Budownictwo: Wielkie zmiany w przeznaczeniu budynków

Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) apeluje jeśli właściciel centrum handlowego zdecyduje o podjęciu kroków celem przekształcenia budynku centrum w budynek o charakterze mieszkalnym lub częściowo mieszkalnym, to nie powinno się to odbywać ze szkodą dla najemców, którzy posiadają ważne i obowiązujące umowy najmu. Konieczne powinno być uzyskanie zgody najemców na planowane przekształcenie oraz wypłacenie pełnego odszkodowania.

Tak daleko idąca zmiana charakteru obiektu, jak przeznaczenie jego części na cele mieszkaniowe, z całą pewnością nie pozostanie bez wpływu na działalność handlową prowadzoną w centrum handlowym. Dlatego, z drugiej strony, najemca nie powinien być w takiej sytuacji zmuszony do kontynuowania stosunku najmu wbrew swojej woli, zwłaszcza na warunkach finansowych wynikających z umowy zawartej przed przekształceniem budynku.

Ponadto konieczne jest zabezpieczenie najemców na czas prowadzenia prac budowlanych lub remontowych, które mogą znacznie utrudnić lub uniemożliwić prowadzenie przez nich działalności w najmowanych lokalach.

Postulaty ZPPHiU:

1). W przypadku choćby częściowej zmiany sposobu użytkowania budynku centrum handlowego na budynek mieszkalny, rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego, przed upływem okresu, na który została zawarta, byłoby możliwe wyłącznie za zgodą najemcy i za pełnym odszkodowaniem.

2), W przypadku choćby częściowej zmiany sposobu użytkowania budynku centrum handlowego na budynek mieszkalny, najemca miałby uprawnienie do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu i uzyskania pełnego odszkodowania.

3) . W okresie prowadzenia prac budowlanych lub remontowych, które utrudnią lub uniemożliwią najemcy prowadzenie w najmowanym lokalu normalnej działalności, najemca nie ponosiłby kosztów związanych z najmem lokalu, a jeśli utrudnienia te będą długotrwałe (powyżej 30 dni), by najemca miał uprawnienie do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu i uzyskania pełnego odszkodowania.

"Z projektu ustawy wynika m.in. taki cel, by umożliwić i ułatwić przekształcenie obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 (centra handlowe) w obiekty pełniące funkcje mieszkalne. Budzi to zaniepokojenie w środowisku przedsiębiorców z sektora handlu i usług, którzy swoją działalność prowadzą w centrach handlowych, najmując w tych obiektach powierzchnię handlową lub usługową. Są oni w ogromnej większości związani wieloletnimi umowami najmu, zawieranymi zwykle na okres od pięciu do dziesięciu lat. Zawierając umowę najmu najemcy zazwyczaj są zobowiązani ponieść znaczne nakłady na najmowany lokal, w celu jego przystosowania i wyposażenia stosownie do działalności, która ma być w lokalu prowadzona. Nierzadko, zwłaszcza w przypadku nowo otwieranych centrów handlowych, najemcy ponoszą koszt całkowitego wykończenia lokalu, który przejmują w stanie surowym. Poczyniona w ten sposób inwestycja ma zwrócić się w czasie planowanego okresu najmu, tj. w ciągu kilku lat. Powszechnie stosowanym w umowach najmu zapisem jest zrzeczenie się przez najemcę wszelkich roszczeń z tytułu nakładów na lokal, co oznacza, że w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy najemca nie odzyska środków zainwestowanych w wykończenie lub remont lokalu oraz jego wyposażenie. Istotną kwestią jest także fakt, że najemcom często nie udaje się osiągnąć zysku z działalności w pierwszym roku, a nawet w kilku pierwszych latach najmu, a rentowność prowadzonej działalności wraz z upływem czasu zwykle rośnie. Oznacza to, że dla najemcy przedwczesne zakończenie stosunku najmu może oznaczać poniesienie znacznych strat oraz utratę spodziewanych zysków z prowadzonej działalności. Jednocześnie należy zaznaczyć, że umowy najmu standardowo umożliwiają wynajmującemu w określonych przypadkach jednostronne rozwiązanie umowy przed upływem okresu, na który została zawarta, ale uprawnienie takie nie jest przyznawane najemcy. W sytuacji gdy właściciel centrum handlowego podejmie decyzję o zmianie użytkowania budynku - w całości lub w części - będzie to narażało najemców powierzchni handlowej na poniesienie znacznych strat i utratę spodziewanych zysków z prowadzonej działalności. Najemcy nie uzyskają należytej ochrony na podstawie obowiązujących przepisów prawa, ani też na podstawie zawartych umów najmu. Postanowienia stosowane powszechnie w umowach najmu, akceptowane przez najemcę w dotychczas obowiązującym stanie prawnym, po wejściu w życie projektowanych zmian będą dla najemców skrajnie niekorzystne i narażą ich na ogromne straty. Najemcy, zawierając umowy, nie przewidywali i nie mogli przewidzieć, że możliwe będzie przekształcenie centrum handlowego (lub jego części) w budynek mieszkalny" - mówi Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).

W projekcie zaproponowano zmiany w specustawie mieszkaniowej. Zgodnie z jej art. 5 ust. 3 inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

- Zmiana ta umożliwi zagospodarowanie pod budownictwo mieszkaniowe również takich terenów, co z uwagi na ustalenia studium nie jest to obecnie możliwe. Zgodnie z przepisami specustawy mieszkaniowej tereny te muszą być wyposażone w niezbędną infrastrukturę i spełniać określone w ustawie standardy urbanistyczne, co zapewni lokalizację budynków mieszkalnych w terenach do tego przygotowanych.  W specustawie proponuje się także dodanie nowego przepisu, który będzie wskazywał wymóg zawiadomienia wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zmianie sposobu użytkowania budynku w trybie specjalnym. Jest to konieczne działanie, aby zrealizowana inwestycja mieszkaniowa została w przyszłości uwzględniona przy sporządzaniu dla tego terenu planu miejscowego lub jego zmiany.

Projekt ma też ułatwić gminom wykup przekształconych nieruchomości. Gmina ma móc wykupić 5 proc. powierzchni lokali na preferencyjnych warunkach. Cena powinna odpowiadać 50 proc. kosztów utworzenia tych lokali. Lokale będą mogły też pochodzić z innej inwestycji pod warunkiem, że będą nowe i położone na terenie danej gminy.

Przyjmując ofertę kupna mieszkań, gmina będzie mogła skorzystać z istniejącego programu budownictwa socjalnego i komunalnego (BSK) oferującego pokrycie 50 proc. ceny zakupu lokali mieszkalnych przez gminę. - W ten sposób realny koszt nabycia przez gminę mieszkania nie przekroczy 25 proc. kosztów jego utworzenia. Takie lokale gmina przeznaczy na wynajem osobom o mniejszych dochodach - podkreśla resort MRiT.

Biznes INTERIA.PL na Facebooku. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze