znaczenie ma finalna kwota - płacona za cały plac, a nie za pojedynczy metr. W naszym zestawieniu staraliśmy się wybierać działki o podobnej wielkości (600-1500 mkw.), tak aby można było rzeczywiście porównać ceny. Cóż się okazuje? Z takich miejscowości jak Piaseczno, Marki, Łomianki czy Pruszków w odległości ok. 15 km od centrum Warszawy, można dostać się do śródmieścia w około pół godziny. Przeciętna działka w tych miejscowościach będzie kosztować 300 do nawet 600 tys. PLN. W dodatku wybór działek budowlanych jest na tych ścisłych peryferiach dość ograniczony.

Kilka minut dalej

Czasem kilka, czasem kilkanaście kilometrów dalej (generalnie wschodnia strona jest tańsza niż zachodnia) ceny działek spadają nawet do 100 PLN za metr i niżej, ich wybór jest znacznie większy, a różnica często sprowadza się do bardziej rozproszonego sąsiedztwa i kilku-kilkunastu minut jazdy samochodem. Nie ma natomiast reguły co do infrastruktury. Bywa, że gminy dalej leżące od miasta radzą sobie lepiej z rozprowadzeniem sieci gazowej czy wodociągowej - wszystko zależy od sprawności samorządów. Ponieważ często nowych domów powstaje tam mniej, szybciej można załatwić formalności związane z ich budową. Jak wielka może być skala oszczędności? W zależności od lokalizacji i wielkości działki - 100, 150 czy nawet 300 tys. PLN. W każdym razie w miejscowościach położonych 20-30 km od centrum miasta koszt zakupu gruntu nie przekroczy 1/3 całej inwestycji związanej z budową domu. W miejscowościach położonych bliżej może to być nawet 50- 60 proc. całej - znacznie w sumie droższej - inwestycji. W wymiarze bezwzględnym - dom z działką, która kosztowała 150 tys. PLN, wciąż można postawić za pół miliona złotych. Jeśli działka kosztuje więcej o kilkaset tysięcy, podnosi to koszt całej inwestycji.

Perspektywy cenowe

Po wzroście cen działek o ok. 100 proc. na przestrzeni ostatnich dwóch trzech lat, potencjał wzrostowy parceli położonych w pobliżu miast powoli się wyczerpuje. Trudno wyobrazić sobie, że działka która dziś jest wyceniana na 500 tys. PLN, za kolejne trzy lata będzie warta 750 tys. czy milion. Generalnie zresztą boom na działki budowlane związany jest z planami budowy domów, które byłyby tańsze niż mieszkania w mieście - potencjalni nabywcy będą zainteresowani tanimi działkami, których więcej znajdą w odległości do 30 km od centrum. Spodziewamy się skierowania popytu właśnie w te dalsze rejony, co powinno przełożyć się na umiarkowany - rzędu 15-20 proc. rocznie - wzrost cen. Im dalej od miasta, tym podaż gruntów może być większa - stąd mowa o umiarkowanym wzroście cen. Do czasu.

A gdyby tu obwodnica była kiedyś, w przyszłości?

Sytuacja może się zmienić, jeśli największe polskie miasta zostaną wreszcie okrążone obwodnicami z prawdziwego zdarzenia. Choć wiele osób ma obawy czy takie sąsiedztwo rzeczywiście będzie służyło wartości domów i działek (ze względu na hałas i spaliny), odpowiedź jest jednoznaczna. Na tej samej zasadzie najszybciej drożeją mieszkania w sąsiedztwie linii metra. Oczywiście bezpośrednie sąsiedztwo obwodnicy może być cenne tylko jeśli planujemy budowę stacji benzynowej. Ale już kilometr czy dwa od przyszłej dwupasmówki zapewni i wygodę i ciszę. I ponadprzeciętny wzrost wartości nieruchomości.

Sprawdź:  zlecenia budowlane, zlecenia budowlane