Ceny mieszkań w Łodzi przyciągają coraz więcej nabywców
Jedno z największych miast w Polsce ma zadziwiająco niskie ceny mieszkań. Na rynku wtórnym stawki często nie przekraczają 4000 zł za metr kwadratowy. To zdecydowanie mniej od cen w podobnych pod względem wielkości ośrodkach w kraju, takich jak Wrocław, Kraków czy Poznań.
Łódź liczy blisko 700 tysięcy mieszkańców i jest stolicą województwa. Pod względem liczebności zajmuje trzecie miejsce w kraju za Warszawą i Krakowem, a przed Wrocławiem, Poznaniem i Gdańskiem.
Według NBP (raport za IV kw. 2016), ceny transakcyjne nowych mieszkań na łódzkim rynku wynoszą obecnie 4850 zł/m kw. To mniej niż w porównywalnych pod względem wielkości ośrodkach. W Warszawie stawki przekraczają 7000 zł, w Krakowie wynoszą blisko 6500 zł, we Wrocławiu 6100 zł, a w Poznaniu 6300.
Jeszcze większa różnica dotyczy jednak rynku wtórnego. Według danych banku centralnego, używane mieszkania w Łodzi średnio są wyceniane na zaledwie 3400 zł/m kw. To o ponad 50 proc. mniej niż w Warszawie i o kilkadziesiąt procent niżej niż w innych wiodących miastach regionalnych. W stolicy stawki za używane mieszkania wynoszą 7200 zł, w Krakowie blisko 6000 zł, we Wrocławiu 5500, a w 5300 zł.
Równocześnie łódzki rynek mieszkaniowy daje klientom duży dostęp do dopłat MdM, znacznie większy niż w wyżej wymienionych ośrodkach. Obecnie limit cenowy dla mieszkań używanych w Łodzi wynosi blisko 3400 zł, a więc tyle, ile wynosi średnia cen mieszkań w tym segmencie. Oznacza to, że nie ma żadnego problemu ze znalezieniem nieruchomości używanej, która spełni wymogi programu. Limit dla rynku pierwotnego jest niższy w stosunku do średniej cenowej - wynosi 4150 zł, ale i tak kilkadziesiąt procent oferty kwalifikuje się do dopłat. To o wiele więcej niż w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu.
Dlaczego łódzkie ceny mieszkań są tak niskie i odbiegają poziomem od stawek w innych ośrodkach? Na takie pytanie brak jednoznacznej odpowiedzi, ale stawki mieszkaniowe pośrednio wskazują na atrakcyjność danej lokalizacji. Łódź wydaje się ustępować na tym polu znacznie metropoliom, które przyciągają nowych mieszkańców. Liczy się atrakcyjność rynku pracy, oferta kulturalna, rozrywkowa itp.
W przypadku Łodzi mamy do czynienia z czynnikiem odwrotnym. Niepokojące są doniesienia dotyczące demografii, wskazujące na to, że miasto to się wyludnia. Przewaga zgonów nad urodzeniami i migracje skutkują spadającą liczbą mieszkańców także w skali całego województwa.
Pobierz darmowy: PIT 2016
Jeszcze w 1995 roku w woj. łódzkim mieszkało niemal 2,688 mln osób. Pod koniec 2014 roku ta liczba zmalała do niewiele ponad 2,5 mln osób. Sama Łódź w ciągu kolejnych 35 lat może stracić nawet około 200 tys. mieszkańców. Ich liczba "zejdzie" poniżej 500 tys.
Czynniki demograficzne niewątpliwie mają niebagatelne znaczenie dla sytuacji na rynku nieruchomości i cen mieszkań.
Za ile można kupić w Łodzi "własne M"? Z danych analityków WGN wynika, że nawet w ścisłym centrum na rynku wtórnym stawki nie są wygórowane. 45-metrowy mały apartament w ścisłym centrum, w odremontowanej, zabytkowej kamienicy, wyceniono na 270 tys. zł. Daje to bardzo wysoką, jak na Łódź, stawkę 6000 zł za metr, jednak są to zaledwie przeciętne ceny na rynkach, takich jak Kraków czy Wrocław, a przecież mówimy o ścisłym centrum i wysokim standardzie.
Zwykłe mieszkania są znacznie tańsze. Na Śródmieściu przeciętne ceny wynoszą około 4000-4600 zł/m kw.
Na osiedlach mieszkaniowych, takich jak Widzew czy Bałuty, spadają poniżej 4000 zł/m kw. 47-metrowe mieszkanie w Widzewie to wydatek rzędu około 160-180 tysięcy złotych. 54-metrowe mieszkanie w kamienicy w lokalizacji Polesie kosztuje około 160 tys. Tu stawka za metr to niewiele ponad 3100 zł.
Można spotkać jednak oferty jeszcze tańsze. Dotyczą one zazwyczaj dużych metrażów. 93-metry w kamienicy w lokalizacji Widzew/Śródmieście kosztuje niecałe 240 tys. zł, co daje cenę metra wynoszącą 2570 zł/m kw. Niższe ceny - rzędu 2000 zł - dotyczą już zazwyczaj mieszkań do remontu.
Łódzki rynek mieszkaniowy okazuje się bardzo konkurencyjny cenowo, ze stawkami na poziomie mniejszych miast w kraju. Czy opłaca się inwestować w nieruchomość w takiej lokalizacji? Na pewno osoba, która pracuje w Łodzi i kupuje mieszkanie dla siebie, może być zadowolona z niskiego kosztu i niskiego kredytu. Kupno w celach inwestycyjnych może być jednak ryzykowne. Niskie ceny mieszkań i niekorzystne tendencje demograficzne nie dają pewności opłacalności inwestycji, zarówno jeśli chodzi o wynajem, jak i ewentualną późniejszą sprzedaż z zyskiem.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
