Wybieramy kredyt hipoteczny, czyli jak się do tego zabrać i na co koniecznie uważać?

To, czego nam najbardziej brakuje w ofertach, to oczywiście kredytów w ukochanej przez Polaków walucie, czyli we frankach szwajcarskich. Owszem, czasem jeszcze jakiś bank oferuje tę walutę potencjalnym kredytobiorcom, ale najczęściej marże są tak wysokie, że i tak trzeba szukać innych rozwiązań. Pozostaje zatem wybór pomiędzy kredytem w PLN, a więc w rodzimej walucie, albo w EUR, czyli w rodzimej przyszłej walucie.

Poniżej przedstawiam Państwu, w siedmiu krokach, instruktaż, jak zabrać się poszukiwań optymalnego kredytu na zakup własnego M. Na początek "rozbierzmy" na czynniki pierwsze oprocentowanie kredytu, czyli:

1. Patrz na marżę kredytu, a dopiero później na łączne oprocentowanie

Jak prawie wszystkim wiadomo, oprocentowanie kredytu to prosta suma 2 składowych: marży (dochód banku) oraz ceny danej waluty na rynku międzybankowym (fachowe nazwy : WIBOR - dla złotego, EURIBOR - dla euro oraz LIBOR - dla franka szwajcarskiego). Skąd biorą się różnice w oprocentowaniu? Wpływ ma na to przede wszystkim ten drugi składnik oprocentowania. Spójrzmy zresztą, jak to wygląda obecnie:

WIBOR 3M (dla kredytów w PLN) - 4,2 proc.

EURIBOR 3M (dla kredytów w EUR) - 0,7 proc.

LIBOR 3M (dla kredytów w CHF) - 0,25 proc.

Zmienną zależną od banku jest marża. Aby na kredycie nie przepłacić, powinniśmy pilnować, aby oferta danego banku w kwestii oprocentowania była ustalona na rozsądnym poziomie, za który uważam (wg stanu na luty 2010):

- dla PLN marża nie powinna być wyższa od 2,5 proc. (marża poniżej 2 proc. to kredyt tani)

- dla innych walut marża nie powinna być wyższa od 3,5 proc. (poniżej 2,8 proc. to kredyt tani).

Z tą podstawową wiedzą na temat składników oprocentowania możemy przejść do kolejnego akapitu, czyli wybieramy walutę kredytu.

Wynajem czy kredyt na całe życie? Dołącz do dyskusji

2. Kiedy kredytowi w walucie mówimy twarde NIE?

Zrozumiałe jest, że biorąc kredyt chcielibyśmy mieć jak najniższe raty. Wciąż jednak kredyt złotowy będzie sporo droższy od przyzwoitego kredytu w walucie obcej. Obecnie sensownym rozwiązaniem wydaje się być kredyt w euro (dlaczego nie frank, patrz nieco wyżej). Są jednak czasem poważne przeciwwskazania, kiedy na kredycie w walucie możemy stracić lub kiedy będzie on na pewno nieopłacalny. Poniżej wymieniam takie sytuacje:

• kiedy kredyt w walucie obcej ma zbyt wysoką marżę

Część banków bezwzględnie wykorzystuje sytuację, kiedy to polski kredytobiorca wykazuje awersję do rodzimej waluty i za wszelką cenę chce się zadłużyć w CHF czy EUR. Za szukanie jeleni uważam sprzedaż kredytów walutowych z marżą powyżej 4 proc., ale - jak pokazuje praktyka - jest sporo chętnych, którzy dają się na to nabrać.

• kiedy złotówka jest bardzo "mocna" w stosunku do waluty kredytu

Taką sytuację mieliśmy w okresie I - VIII 2008 roku. Momentami frank spadał poniżej 2 zł, a i tak większość kredytobiorców wybierała tę walutę. Niemal pewne jest, że prędzej czy później nasza waluta się osłabi i wówczas nie tylko pójdą w górę raty kredytu, ale także całe zadłużenie. Przykładowo, co czuł kredytobiorca, który w lipcu 2008 roku wziął kredyt w CHF w wysokości 500 000 zł, a ledwie pół roku później jego zadłużenie wobec banku wzrosło do prawie 800 000 zł? Na szczęście takie sytuacje zdarzają się raz na kilka lat. Obecnie mamy do czynienia raczej z kursem "równowagi", a więc zadłużanie się w walucie obcej można uznać za względnie bezpieczne.

• kiedy zamierzamy w bliskim terminie nadpłacić znaczną część lub całość kredytu

Zarobkiem banku przy kredycie walutowym jest nie tylko marża, ale także spread, zwany wcześniej "widełkami kursowymi". Bank przy uruchomieniu kredytu stosuje kurs kupna, a spłata następuje po kursie sprzedaży, wyższym o ok. 10 proc.

Co to oznacza w praktyce? Jeśli dziś planujemy wziąć kredyt w wysokości 500 000 zł, z założeniem, że pewnie go spłacimy w ciągu roku (np. ze względu na sprzedaż innej nieruchomości), to przy spłacie musimy oddać bankowi o te 10 proc. więcej, czyli 550 000 zł (tu zakładam w uproszczeniu, że kurs danej waluty wobec PLN przy uruchomieniu kredytu i przy jego spłacie jest na podobnym poziomie). W takiej sytuacji najcięższym błędem (na własne życzenie) jest zadłużenie się w walucie - jedynym kredytem, jaki może wchodzić w rachubę jest kredyt złotowy. Ale jeśli po planowanej nadpłacie pozostanie jeszcze nam 100 czy 200 tysięcy kredytu do spłaty, nie ma przeszkód, aby po nadpłacie wybrać kredyt z niższą ratą, czyli zmienić walutę kredytu, czasem ta operacja uda nam się w naszym banku, czasem korzystniej będzie zmienić bank.

3. Cena kredytu to nie tylko oprocentowanie i prowizja

Wymienione w tytule dwa parametry są najbardziej widocznymi dla klienta elementami cenowymi oferty. Jeśli w analizie porównawczej iluś tam ofert skoncentrujemy się li tylko na wysokości raty i prowizji, możemy się mocno oszukać. Dosyć często spotykam się ze "sztuczkami" nierzetelnych doradców, którzy w ten sposób sprzedają bardzo drogie oferty, "zapominają" o przekazaniu klientowi informacji np. o licznych i bardzo drogich obowiązkowych ubezpieczeniach, przykładowo od ryzyka utraty pracy, od ryzyka stopy procentowej, od ryzyka spadku ceny nieruchomości itp. Parametrami wpływającymi na łączną cenę kredytu są także: koszty ubezpieczenia pomostowego (do momentu wpisu obciążenia hipoteki w księdze wieczystej), koszty ubezpieczenia obniżonego wkładu własnego, wycena nieruchomości, wysokość prowizji banku za wcześniejszą spłatę części lub całości kredytu czy koszt przewalutowania. Są banki, które do swojej oferty "wkleją" nam obowiązkowo wszystkie tego typu opłaty, w innych bankach części z wymienionych opłat po prostu nie ma. W ten sposób możemy dopłacić, przy uruchomieniu kredytu lub w trakcie jego spłaty, czasem nawet blisko 10 proc. jego wartości.

I tu przechodzimy do kolejnego akapitu - kto ma nam pomagać w wybraniu kredytu i podpisaniu umowy z bankiem.

Dlaczego nie wierzyć bezgranicznie doradcy? Ile warto pożyczyć z banku? Na co musisz zwrócić uwagę, zanim podpiszesz umowę kredytową? O tym przeczytasz na następnej stronie.