Nieruchomości: Będzie lepiej

Mam wrażenie, że z Pana fotela, jak rzadko z którego miejsca w Warszawie, widać w jakim punkcie kryzysu na rynku nieruchomości jesteśmy. Jeśli to, co się dzieje można nazwać kryzysem.

Piotr Cyburt: Sądzę, że w Polsce nie było kryzysu na rynku nieruchomości. Mieliśmy szczęście bo dotknęło nas tylko spowolnienie, które trwało kilka kwartałów. Zostaliśmy zaledwie trafieni rykoszetem przez to, co się działo na rynkach zagranicznych.

To było bolesne uderzenie?

- Analizując sytuacje na poszczególnych segmentach rynku, trzeba uczciwie powiedzieć, że na rynku mieszkaniowym odczuliśmy to najbardziej. Wbrew pozorom największym problemem nie był nawet kilkunastoprocentowy spadek cen.

Co zatem?

- Zarówno banki, jak i developerzy odczuli przez pewien czas problem z możliwością finansowania rozpoczętych projektów albo finansowania klientów, którzy chcieliby kupować mieszkania. Po dwóch, trzech kwartałach sytuacja zaczęła wracać do normy. W tej chwili na rynku mieszkaniowym tempo sprzedaży kredytów hipotecznych dla osób indywidualnych jest już normalne.

Zatrzymajmy się na chwilę przy tym spowolnieniu. Spróbujmy sobie zdefiniować, co się działo. Czy słowo kryzys należy odnieść tylko do USA, bo tam zadłużone nieruchomości można teraz kupić za dolara?

- Rzeczywiście w Stanach Zjednoczonych Ameryki kryzys pojawił się we wszystkich segmentach rynku. Rozpoczął się od rynku subprime, jednak dotknął nie tylko osoby fizyczne finansujące kupno domu, ale także rynek nieruchomości komercyjnych.

- Kryzys był także w Irlandii, gdzie ceny drastycznie spadły i zachwiał całym sektorem bankowym. Podobne sytuacje miały miejsce w Wielkiej Brytanii i Hiszpanii. W tych krajach rynek nieruchomości bardzo ucierpiał. W USA przecena nieruchomości komercyjnych nadal stanowi poważny problem dla bezpieczeństwa całego sektora bankowego.

A jak to wyglądało u nas w Polsce?

- U nas na szczęście nigdy nie doszło do tak dramatycznej sytuacji. W segmencie nieruchomości komercyjnych rynek pierwotny i wtórny zamarły na mniej więcej rok. Teraz jednak znowu zaczynamy mieć do czynienia z transakcjami na rynku wtórnym. Pod koniec zeszłego roku doszło do sprzedaży kilku centrów handlowych, obiektów biurowych czy magazynowych. Zmieniły się nieco stopy kapitalizacji na mniej korzystne, niż były poprzednio, jednak nie były to jakieś drastyczne różnice wynoszące kilka punktów procentowych, ale najwyżej 50 punktów bazowych czy maksymalnie jeden procent. Ożywia się również rynek pierwotny, zwłaszcza jeśli chodzi o niewielkie centra handlowe w mniejszych miastach. Dlatego twierdzę, że w Polsce mieliśmy do czynienia tylko ze spowolnieniem na rynku nieruchomości.

Z pełną odpowiedzialnością używa Pan już czasu przeszłego?

-Tak, wracamy do naturalnego tempa rozwoju. To, co działo się w latach 2007- 2008, było rzeczą nienaturalną. Zarówno tempo rozwoju rynku nieruchomości, jak i jego finansowania przez banki było za wysokie i musiała przyjść korekta. Dziś wracamy do tempa wzrostu tego rynku i portfeli hipotecznych w bankach, które można uznać za naturalne dla Polski.

Czy przed Pana gabinetem pojawiła się już kolejka developerów, którzy czekają, żeby po pierwsze się z Panem spotkać, a po drugie, żeby potem, mając już pieniądze, szybko wbić łopatę w grunt i zacząć inwestycję? A może to jeszcze nie ten czas?

- Sądzę, że dziś wszyscy znacznie ostrożniej patrzą na rynek nieruchomości jako biznes niż jeszcze dwa czy trzy lata temu, kiedy panował huraoptymizm. Wówczas rzeczywiście klienci ustawiali się w kolejkach. Dziś jednak banki dużo ostrożniej podchodzą do oceny ryzyka poszczególnych projektów i raczej będą się koncentrować na wybranych perełkach.

To skąd w takim razie biorą się te sygnały na rynku detalicznych kredytów hipotecznych, że pojawią się już kredyt na 100 czy nawet 110 proc. wartości? Marże na kredycie hipotecznym w euro wynoszące dwa procent to jeszcze niedawno było marzenie ściętej głowy, teraz mówi się już o poziomie 1,6, a nawet 1,4 proc. To zaczyna być już bardzo atrakcyjna oferta...

- Oferta jest atrakcyjna, ale jest to spowodowane tym, że bank musi na czymś zarabiać. Jeśli chodzi o bankowość detaliczną, to ona w Polsce rozwijała się wokół kredytu hipotecznego. I powiedzmy sobie szczerze: znalezienie jakiegoś substytutu wobec tego produktu, na którym można byłoby generować równie wysokie zyski jest mało prawdopodobne. Proszę zwrócić uwagę, że w niektórych bankach wokół kredytu hipotecznego, czy razem z kredytem, sprzedaje się średnio cztery lub pięć produktów. Już niedaleko nam do średniej z Wielkiej Brytanii. Tam w pewnym momencie wynosiła nawet siedem produktów. Zatem wynik osiągany pod tym względem w Polsce jest zupełnie przyzwoity.

Sugeruje Pan, że banki nie mają innego wyjścia i muszą klientom indywidualnym proponować tak atrakcyjną ofertę kredytów?

- Skoro bank ma generować zyski, to musi szukać produktów, które dadzą mu zarobić i dlatego w wielu wypadkach obserwujemy powrót do kredytów w euro, do podwyższonego LTV. Sprawy poziomu LTV nie przejaskrawiałbym, bo nie wydaje mi się, żeby to była duża skala, jakkolwiek gdyby to zaczęło przybierać większe rozmiary, mogłoby być niebezpieczne. Jednak jeśli popatrzymy na popularność kredytów w euro czy we franku szwajcarskim, to te niskie marże są możliwe dzięki temu, że bank zarabia jeszcze na czymś innym, na polisach ubezpieczeniowych, rachunku bieżącym, karcie, a więc produktach, które sprzedaje klientowi, marżach przy konwersji kredytu ze złotego na walutę i to powoduje, że ten kredyt hipoteczny, zwłaszcza w walucie, jest tak bardzo zyskowny i potrzebny bankowi.

Zatrzymajmy się przy bankowości stricte hipotecznej. Kryzys na rynku światowym, jak i spowolnienie w Polsce wpłynęły na sytuację w kraju. W jaki sposób to, czego się nauczyliśmy w związku z lekcją amerykańską, wpłynie na funkcjonowanie tego rynku i przy tej okazji konkurencji banki hipoteczne vs banki uniwersalne. W czym jesteście lepsi?

- Naszą przewagą jest czas podejmowania decyzji. Mamy sprawniejszą i bardziej profesjonalną obsługę klienta, szybszy proces decyzyjny. Możemy bardziej elastycznie reagować na codzienne potrzeby klienta, związane z tym, co przynosi realizacja często dosyć skomplikowanych projektów.

- W ten sposób od 2005 r. realizujemy strategię banku specjalistycznego, jak i banku niszowego, który specjalizuje się w finansowaniu średnich i niewielkich nieruchomości do 20 mln euro na projekt. Patrząc z punktu widzenia całego rynku nieruchomości, jest to kwota średnia, jeśli porównamy ją np. z centrum handlowym kosztującym 200 mln euro.

Czy wpływająca na rynek detaliczny Rekomendacja T w jakiś sposób rykoszetem nie dotknie banków specjalistycznych?

- W tej chwili właśnie analizujemy sytuację. Są dwa aspekty tej rekomendacji, jeśli chodzi o nas. Pierwszy to, w jakim zakresie mamy ją stosować, nie mając praktycznie portfela kredytów hipotecznych dla osób fizycznych. Takiego produktu już nie oferujemy, pozostał nam już tylko niewielki portfel schyłkowy. A drugim aspektem, jaki bierzemy teraz pod uwagę, jest to, jak ta rekomendacja wpłynie w ogóle na klientów, a zwłaszcza na klientów naszych developerów - a tym samym, jaka będzie możliwość spłaty kredytu. Jeśli wierzyć raportom analityków rynku, to ta rekomendacja zmniejszy pośrednio popyt na mieszkania.

Zatem na koniec prośba, żeby - mówiąc pół żartem pół serio - popatrzył Pan w szklaną kulę i spróbował przewidzieć, jak będzie wyglądała sytuacja w następnym półroczu albo nawet roku.

- Patrzę zarówno na ten, jak i następny rok, jeśli chodzi o sytuację gospodarczą, z umiarkowanym optymizmem. Z jednej strony mamy do czynienia ze spowolnieniem popytu wewnętrznego, ale - jak sądzę - to może być zrekompensowane przez inwestycje przedsiębiorstw oraz ogromne inwestycje infrastrukturalne, które są przygotowane i niedługo się rozpoczną. Jeśli chodzi o sprzedaż kredytów hipotecznych dla osób fizycznych, wydaje mi się, że ubiegłoroczny wynik wynoszący ok. 36-40 mld zł jest w tym roku do powtórzenia. Dla mnie to jest naturalny poziom.

- Ten rok powinien być lepszy, jeśli chodzi o rozpoczynanie nowych projektów przez developerów. Nadwyżka mieszkań, wynoszącą 36 tys. (tak przynajmniej oszacowali analitycy) zaczyna topnieć i pewnie wynosi już 22-24 tys. Patrząc z tego punktu widzenia, jest szansa, że rozpocznie się w tym roku wiele nowych dobrych projektów. W zeszłym roku rynek bardzo się skurczył, teraz będzie lepiej.