Deweloperzy wytracają tempo
Wciąż rośnie sprzedaż firm budujących mieszkania w Polsce, ale po trzech latach hossy wzrost wyraźnie stracił dynamikę. Kończące się dopłaty do kredytów, trudniejszy dostęp do mieszkaniowych długów i widmo dostarczenia przez państwo mieszkań za "pół darmo" mogą w końcu odbić swe piętno na biurach sprzedaży deweloperów - ostrzega Lion's Bank.
Sprzedaż mieszkań wśród 14 firm deweloperskich (firm, które pochwaliły się już wynikami) wzrosła 11 proc. rok do roku.
Dynamika sprzedaży spada i to pomimo niskiej bazy. Trzeba bowiem podkreślić, że poprzednie kwartały przyzwyczaiły do 20, 30 czy nawet 50-proc. wzrostów sprzedaży mieszkań.
Oczywiście za wcześnie jest jednak, aby definitywnie odtrąbić koniec wzrostów, a tym bardziej ogłosić powrót złych czasów dla firm budujących mieszkania. Trzeba bowiem zaznaczyć, że wciąż mamy do czynienia z bardzo wysoką sprzedażą mieszkań.
W II kwartale 2016 r. 14 firm podpisało umowy na sprzedaż prawie4,2 tysięcy lokali mieszkalnych, czyli o 408 więcej, niż w analogicznym okresie przed rokiem, choć o 74 mniej niż kwartał wcześniej.
Z drugiej jednak strony, w biurach sprzedaży nowych kupujących przestało w ostatnim kwartale przybywać. To powinno budzić pewne obawy o przyszłość - szczególnie, że po trzech latach wyraźnej hossy otoczenie rynkowe coraz bardziej nie sprzyja deweloperskiemu biznesowi.
Przede wszystkim problemem są kredyty - ważny filar rodzimego rynku mieszkaniowego. Pierwszym problemem są rosnące wymagania odnośnie wkładu własnego. Dziś, co do zasady, trzeba mieć 15% ceny mieszkania, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny. Państwo w zdobyciu takiego wkładu własnego pomagało poprzez program "Mieszkanie dla młodych", czyli budżetowe dopłaty. Problem w tym, że program cieszy się taką popularnością, że w marcu banki wyczerpały pieniądze zagwarantowane za dopłaty na 2016 rok, a na początku lipca br. banki musiały też wstrzymać przyjmowanie wniosków o dopłaty z puli przypadającej na 2017 rok.
Gdyby tego było mało, nawet ci, którzy mają pieniądze na wkład własny, spotkają się w bankach z pogarszającą się ofertą kredytową. Po pierwsze powoli, ale konsekwentnie od 15 miesięcy drożeje zakup mieszkania na kredyt. Maleje zdolność kredytowa, czyli po prostu banki skłonne są pożyczać coraz mniej - wynika z danych zebranych przez Lion's Bank. Trzyosobowa rodzina dysponująca dochodem na poziomie 5 tys. zł netto może pożyczyć około 370 tys. zł (mediana) w formie 30-letniego kredytu. Tym samym w ciągu roku zdolność kredytowa modelowej rodziny spadła o ponad 87 tys. zł.
Trzeba jednak podkreślić, że Polacy w ostatnim czasie na zakup nowych mieszkań wydają wyraźnie więcej gotówki niż pieniędzy pozyskanych z kredytów - wynika z szacunków publikowanych przez NBP. Wszystko przez niskie stopy procentowe. Dzięki nim kredyty są tanie, ale też lokaty nisko oprocentowane i to ten drugi element wydaje się szczególnie ważny dla dobrej kondycji deweloperów. Osoby posiadające kapitał chętnie kupowały bowiem mieszkania na wynajem. Problem w tym, że ogłoszony przez rząd program "mieszkanie +", może ten stan zmienić. Po prostu inwestorzy mogą nie chcieć konkurować z państwowym molochem, który ma za zadanie dostarczyć na rynek mieszkania za "pół darmo". Lokale te mają być wynajmowane za stawki wyraźnie niższe niż rynkowe, a do tego po 30 latach lokal ma się stać własnością najemcy. Wszystko za pół bieżącej rynkowej ceny i bez ryzyka związanego za zaciągnięciem kredytu hipotecznego na zakup własnych "czterech kątów".
Bartosz Turek, Lion's Bank
