Wyższe stopy ograniczą mieszkaniowe szaleństwo

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Podwyżka stóp procentowych w październiku dokonana przez Radę Polityki Pieniężnej była niespodziewana, bo miała miejsce wcześniej niż przypuszczali ekonomiści. Będzie miała jednak duże znaczenie nie tylko dlatego, że oficjalna stopa NBP wzrosła o 0,4 pkt proc. do 0,5 proc., ale także dlatego, że jest to prawdopodobnie jedna z kilku kolejnych. Ale już dziś wywołuje efekt psychologiczny. Będzie miała też  duży wpływ na to jak zachowa się rynek mieszkaniowy.

- Wprawdzie podwyżka, która miała miejsca kilka dni temu może nie wydawać się zbyt duża, bo z perspektywy przeciętnego kredytobiorcy oznacza wzrost raty o kilkadziesiąt złotych miesięczne, ale ma efekt psychologiczny, bo stopy mogą wzrosnąć jeszcze bardziej i część osób już teraz zaczyna się zastanawiać  jaka ratę będzie płacić za kilka miesięcy. Dotyczy to zarówno kupujących dla siebie jak i inwestorów, który muszą sobie uświadomić, że to co jeszcze niedawno mówił prezes Adam Glapiński, czyli że stopy będą długo utrzymywać się na niezmienionym poziomie, nie musi się potwierdzić. Możemy mieć cykl podwyżek, który nie musi się skończyć na 1 proc. dla stopy referencyjnej, ale może sięgnąć 2 proc., a niektórzy wskazują nawet 3 proc. w perspektywie roku czy półtora roku - mówi Interii Czerniak.

Ekonomista zwraca uwagę, że część inwestorów wspomagała się kredytami, czyli wykładała dużo gotówki, ale zachęcona wzrostem cen kolejne mieszkania kupowała przy udziale kredytu. Takich inwestorów może być sporo, ale ilu nie wiemy, bo nie ma takich danych ani badań. - Można się  spodziewać, że część z nich będzie chciała wyjść z inwestycji, czyli sprzedać część zakupionych mieszkań,  bo kalkulacja może być taka, że i tak zarobili na samym wzroście cen, a utrzymywanie ich w kolejnych latach i spłata kredytu może się przestać opłacać, bo z najmu nie uzyska się odpowiedniej kwoty - tłumaczy Adam Czerniak.

Jak wyjaśnia, to są inwestorzy, którzy kupowali mieszkania nie w celach spekulacyjnych, ale chcieli je wynajmować. Teraz mogą uznać, że tak duży portfel "na lewarze" przestaje im się opłacać, więc zostawią te za gotówkę, a pozostałe mogą chcieć sprzedać i spłacić kredyt.

- Natomiast jest też grupa inwestorów, którzy kupili mieszkania pod krótkookresowy wzrost cen. Oni zobaczą, że wzrost stóp spowoduje zmniejszenie popytu, co generalnie powinno się przełożyć na wyhamowanie wzrostu cen. Mogą więc uznać, że to dobry czas  na wyjście z inwestycji, bo jesteśmy na górce i dużo wyżej już nie będzie - przewiduje Adam Czerniak.

Inny element, na który zwraca uwagę, to wpływ podwyżki stóp na obniżenie zdolności kredytowej.

Część osób nie będzie miała możliwości otrzymania kredytu na taką kwotę, o jaką mogli wnioskować wcześniej, bo w wyniku ostatniego wzrostu stóp zdolność zmniejsza się o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Czy deweloperzy będą zmniejszać podaż? - Reakcja będzie powolna, bo rynek mieszkaniowy ze względu na swoją specyfikę jest jak tankowiec. W mojej ocenie podaż mieszkań jest już "zaklepana" do końca 2022 roku. Pytanie co będzie się działo w 2023-2024 roku. Deweloperzy będą podejmować decyzje na te lata w zależności od tego jak teraz będzie reagował popyt, a uważam, że on spowolni, więc w konsekwencji w późniejszych latach liczba oddawanych mieszkań spowolni - wskazuje Czerniak.

- Wzrost cen wyhamuje, co już w ostatnim czasie miało miejsce, a po podwyżce stóp może być jeszcze wyraźniejszy. Natomiast na pytanie czy będzie korekta nie jestem w stanie odpowiedzieć - zastrzega ekspert.

Jak zaznacza,  na razie nie wiemy czy mieliśmy do czynienia z bańką cenową, ale takie ryzyko na pewno jest i ten scenariusz trzeba brać pod uwagę, natomiast jest ono mniejsze niż jeszcze niedawno.

Podwyżka, która miała miejsce szybciej niż się spodziewano, to jest dobrą informacją zwiększającą prawdopodobieństwo wyhamowania cen zamiast korekty, ponieważ wcześniej nastąpi wystudzenie popytu. Dlatego tak ważny jest efekt psychologiczny. Ekspert podkreśla, że to pomogło też zmniejszyć ryzyko, które na "rynkowej górce", czyli przy bardzo wysokim popycie i wysokich cenach niesie ze sobą nowa ustawa mieszkaniowa zakładająca wsparcie rodzin w zakupie mieszkań.

- Dobrze, że podwyżka nastąpiła zanim weszła ustawa o gwarancji wkładu własnego, bo gdyby dużo osób skorzystało z gwarancji, w oparciu o zdolność kredytową wyliczoną przy rekordowo niskich stopach i osoby o stosunkowo niskich dochodach, nie posiadające wkładu własnego, kupowałyby mieszkania w szczycie cyklu, na granicy swojej zdolności kredytowej, to mogłoby to grozić stworzeniem polskiego rynku kredytów subprime (który doprowadził do kryzysu finansowego w USA w 2007 r. - red.) - tłumaczy Adam Czerniak.

Monika Krześniak-Sajewicz

***