Mieszkania i nieruchomości inwestycyjne na celowniku

Na rynku mieszkaniowym firmy deweloperskie pobijają rekordy sprzedaży i podaży. W największych miastach kraju w zeszłym roku nabywców znalazło około 60 tys. nowych mieszkań. To rekord. Deweloperzy wierzą w mocny popyt, dlatego utrzymuje się również rekordowa podaż.

W 2016 roku oddały do użytku 79 tys. mieszkań, co stanowiło wynik aż o blisko 27 proc. lepszy niż rok wcześniej. Także pozwoleń na budowę było więcej. Wydano ich ponad 106 tys. - o blisko 10 proc. więcej niż rok wcześniej.

Świetna koniunktura wynika z kilku czynników - po pierwsze rekordowo niskich stóp procentowych, które znacznie poprawiają naszą zdolność kredytową, po drugie z programu MDM, który wspiera sprzedaż w segmencie popularnym, po trzecie - z ogólnego wzrostu zamożności, poprawy zarobków i optymizmu jeśli chodzi o sytuację gospodarczą.

Oprócz tych czynników bardzo istotnym elementem są zakupy inwestycyjne. Kupujący z myślą o lokacie kapitału, postrzegają nieruchomości jako alternatywę wobec trzymania pieniędzy na niskooprocentowanych lokatach czy też w papierach wartościowych. Oprócz prawdopodobieństwa zachowania kapitału, do inwestowania w nieruchomości skłania dobra koniunktura na rynku najmu. Szacuje się że w takich miastach jak Warszawa, Wrocław, Kraków na wynajmie średni roczny zwrot wynosi około 5 proc.

O tym, że rośnie udział zakupów inwestycyjnych, świadczą dane dotyczące transakcji za gotówkę. Wg NBP ich wartość w największych miastach kraju, na koniec ubiegłego roku wyniosła 3,6 mld zł. Udział zakupów gotówkowych wynosił 65 proc. w analizowanym okresie. W ciągu 4 lat - od IV kw. 2012 wzrosła ona z 1,6 mld zł, a więc o ponad 100 proc.

Rynek najmu kusi jednak również tych, którzy kupują nieruchomości finansując je kredytem. Niskie stopy procentowe i odpowiednia średnia wysokość czynszów gwarantują na chwilę obecną możliwość pokrywania rat kredytowych przychodami z najmu. W miastach takich jak Kraków, Wrocław czy Poznań, przeciętny czynsz najmu za mieszkanie 50 - metrowe to około 1500 zł. Jeśli hipotetyczny kredytobiorca decyduje się na nieruchomość wartą 300 tysięcy złotych i - dysponując wkładem na poziomie 20 proc. - zaciąga kredyt w wysokości 240 tysięcy, to miesięczna wysokość raty, przy kredycie na 30 lat, w ratach równych, wyniesie go obecnie około 1100 zł.

O atrakcyjności zakupów pod wynajem świadczy też pośrednio rozwój nowych, jak na polskie warunki, form inwestowania. Popularnością cieszą się projekty najmu typu instytucjonalnego - np. akademiki, mieszkania dla seniorów, condo i aparthotele. Wszystko to są nowe formy inwestowania, ale szybko zyskują one popularność.

Także na rynku nieruchomości komercyjnych, zakupy inwestycyjne rosną. Świetna koniunktura trwa przede wszystkim na rynku biurowym i magazynowym. Bardzo wysoką podaż równoważy odpowiednio wysoki popyt, dzięki czemu stawki czynszów najmu pozostają stabilne.

Wg Colliers International (Market Insight - Raport Roczny 2017) w zeszłym roku w podaży powierzchni magazynowej odnotowano rekordowy przyrost o 1,2 mln mkw. Jeśli chodzi o biura było to 900 tys. mkw. Wartość inwestycji (transakcji kupna - sprzedaży) w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniosła wg Colliers International 4,6 mld Euro. Eksperci spodziewają się, że w tym roku kolejni nowi inwestorzy będą decydować się lokować swój kapitał w nieruchomości nad Wisłą. Z danych wynika, że i ten rok będzie rekordowy. Podaż nowych magazynów może przekroczyć 1,5 mln mkw., natomiast jeśli chodzi o biura - w budowie pozostaje kolejne 900 tys. mkw. nowych obiektów biurowych.

Z danych analityków WGN wynika jednak, że oprócz tradycyjnych obiektów inwestycyjnych na rynku komercyjnym, na znaczeniu zyskują alternatywne formy inwestowania. Rosnącą popularnością cieszy się rynek nieruchomości hotelowych i apartamentowych. Wynika to z szybkiego wzrostu w branży turystycznej, który przekłada się na duży popyt na tego typu obiekty.

Marcin Moneta

Dział Analiz WGN