Co rozliczysz w kosztach prywatnego najmu?

Odsetki od kredytu

Nabycie nieruchomości trudno w dzisiejszych czasach sfinansować gotówką. Jej zakup zazwyczaj finansowany jest kredytem bankowym, którego zaciągnięcie wiąże się z koniecznością ponoszenia wydatków na opłacanie odsetek. Czy odsetkami tymi można obciążać koszty najmu?

Aby dany wydatek stanowił koszt uzyskania przychodów z danego źródła, powinien wykazywać związek z uzyskanymi z niego przychodami lub mieć na celu zachowanie albo zabezpieczenia źródła tych przychodów. W przypadku odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu przeznaczonego na najem, związek tego kosztu z osiąganiem przychodu z tytułu najmu jest oczywisty. Gdyby nie zaciągnięty kredyt nie zostałaby nabyta nieruchomość, a tym samym nie byłoby przedmiotu najmu i możliwości uzyskania przychodu z tego tytułu.

Ustawodawca wprowadził pewne ograniczenia w podatkowym rozliczaniu odsetek od kredytów. Kosztem podatkowym nie są bowiem m.in. naliczone, lecz niezapłacone odsetki od kredytów oraz odsetki od kredytów zwiększające koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji. Stanowi tak art. 23 ust. 1 pkt 32 i pkt 33 ustawy o pdof (Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.). Z tego względu zaliczeniu bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu będą podlegały wyłącznie odsetki naliczone i zapłacone po dniu oddania lokalu do używania w ramach umowy najmu, czyli uruchomienia źródła przychodu, z którym te koszty są związane. Potwierdzenie takiego stanowiska można znaleźć w interpretacjach organów podatkowych, m.in. Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 2 lutego 2009 r., nr ITPB1-415-683/08/AK.

Natomiast odsetki naliczone przed oddaniem lokalu do używania, choćby zostały zapłacone, nie mogą obciążać bieżących kosztów najmu. Jeżeli wynajmujący zdecyduje o zaliczeniu udostępnianego przez siebie lokalu do środków trwałych, wówczas odsetki naliczone do dnia oddania go do używania będą zwiększały jego wartość początkową. Dzięki temu będą podlegały rozliczeniu w kosztach bieżących poprzez odpisy amortyzacyjne.

Wyposażenie lokalu

Coraz częściej wynajmowane są lokale, zwłaszcza mieszkalne, z pełnym lub częściowym wyposażeniem. W takim lokalu najemca może korzystać z udostępnionego przez wynajmującego m.in. sprzętu AGD, mebli oraz sprzętu RTV. Oczywiście zapewnienie najemcy wyposażenia lokalu wiąże się z poniesieniem przez wynajmującego określonych nakładów. W zależności od wartości poszczególnych elementów nabytego wyposażenia oraz przewidywanego okresu ich użytkowania, wydatki te będą zaliczane bezpośrednio do kosztów lub będą rozliczane w czasie poprzez odpisy amortyzacyjne.

W sytuacji, gdy podatnik nabywa składniki majątku w celu wyposażenia wynajmowanego lokalu i przewiduje okres ich użytkowania dłuższy niż rok, wówczas zasadniczo stanowią one środki trwałe. Wydatki poniesione na ich nabycie będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów z najmu poprzez odpisy amortyzacyjne.

Jeżeli jednak wartość początkowa poszczególnych elementów wyposażenia lokalu jest równa lub niższa niż 3.500 zł, podatnik może takie składniki majątku zamortyzować jednorazowo w miesiącu oddania ich do używania lub w miesiącu następnym (art. 22f ust. 3 ustawy o pdof). Może również wartość takich tzw. niskocennych składników majątku zaliczyć bezpośrednio do kosztów podatkowych w miesiącu oddania do używania, bez uznawania ich za środki trwałe (art. 22d ust. 1 ustawy o pdof). Potwierdzają to organy podatkowe, w tym Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 15 kwietnia 2008 r., nr IPPB1/415-128/08-2/JB.

Wydatki na samochód

Administrowanie czy też np. bieżąca konserwacja lokali często wymaga od wynajmującego korzystania z prywatnego samochodu w celu dojazdu do przedmiotu najmu. Nie wszystkimi kosztami związanymi z jego używaniem wynajmujący może obciążać koszty.

Zaliczeniu do kosztów podatkowych nie będzie podlegała amortyzacja takiego samochodu. Amortyzacji, zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o pdof, podlegają stanowiące majątek trwały środki transportu wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu. Z tego względu samochód wykorzystywany na potrzeby najmu prywatnego, ale nieoddany w najem, nie podlega amortyzacji. W konsekwencji nie można naliczać od niego odpisów amortyzacyjnych podlegających zaliczeniu do kosztów najmu.

Wydatek poniesiony na nabycie samochodu prywatnego nie może również stanowić bezpośrednio kosztów uzyskania przychodu z najmu. Z założenia bowiem samochód ten służy ogólnym potrzebom wynajmującego, a nie wyłącznie osiąganiu przychodu z najmu.

Do kosztów podatkowych wynajmujący może natomiast zaliczać wydatki na eksploatację prywatnego samochodu w części, w jakiej wydatki te mają związek z osiąganiem przychodu z najmu. Wydatki te staną się kosztem pod warunkiem, że podatnik wykaże i udokumentuje fakt wykorzystywania samochodu w działalności w zakresie najmu oraz udowodni ich związek z osiąganiem przychodów z najmu lub zachowaniem albo zabezpieczeniem ich źródła. Podobnie wskazał Dyrektor Izby Skarbowej Katowicach, w interpretacji z dnia 21stycznia 2009 r., nr IBPBII/1/415-33/08/MZ.

Gdy lokal stoi pusty

W wyniku różnych okoliczności może zdarzyć się, że lokal przez jakiś czas nie będzie wynajmowany. Nie wystąpią wówczas u wynajmującego przychody z najmu, natomiast będzie on ponosił wydatki związane z jego utrzymaniem. W tej sytuacji do kosztów uzyskania przychodów będzie on mógł zaliczyć wyłącznie wydatki, które można uznać za poniesione w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, jakim jest najem. Zaliczyć do nich można m.in. opłaty za prąd, gaz, wodę, wywóz śmieci oraz bieżące naprawy.