Ceny muszą spaść

Początek roku przyniósł poprawę wyników finansowych największych deweloperów mieszkaniowych. Przychody Dom Development urosły w I kw. o 9 proc. (188 mln zł), a J.W. Construction o 12,5 proc. (120 mln zł). Zysk netto podskoczył odpowiednio: o 21 proc. (45 mln zł) oraz o 70,5 proc. (19,1 mln zł).

Zasługa minionej hossy

- To pokłosie hossy z II połowy 2006 r. i I połowy 2007 r. - tłumaczy Maciej Wewiórski, analityk IDM SA. - Dopiero teraz firmy wykazały ówczesną sprzedaż w wynikach. Bieżąca sytuacja wygląda dużo gorzej. Jeśli Dom Development czy J.W. Construction nie wrócą szybko do kwartalnej sprzedaży 500 - 600 mieszkań, w przyszłym roku nie pochwalą się wzrostem.Tymczasem Dom Development w I kw. znalazł klientów na 328 lokali, a J.W. Construction na nieco ponad 200 (w kwietniu - blisko 100). Dystans do liderów rynku skraca grupa Gant, która kwartał zamknęła sprzedażą 192 mieszkań (w kwietniu 99).

Czy jesienią, jak zapewnia m.in. Robert Chojnacki z firmy analitycznej redNet Property Group, wrócą klienci? - Jeszcze 1 - 2 miesiące temu byłem większym optymistą. Teraz widać, że nowych mieszkań sprzedawanych na rynku wtórnym przez inwestorów jest dużo więcej niż myśleliśmy. To bezpośrednia konkurencja deweloperów - uważa Wewiórski. Póki rynek nie wchłonie tzw. mieszkań inwestycyjnych, deweloperzy nie mają co marzyć o wzroście sprzedaży. A bez niego nie będą rosły wyniki finansowe.- By utrzymać pozytywną dynamikę zysku, będzie musiała rosnąć sprzedaż mieszkań, chyba że deweloperom uda się utrzymać marże - mówi Michał Sztabler, analityk DM PKO BP. Na razie wielu z nich osiąga marże brutto sięgające 40 proc. (w przypadku Gant aż 43 proc.). - Tak wysokich marży nie da się utrzymać. One zaczną spadać od II lub III kw. W ciągu roku mogą spaść poniżej 30 proc. Na rozpoczynanych projektach mogą wynieść nawet ok. 20 proc. I ten poziom w dłuższym terminie powinien się utrzymywać u dobrych deweloperów - uważa Sztabler. Jego zdaniem, aby opóźnić ten proces, firmy będą wstrzymywać się z nowymi budowami. - W całym roku ceny transakcyjne spadną średnio o ok. 10 proc. - przewiduje Wewiórski. - Już w tej chwili, gdy podliczyć wszelkie promocje, dodawanie za darmo garaży itd., ceny wydają się być niższe o 5 - 7 proc. niż średnie w 2007 r. Zaznacza, że jeśli w perspektywie kilku kwartałów popyt nie wróci, na lokalnych rynkach może dochodzić nawet do wojen cenowych.

Mali wpłyną na rynek

Deweloperzy nie będą chcieli zostawać zbyt długo z wybudowanymi już, a nie sprzedanymi lokalami. Według Michała Sztablera, najwięksi nie zdecydują się na wyprzedaż, aby nie psuć sobie rynku. - Problem będą mieli nowi deweloperzy, dopiero zaczynający. Oni mogą dążyć do tego, by sprzedać projekty choćby po kosztach. Takich małych deweloperów jest na tyle dużo, że swoim zachowaniem mogą wpłynąć na rynek - mówi analityk. Zaznacza jednak, że "wojny cenowe" mogą dotyczyć konkretnych lokalizacji, danych osiedli, nie ogółu rynku.

Tak czy inaczej, giełdowi inwestorzy w najbliższych miesiącach będą skupiać się na danych o wielkości sprzedaży mieszkań. Zdaniem Wewiórskiego wszelkie inne, choćby pozytywne informacje płynące ze spółek będą na razie ignorowane. Tymczasem szefowie firm nie szarżują już w zapowiedziach. Prezes Dom Development w zeszłym roku mówił o sprzedaży w 2008 r. ok. 3 tys. lokali. Na początku tego roku zszedł do 2,5-2,8 tys., teraz mówi o ponad 2 tys. Jerzy Zdrzałka, kierujący J.W. Construction, swoim handlowcom wyznaczył poziom 2,5 tys. mieszkań. Od razu jednak dodaje, że do wykonania prognoz finansowych wystarczy sprzedaż 1,2-1,3 tys. lokali. O taką jest całkowicie spokojny.

Więcej w "Rzeczpospolitej"

Zobacz oferty nieruchomości: