Dopłata do młodych ale bezdzietnych

W Sejmie trwają prace nad rządowym projektem ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Wnioski po lekturze projektu ustawy nie pozostawiają wątpliwości. Ten tak szeroko reklamowany przez rząd Kazimierza Marcinkiewicza akt prawny ma liczne wady i niedociągnięcia. Na tym etapie prac legislacyjnych jest jednak jeszcze czas do wniesienia poprawek i zwrócenie uwagi posłom na istotne braki tej ustawy.

Młodzi poza ustawą

Projekt przewiduje dwie kategorie beneficjentów określone według kryterium stanu cywilnego, względnie sytuacji rodzinnej. Ze wsparcia skorzystać będą mogli małżonkowie (niezależnie od posiadania dzieci), jeśli oboje są stronami umowy kredytu. Druga kategoria to osoby samotnie wychowujące dzieci - czyli sprawujące opiekę nad dzieckiem bądź dziećmi, z których przynajmniej jedno jest małoletnie lub uczy się (do ukończenia 25 lat) lub pobierany jest na nie zasiłek pielęgnacyjny. Z kredytu preferencyjnego można skorzystać tylko raz. Weryfikacji spełnienia tego warunku dokonywał będzie bank, który przyjął wniosek o udzielenie kredytu preferencyjnego - przez zasięgnięcie informacji w Banku Gospodarstwa Krajowego. Nasuwa się pytanie: dlaczego wśród adresatów nie znalazły się osoby młode, które jeszcze nie założyły rodziny, ale weszły już na rynek pracy i w granicach swoich możliwości finansowych mogłyby zakupić mieszkanie.

Kombinacja ograniczeń

Głównym sposobem adresowania programu jest kombinacja ograniczeń w zakresie metrażu i ceny mieszkania lub kosztu budowy domu. Pomoc w spłacie będzie dotyczyć tylko mieszkań o powierzchni nie większej niż 75 m2 lub 100 m2 dla domu jednorodzinnego. Pomoc ta urzeczywistni się w dopłacie do odsetek od kredytów preferencyjnych.

Maksymalną korzyść z dopłat można uzyskać, nabywając mieszkanie nieprzekraczające 50 m2 (powierzchnia bazowa), gdyż tylko wówczas dopłatą objęte będą odsetki od całej kwoty kredytu.

Jeśli mieszkanie/dom będą większe niż 50 m2, dopłatą zostaną objęte odsetki naliczone od kwoty kredytu pomniejszonej o współczynnik równy ilorazowi powierzchni bazowej (50 m2) i powierzchni mieszkania/domu. Zakładając więc, że kujemy mieszkanie o powierzchni 60 m2, redukcja raty równej wyniesie nie 34 proc., lecz ok. 27 proc., a przy kredycie na mieszkanie 75 m2 - nieco ponad 21,5 proc. (dla raty malejącej odpowiednio około: 28 i 22,5 proc.).

Projekt przedłożony do prac sejmowych jest niedostosowany do realiów polskiego rynku mieszkaniowego. A mianowicie: dopłaty obejmą tylko kredyty finansujące mieszkania, których cena zakupu, ustalana na podstawie umowy zawartej do chwili złożenia wniosku kredytowego, nie przekracza określonego pułapu. Pułap ten wyznacza iloczyn ostatnio ogłoszonego wskaźnika przeliczeniowego i kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Takim samym limitem objęty jest koszt budowy 1m2 domu jednorodzinnego.

Od 1 kwietnia 2006 r. wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego wynosi dla województwa mazowieckiego: 2667 zł, a dla Warszawy 4067 zł (Dz.U. Woj. Maz. z 31 marca 2006 r. nr 63), dla wielkopolskiego - 1907 zł, dla Poznania - 2711 zł (Dz.U. Woj. Wlkp. z 31 marca 2006 r., nr 42), natomiast w województwie małopolskim 2502 zł, dla Krakowa - 2745 zł (Dz.U. Woj. Mał. z 29 marca 2006 r., nr 154). Średni wskaźnik przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych został w projekcie zdefiniowany jako średnia arytmetyczna dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika. Autorzy projektu proponują do obliczeń dane nieaktualne, bowiem średnie ceny mieszkań w przeliczeniu na m2 przedstawiają się następująco (patrz wyżej).

Maksymalną korzyść z dopłat można uzyskać, kupując mieszkanie do 50 m2, gdyż tylko wówczas dopłaty obejmą odsetki od całej kwoty kredytu.

W ofercie deweloperów

Najtańsze mieszkania w ostatnim kwartale 2005 r. stanowiły 30 proc. wszystkich oferowanych. Są one położone w peryferyjnych częściach miasta, mimo to kupno mieszkania z tej grupy jest możliwe tylko przed rozpoczęciem inwestycji, bowiem są wyprzedawane w błyskawicznym tempie.

Zważywszy na to, iż tylko w odniesieniu do lutego 2006 r. ceny mieszkań w Warszawie wzrosły o 8,6 proc., już podstawowa analiza aktualnych cen i warunków, jakie należy spełnić przy ubieganiu się o kredyt preferencyjny dowodzi, że uzyskają go tylko chętni na mieszkania z dala od centrów miast. Należy też wykazać się operatywnością, bowiem w ciągu tygodnia intensywnych poszukiwań jednym z tańszych mieszkań, jakie udało mi się odnaleźć w aktualnej ofercie sprzedaży warszawskich deweloperów (adresatami ustawy są przede wszystkim rodziny, więc szukamy wśród mieszkań dwupokojowych), okazało się mieszkanie na warszawskim Tarchominie, o wielkości 54 m2 w cenie około 230 000 zł. Cena całkowita obejmuje również cenę przymusowo wykupywanego garażu - 20 000 zł. W rzeczywistości więc będziemy musieli zapłacić nieco więcej.

Wyliczenie: iloczyn średniej arytmetycznej dwóch ostatnich wskaźników kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w Warszawie (4067 + 3949) / 2 (zł) i 54 (m2). Daje to kwotę 216 432 zł. W omawianym przypadku, mimo że cena 1 m2 lokalu mieszkalnego była zbliżona do aktualnego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia m2 (bowiem lokal bez garażu kosztuje ok. 210 000 zł), jednakże, 2,5-metrowy balkon i garaż nieco cenę podniosły. Skorzystanie z dopłat nie będzie więc możliwe.

Wskaźniki w tyle za cenami

Aktualne ceny mocno przekraczają wskaźniki będące podstawą dopłat. Dopłaty mają stanowić 50 proc. kwoty odsetek naliczonych od podstawy dopłaty, wg stopy referencyjnej obowiązującej w dniu naliczenia dopłaty. Będą realizowane przez 8 lat od dnia pierwszej spłaty odsetek. Na jakiej podstawie oparte zostało założenie, że po tym okresie osoba niezamożna, a więc na przykład posiadająca niższe kwalifikacje czy też mniejsze możliwości zarobkowe, nie będzie już musiała korzystać z pomocy państwa przy spłacie pozostałego kredytu? Sankcje w przypadku zawieszenia spłaty są poważne. Kredytobiorca będzie płacił co miesiąc wynikającą z harmonogramu spłaty część kapitału kredytu oraz część odsetek należnych bankowi, których nie pokryje dopłata państwowa. Ustawa nie limituje stopy oprocentowania kredytu, która będzie stosowana przez bank. Państwo będzie pokrywać 50 proc. odsetek naliczonych według zdefiniowanej w ustawie stopy referencyjnej. Stopa ta dziś oscyluje na poziomie 4,5 proc. Bank będzie mógł oczywiście stosować stopę procentową niższą niż stopa referencyjna, ale w praktyce zdarza się to niezwykle rzadko. Przy 30-letnim kredycie na 80 proc. ceny zakupu mieszkania do 50 m2, o wartości 150 tys. zł, oprocentowanym na 7 proc. w skali roku. Dopłata na proponowanym poziomie będzie pozwalała na obniżenie raty o około 1/3 - w zależności od systemu spłaty o 260 zł (raty równe) lub 350 zł (raty malejące).

Warunkiem uzyskania pomocy państwa będzie niedysponowanie żadnym, z wymienionych enumeratywnie, tytułem prawnym do lokalu (własność lub współwłasność budynku lub lokalu mieszkalnego, spółdzielcze lub własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, najem), zarówno na terytorium RP, jak i poza jej granicami. Zrezygnowano z ograniczenia podmiotowego potencjalnych beneficjentów pomocy ze względu na obywatelstwo/narodowość. Z dopłat będzie można skorzystać zrzekając się lokatorskiego prawa do mieszkania w spółdzielni lub składając oświadczenie, że w ciągu 6 miesięcy od dnia uzyskania własności kredytowanego lokalu mieszkalnego lub wydania ostatecznej decyzji zezwalającej na użytkowanie wybudowanego domu jednorodzinnego nastąpi rozwiązanie umowy najmu lub opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Nad projektem trwają prace komisji sejmowych. Prawo wnoszenia poprawek do projektu ustawy w czasie rozpatrywania go przez Sejm przysługuje wnioskodawcy projektu, posłom i Radzie Ministrów. Później takie uprawnienie przysługuje Senatowi. Pracy nad poprawieniem ustawy będzie więc sporo. Projekt w obecnym kształcie kłóci się z założeniami przedstawionymi przez jego autorów i tylko z nazwy jest efektowny. Wprowadzenie go w życie nie będzie efektywne.

Beata Świątkowska

OPINIE

Maciej Kossowski, doradca finansowy w firmie Expander

Z dopłat w praktyce mało kto będzie mógł skorzystać. Największym ograniczeniem będzie górny limit ceny metra kwadratowego mieszkania. Rynkowe ceny mieszkań rosną w tempie 10-15 proc. rocznie, a w ustawie jest mowa o średniej z dwóch ostatnio ogłoszonych "urzędowych wskaźników" ceny metra. Te wskaźniki są słabo skorelowane z tym, co się dzieje na rynku, i do tego mają być wyliczane z dwóch półroczy wstecz, co dodatkowo ogranicza ich aktualność. Co więcej, małe mieszkania, a tylko o takich jest mowa w ustawie, są droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy od mieszkań większych. To dodatkowo zmniejszy grono uprawnionych. Zbyt optymistyczne jest też założenie, że dzięki dopłatom wzrośnie zdolność kredytowa wielu osób i dzięki wygenerowanemu przez nie popytowi wzrośnie podaż mieszkań. W bankach zdolność kredytowa w małym stopniu zależy od oprocentowania.

Michał Kowalski, analityk w firmie Expander

Jeśli odłożymy na bok ograniczenia, to sama konstrukcja kredytu jest dla klientów korzystna. W efekcie można mieć kredyt w złotówkach w cenie ok. 2 proc. na 100 proc. wartości nieruchomości. To istotne w kontekście drożejących kredytów we frankach szwajcarskich. Dzisiaj trudno już dostać kredyt w CHF na całą nieruchomość w cenie znacznie poniżej 3 proc. Poza tym kredyt walutowy jest efektywnie o 0,5 pkt proc. droższy niż to podaje bank z uwagi na stosowanie różnych kursów dla wypłaty i dla spłaty kredytu. Jeśli więc rzeczywiście interesuje nas małe mieszkanie na peryfieriach miasta, to warto będzie brać kredyt z dopłatami. Nie należy jednak naginać swoich potrzeb mieszkaniowch po to, żeby z tych dopłat skorzystać. Lepiej kupić takie mieszkanie, jak nam jest faktycznie potrzebne (także jeśli chodzi o jakość wykonania) i w odpowiedniej lokalizacji - wzrost wartości dobrej nieruchomości zrekompensuje brak dopłat.