Grudniowy raport z rynku nieruchomości
Ceny ofertowe mieszkań używanych wystawionych do sprzedaży w największych polskich miastach w listopadzie były średnio o 2,5 proc. niższe niż przed rokiem i o 0,1proc. wyższe niż przed miesiącem. W porównaniu z październikiem oczekiwania zbywców minimalnie wzrosły w 10, a spadły w 8 miastach - wynika z najnowszego raportu przygotowanego przez ekspertów portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.
W porównaniu z październikiem br. średnie ceny ofertowe mieszkań w największym polskich miastach zmieniły się nieznacznie. Z analizy portalu Domy.pl wynika, że z wyjątkiem Olsztyna i Łodzi, w których stawki spadły odpowiednio o 1,1proc. i 1,5 proc. oraz Gdańska, który zanotował wzrost o 1 proc., ceny utrzymały się na poziomie zbliżonym do tego sprzed miesiąca. Różnice w cenie za m2 - w górę lub w dół - nie przekroczyły 50 zł. Wyjątkiem był Gdańsk, w którym średnia stawka za m2 wzrosła - w porównaniu miesiąc do miesiąca - o 57 zł.
Praktycznie cały 2013 rok, a już jego druga połowa w szczególności, to czas wyraźnej stabilizacji cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym. W porównaniu z listopadem 2013 roku stawki w największych miastach spadły średnio o 2,5 proc.; najbardziej w Katowicach - o 5,5 proc. i Olsztynie - o 5,2 proc., a najmniej w Rzeszowie i Sopocie - poniżej 1 proc.
W ciągu ostatnich 6 miesięcy średni spadek cen ofertowych w skali kraju wyniósł już niespełna 0,7 proc. To wyraźny znak, że czas przecen na rynku mieszkaniowym dobiega końca.
W ślad za wyhamowującym spadkiem cen ruszył popyt - stale słabnący przez ostatnich kilka lat w ostatnich miesiącach zauważalnie się ożywił. Wg analizy portalu Domy.pl grono klientów zainteresowanych zakupem mieszkania na rynku wtórnym było w listopadzie o 9 proc. większe niż w analogicznym okresie ub. roku. Odczyt dla rynku pierwotnego był jeszcze lepszy - wzrost rok do roku sięgnął 26 proc. To dobry zwiastun dla branży na nadchodzący rok.
O zatrzymaniu spadków i stabilizacji stawek ofertowych świadczą też niewielkie zmiany jakie w ciągu ostatniego roku zaszły w medianach cen - również miarodajnym wskaźniku trendu na rynku mieszkaniowym. Już na pierwszy rzut oka widać, że wykresy obrazujące zmiany, jakie zaszły w poszczególnych miastach są płaskie niemal jak stół. Wg analizy portalu Domy.pl w 16 na 18 miast wartość mediany spadła - średnio o 2,8 proc. (najwięcej w Olsztynie - o 5,9 proc. i w Katowicach - o 4,1 proc.). W tym samym czasie wzrosty zanotowały jedynie 2 miasta: Rzeszów - o 2,5 proc. i Opole - o 1,9 proc.
To już ostatni dzwonek na zaciągnięcie kredytu na całą nieruchomość. Po zmianach zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego od 2014 r. klienci starający się o kredyt hipoteczny zderzą się z koniecznością posiadania co najmniej 5 proc. wartości nieruchomości kupowanej na kredyt. Jeśli więc na koncie nie ma sporych oszczędności, a do zakupu na kredyt miałoby dojść wkrótce, można jeszcze spróbować złożyć w wybranych bankach kompletny wniosek kredytowy właśnie na 100 proc. ceny mieszkania czy domu. Aby otrzymać kredyt na obecnych zasadach, ważny jest termin złożenia wniosku, a nie termin podpisania umowy kredytowej. Wnioski do 31 grudnia przyjmują jeszcze: PKO BP, Pekao, Millennium, Getin Noble Banku, EuroBank, BOŚ i Nordea.
Odchodzą kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości, ale jednocześnie do drzwi zapuka wkrótce program dopłat do kredytów "Mieszkanie dla Młodych". Aby z niego skorzystać, nie można mieć skończonych 35 lat, ani być aktualnie, ani w przeszłości właścicielem nieruchomości. Trzeba też znaleźć koniecznie nowe mieszkanie o odpowiedniej cenie i nie większe niż 75 m2, ewentualnie zdecydować się na budowę domu lub zakup nowego domu do 100 m2. Rodziny z co najmniej trójką dzieci mogą kupować nieruchomości o 10 m2 większe. Single i rodziny bezdzietne otrzymają 10 proc. wartości nieruchomości dopłaty, liczonej dla 50 m2 zakupionego mieszkania, rodziny z jednym i dwójką dzieci 15 proc., a te z trójką potomków - 20 proc.. Przy budowie domu systemem gospodarczym zwracana będzie część podatku VAT.
Czy zadłużającym się na 100 proc. LtV, czy z dopłatą MdM zaciągającym kredyty sprzyjają i będą sprzyjały niskie stopy procentowe. Podstawowa wynosi 2,5 proc. i pozostanie na tym poziomie jeszcze przez wiele miesięcy. Rynek przewiduje, że stopy procentowe wzrosną najwcześniej pod koniec przyszłego roku. Będzie to i tak stosunkowo niewiele w porównaniu do stawek, do których jesteśmy przyzwyczajeni. Oczekiwany przez inwestorów WIBOR 3M za 15 miesięcy wynosi ok. 3,2 proc., co oznacza wzrost głównej stopy do 3 proc.
Obecnie 3-miesięczny WIBOR jest dużo niższy, od ponad miesiąca wynosi 2,65 proc. Po dodaniu przeciętnej marży ok. 1,7 proc. daje oprocentowanie niewiele przewyższające 4 proc., co sprawia, że na każde 100 tys. zł 30-letniego kredytu przeciętnie przypada 498 zł raty. Przy skróceniu okresu spłaty do 25-lat rata wynosi 548 zł.
WIBOR 3M doliczany zazwyczaj do marży kredytów mieszkaniowych już prawie 7 miesięcy utrzymuje się w okolicach 2,7 proc. Pozwala to na każde 100 tys. zł kredytu płacić ratę o ok. 80 zł niższą niż na początku roku, a to niemało.
Powodów do narzekań nie mają również spłacający kredyty w euro, choć stawka EURIBOR 3M poszła w ostatnim miesiącu nieco w górę z 0,22 do 0,3 proc. Nadal jednak jest to bardzo niewiele, i oznacza o 4 euro raty więcej na każde 100 tys. euro kredytu.
Przy tak niskim oprocentowaniu składającym się właściwie niemal wyłącznie z marży, główną rolę w kształtowaniu rat odgrywa wysokość kursu waluty kredytu. Na szczęście niepokoje omijają rynek walutowy i średnie notowania euro w NBP w ostatnich 30 dniach wahały się jedynie między 4,18 a 4,2 zł. Podobnie było z frankiem szwajcarskim - zmiany mieściły się między 3,39 a 3,43 zł. Stawka LIBOR CHF 3M już 14 miesiąc wynosi około 0,02 proc. (główna stopa procentowa w Szwajcarii to nadal przedział 0-0,2 proc.).
Marcin Drogomirecki, część nieruchomościowa
Halina Kochalska, część kredytowa
Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania.