Bezpieczniej kupisz mieszkanie

Deweloperzy zrzeszeni w Polskim Związku Firm Deweloperskich opracowali szczegółowe zasady etyczno-biznesowe, jakie powinna spełniać umowa deweloperska zawierana pomiędzy deweloperami zrzeszonymi w Związku a ich klientami. W większości są one korzystne dla klientów i wzmacniają ich pozycję względem deweloperów.

Zapisy korzystne dla klientów

Deweloperzy będący członkami PZFD, którzy przyjmą standardy umowy deweloperskiej opracowane przez Związek, mogą posługiwać się logo Kodeksu Dobrych Praktyk. Ma to podnieść ich wiarygodność w oczach klientów i pozwolić pozytywnie wyróżnić się wśród coraz większej konkurencji. Polski Związek Firm Deweloperskich zrzesza ponad 100 firm. Ich wykaz, a także pełną treść

Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej - można znaleźć na stronie internetowej: www.pzfd.pl.

Inicjatywę "samoograniczenia się - deweloperów należy ocenić pozytywnie. Do zdecydowanej większości postanowień zawartych w opracowanych standardach nie można mieć zastrzeżeń.

W umowach ma się znaleźć np. oświadczenie dewelopera o posiadanej dokumentacji technicznej i formalno-prawnej, na podstawie której deweloper realizuje inwestycję wraz z pozwoleniem na budowę.

Częścią umowy powinien być dokładny opis projektowanego obiektu obejmujący standard wykonania, prawa, lub obiekty przynależne, prawa wspólne, sposób liczenia powierzchni lokalu (norma) oraz opis infrastruktury zewnętrznej. Dołączane do niej będą załączniki graficzne wskazujące usytuowanie lokali w budynkach oraz ich układ funkcjonalny, a także plan zagospodarowania terenu z opisem.

Precyzyjnie mają być wskazane terminy realizacji wzajemnych zobowiązań, tj. terminy rozpoczęcia i ukończenia budowy, przeniesienia praw, dokonywania zapłat.

Deweloper wyraźnie zobowiąże się do przygotowania, na wniosek kupującego, wszystkich dokumentów niezbędnych do uzyskania kredytu na zakup lokalu, będącego w posiadaniu dewelopera. W umowie określony zostanie sposób i termin usuwania ewentualnych usterek stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu.

Problemy z karami umownymi i zmianą ceny

Część zapisów proponowanych przez PZFD może jednak budzić wątpliwości. Związek dopuszcza stosowanie kar umownych w wysokości 10% wartości umowy - takie kary można uznać za wygórowane.

Reguły określone przez Związek pozwalają też na waloryzowanie cen o wzrost kosztów inwestycji, na podstawie zapisanego w umowie sposobu waloryzacji opartego o powszechnie dostępne wskaźniki, np. GUS, Sekocenbud. Klient może od umowy odstąpić dopiero wtedy, gdy łączny wzrost ceny przekroczy 10% ceny całkowitej. Oznacza to przerzucenie na klientów ryzyka gospodarczego związanego ze zmianami na rynku. Taki zapis może zostać potraktowany jako niedozwolona klauzula umowna. Podobnie można ocenić zapis pozwalający zwiększyć cenę w razie wzrostu podatku VAT w trakcie trwania umowy.

Kary za stosowanie klauzul niedozwolonych

Zmianę podejścia deweloperów wymogła też obowiązująca od roku ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. nr 50, poz. 331 ze zm.). Zakazuje ona przedsiębiorcom stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Wśród nich wymienia m.in. stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, a także naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji.

Podobny zakaz obowiązywał też w poprzedniej ustawie. Nowość polega jednak na tym, że za stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów można obecnie zostać ukaranym wysoką karą finansową. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów może bowiem nałożyć na przedsiębiorcę w drodze decyzji karę pieniężną, jeżeli przedsiębiorca ten, choćby nieumyślnie dopuścił się stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. Wysokość kary nie może być większa niż 10% przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsu­mentów systematycznie sprawdza wzory umów stosowane przez poszczególne branże i w razie natknięcia się na klauzule niedozwolone, wydaje decyzje nakazujące zaniechanie ich stosowania. Przedsiębiorcy mogą się od nich odwołać do sądu i przeciągnąć sprawę. Teraz jednak już za samo stosowanie klauzul niedozwolonych można zostać ukaranym.

Wcześniej przedsiębiorcy wpisując do umów postanowienia ewidentnie niekorzystne dla konsumentów i zaliczane do klauzul niedozwolonych niewiele ryzykowali. Mniej uświadomionym prawnie klientom można było w razie sporu pokazać stosowny zapis w umowie i tym zniechęcić ich do dochodzenia swoich racji. Większość konsumentów w ogóle nie zdawała sobie sprawy z tego, że zapisy będące klauzulami niedozwolonymi nie są prawnie wiążące. Nawet, jeśli znalazł się klient, który konkretny zapis kwestionował, to konieczność prowadzenia sądowego sporu nie zachęcała do dochodzenia swoich praw.Deweloperzy byli pierwszą branżą, której Prezes UOKiK "pogroził" po wejściu w życie nowych przepisów, wskazując na możliwość nakładania kar.

Lepiej dobrowolnie niż przymusowo

Nałożenie na siebie ograniczeń przez przedsiębiorców zrzeszonych w PZFD i spowodowana tym zmiana podejścia do umów przedstawionych klientom do podpisu może wywołać jeszcze jeden efekt. W związku z licznymi skargami na deweloperów co jakiś czas powraca pomysł opracowania wymierzonej w nich ustawy, która rygorystycznie określałaby, czego deweloperom nie można w kontaktach z klientami i jakie klienci mają prawa.

O tym, że lekceważenie klientów i wywołane nim skargi mogą doprowadzić do zmian w prawie przekonali się już operatorzy telekomunikacyjni, którzy ignorowali terminy rozpatrywania reklamacji. Po licznych skargach, przy okazji uchwalania nowej ustawy - Prawo telekomunikacyjne, Sejm "zafundował" branży telekomunikacyjnej niekorzystny dla niej przepis. Stanowi on, że jeżeli reklamacja usługi telekomunikacyjnej nie zostanie rozpatrzona w terminie 30 dni od dnia jej złożenia, uważa się, że reklamacja ta została uwzględniona.

autor: Andrzej Janowski