Zakup i wynajem lepszy niż lokata
Na rynku mieszkaniowym ceny transakcyjne wzrosły, ale jednocześnie w ofertach ubyło tanich mieszkań z przeznaczeniem dla studentów. Stąd rentowność inwestycji pod wynajem nie zmieniła się istotnie przez ostatni miesiąc.
Ponownie porównaliśmy ceny transakcyjne mieszkań (uzyskane na podstawie transakcji zrealizowanych przez klientów Open Finance i Home Broker) ze średnimi stawkami ofert wynajmu mieszkań (pomniejszonymi o 5 proc.). Ponieważ w ostatnim czasie wzrosły ceny sprzedaży mieszkań (indeks cen Open Finance wzrósł we wrześniu o 2,5 proc.) rentowność inwestycji pod wynajem powinna się obniżyć (co stało się w kilku miastach).
Jednak w tym samym czasie wracający na uczelnie studenci zdjęli z rynku najmu część najtańszych mieszkań, stąd wzrost średnich stawek czynszowych i w konsekwencji nieznacznie zmieniona - w porównaniu do obliczeń sprzed miesiąca - średnia rentowność inwestycji pod wynajem. W części miast - jak Warszawa czy Poznań - rentowność wzrosła, ale w tych miastach spadły ceny transakcyjne.
Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za sierpień, wrześniowe oferty najmu z serwisu oferty.net. obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.
Przed miesiącem średnia rentowność netto (po odliczeniu podatku) dla tych samych miast (z prezentacji części z nich zrezygnowaliśmy) sięgała 4,93 proc., trudno więc mówić o przełomowej zmianie. Warto jednak odnotować, że w tym samym czasie pogorszyła się także oferta alternatywnych sposobów bezpiecznego deponowania kapitału - spadło oprocentowanie lokat w bankach. I choć wciąż można znaleźć lokaty oprocentowane powyżej 6 proc. (zwłaszcza wśród rocznych i dwuletnich depozytów), to jednak średnia ofert nie przekracza już 5,5 proc. Ostatecznie i najlepsze transakcje na rynku mieszkaniowym mogą dać znacznie wyższą rentowność niż wyliczona na podstawie średnich ofert.
Nie zmieniło się natomiast oprocentowanie obligacji 10-letnich, zatem w kategorii bezpiecznych inwestycji wciąż są one niekwestionowanym liderem (tak pod względem bezpieczeństwa, jak i stopy zwrotu). Trzeba jednak pamiętać, że oprocentowanie obligacji 10-letnich zależne jest od inflacji i jeśli ta zacznie się obniżać, wówczas porównanie rentowności lokat, obligacji i mieszkań pod wynajem może się zmienić. Już obecnie obligacje dwuletnie o stałym oprocentowaniu dają zysk na poziomie 4,75 proc. brutto (3,85 proc. netto), a więc znacząco poniżej zysku z lokat czy dochodów z najmu mieszkania. Należy też pamiętać o różnicach w opodatkowaniu dochodów od zysków kapitałowych (19 proc.) i przychodów z najmu mieszkań (8,5 proc. od przyszłego roku).
*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji. W pierwszym roku oprocentowanie jest promocyjnie wyższe. Źródło: obliczenia Open Finance
Emil Szweda
Czytaj również:
