NBP o rynku nieruchomości. Spada kondycja deweloperów

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

"W II kwartale notowano dalsze wzrosty nominalnych cen mieszkań w większości analizowanych miast, rosły też dynamiki cen. Na rynku pierwotnym wzrosły ceny ofertowe (RPO) i ceny transakcyjne (RPT), zwłaszcza w Poznaniu, Krakowie i Gdyni. Wzrost cen częściowo wynikał m.in. ze zmiany struktury mieszkań sprzedanych (wyższego udziału transakcji w lepszych lokalizacjach niż na obrzeżach miasta). Na rynku wtórnym także obserwowano wzrost cen ofertowych (RWO) i transakcyjnych (RWT) we wszystkich grupach miast, wzrosty cen realnych były znacznie mniejsze" - napisano.

Ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły zwłaszcza w Łodzi, Wrocławiu i Gdyni. Obserwowano wzrost popytu na mieszkania starsze, lepiej położone, ale mniejsze. Ceny mieszkań korygowane indeksem hedonicznym rosły we wszystkich grupach miast, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej, niż miało to miejsce kwartał wcześniej.

Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) wzrósł względem poprzedniego kwartału w Warszawie oraz 6. i 10. największych miastach.

"Od II połowy 2021 r. obserwowane jest zwiększenie popytu na najem mieszkań , silnie wzmocnione w lutym br., po istotnym napływie migracji wojennej z Ukrainy. Systematycznie zmniejsza się liczba mieszkań pozostających w ofercie najmu. Inwestorzy nadal poszukiwali w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, a w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu. W ostatnich latach rosło zainteresowania nabywaniem mieszkań na najem przez fundusze inwestycyjne, w tym zagraniczne. Dotychczas dominującą rolę na tym rynku odgrywał Fundusz Mieszkań na Wynajem zarządzany przez BGK" - napisano.

Wzrost poziomu stawek czynszów w najmie długoterminowym (średni w 7. dużych miastach) spowodował nieco wyższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań, ale nabywanych wyłącznie za gotówkę.

Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe stała się ujemna ze względu na wzrost oprocentowania SPW.

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w 7. dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) spadł nieznacznie kdk w efekcie szybszego wzrostu cen mieszkań niż wynagrodzeń.

Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego zmniejszył się, podobnie jak wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania. Czynnikami powodującymi spadki ostatnich dwóch wskaźników dostępności był wzrost stóp procentowych i rosnące ceny mieszkań.

Kwartalna sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań na 6. największych rynkach pierwotnych w Polsce była niższa o ok. 12 proc. względem poprzedniego kwartału i na koniec czerwca 2022 r. wyniosła ok. 9,3 tys. mieszkań.

W ocenie NBP nadal relatywnie wysokie szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych, utrzymujący się popyt inwestycyjny oraz działania deweloperów wyprzedzające wejście w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej przyczyniły się do istotnego wzrostu liczby wniosków o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań.

Udzielono pozwolenia głównie na budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem (ok. 70 proc. udział w całości pozwoleń) oraz indywidualnych (ok. 29 proc. udział w całości pozwoleń).

Udział pozwoleń na budowę mieszkań spółdzielczych i czynszowych był niemal zerowy w omawianym okresie. Wzrosła istotnie liczba pozwoleń na budowę mieszkań w Warszawie oraz w tzw. pozostałej Polsce, natomiast nieznacznie wzrosła w 6. miastach.

"Wysoka liczba pozwoleń na budowę w dużym stopniu była efektem wprowadzenia inwestycji głównie w ostatnich dniach czerwca po to, aby ich dalsza sprzedaż mogła być realizowana bez konieczności spełnienia wymogów zmienionej ustawy deweloperskiej" - dodano.

W drugim kwartale 2022 r. osłabiła się rentowność w grupie większych firm deweloperskich. Zmniejszenie średniego wolumenu projektów w toku, gotowych mieszkań, banku ziemi i zapasu gotówki może wskazywać na ostrożną politykę deweloperów w zakresie inwestowania - podał Narodowy Bank Polski w cyklicznym opracowaniu.

"Według danych finansowych raportowanych w sprawozdaniach F01 do czerwca 2022 r. oraz danych zarejestrowanych przez NBP za I i II kw. 2022 r. utrzymała się dobra kondycja finansowa firm deweloperskich, przy spadku liczby sprzedanych mieszkań, niewielkim osłabieniu rentowności sprzedaży, wysokim poziomie produkcji, dalszym wzroście kosztów budowy oraz zmniejszeniu nakładów inwestycyjnych" - napisano.

NBP podał, że analiza danych finansowych za drugi kwartał 2022 r. w grupie większych firm deweloperskich wskazuje na osłabienie rentowności sprzedaży, majątku i kapitałów własnych w odniesieniu do kwartału poprzedniego oraz wobec tego samego okresu w 2021 r. za sprawą wyższej dynamiki wzrostu kosztów ogółem niż przychodów ogółem.

"Analizując zmianę poziomu wartości poszczególnych aktywów obrotowych, które są najbardziej płynne i przynoszące zyski, w II kw. 2022 r. w porównaniu z kwartałem poprzednim o 5 proc. zmniejszył się średni wolumen projektów w toku, o 15 proc. mieszkań gotowych, o 10 proc. banku ziemi oraz o 18 proc. zapas gotówki, co może wskazywać na ostrożną politykę deweloperów w zakresie inwestowania, w tym rozpoczynania nowych projektów" - napisano.

"Obniżenie produkcji przez większych deweloperów wskazuje na podejmowanie działań, które stanowią przystosowanie do pogorszenia koniunktury i słabnącego popytu na rynku mieszkaniowym (...). Ostrożną politykę deweloperów w zakresie inwestowania potwierdza obniżenie się o 27 proc. w II kw. w porównaniu z II kw. 2021 r. wartości nakładów inwestycyjnych" - dodano.

NBP ocenia, że w okresie rosnących kosztów budowy i słabnącego popytu zarówno deweloperzy planujący rozpoczęcie nowych projektów, jak i firmy budowlane wykonujące usługi w tym zakresie, borykają się z ryzykiem realnego oszacowania kosztów generalnego wykonawstwa, a niedoszacowane kontrakty mogą skutkować problemami finansowymi.

Jak podano w raporcie, niższy poziom kontraktacji mieszkań w pierwszej połowie 2022 r. skutkował zmniejszeniem się udziału przedpłat od nabywców mieszkań (17 proc. udziału w strukturze pasywów w II kw. 2022 r., 18 proc. w I kw. 2021 r. i średnio 21 proc. w poszczególnych kwartałach 2021 r.).

"Napływy z przedpłat od kupujących mieszkania stanowią istotne źródło finansowania realizowanych inwestycji. Utrzymujący się mocny popyt ze strony inwestorów jest szansą na zapewnienie płynności i realizacji rozpoczętych projektów" - napisano.

NBP podał, że w II kw. 2022 r. wraz z niewielkim zmniejszeniem się środków z tytułu przedpłat i emisji papierów wartościowych większe firmy deweloperskie zwiększyły wysokość swojego zadłużenia z tytułu kredytów bankowych (średnio o 3 proc. wobec kwartału poprzedniego i aż o 24 proc. w porównaniu z II kw. 2021 r.).

"Mimo to udział kredytów na koniec czerwca 2022 r. wzrósł tylko nieznacznie w strukturze pasywów (o 0,5 p.p.; do 5,5 proc. udziału) i kształtuje się na niższym poziomie niż średnio w 2020 r. i 2021 r. (odpowiednio 10 proc. - 6 proc. udziału). W II kw. 2022 r. zmniejszyła się wartość obligacji firm deweloperskich na rynku Catalyst (z 7.274,9 mln zł do 6.938,7 mln zł, tj. o 5 proc.) oraz utrzymał się wzrost oprocentowania obligacji deweloperskich (średnie oprocentowanie 8,78 proc. w II kw. 2022 r. wobec 6,21 proc. w kwartale poprzednim i 4,25 proc. w analogicznym okresie 2021 r.). Wzrost oprocentowania lokat bankowych i obligacji może wpływać na zmniejszenie popytu inwestycyjnego na mieszkania" - napisano.