Komu wynająć mieszkanie? Singlom, rodzinie czy firmie?
Inwestując w mieszkanie na wynajem czy przygotowując do tego posiadany już lokal należy zastanowić się, do kogo będziemy kierować naszą ofertę. Różne typy najemców mają odmienne wymagania. Mogą też generować zróżnicowane koszty i zyski.
Kto może być naszym potencjalnym najemcą w dużej mierze zależy od wielkości i rozkładu mieszkania. Jeśli dysponujemy kawalerką czy niewielkim dwupokojowym mieszkaniem, zainteresujemy nim bez problemu singla lub bezdzietną parę.
To jeden z bezpieczniejszych typów najemcy - niewielkie gospodarstwo domowe jest zazwyczaj mało uciążliwe, prowadzone ze stosunkowo dużą dbałością o mieszkanie. W większości przypadków pracujący lokatorzy zapewniają pełną wypłacalność i terminowość, choć istnieje ryzyko, że brak stabilizacji może spowodować skrócenie okresu najmu.
O stan lokalu zadba też na pewno rodzina z dziećmi, choć te mogą powodować mniejsze lub większe szkody. Porysowane kredkami ściany to stosunkowo niewielka cena za stabilnego najemcę, jeśli uda się trafić na rodzinę zainteresowaną dłuższym pobytem.
Choć na polskim rynku nieruchomości rodziny nieposiadające własnego mieszkania zazwyczaj nie są najlepiej sytuowane, można też trafić na takie, które na najem zamiast zakupu mieszkania decydują się np. z powodu kontraktowej pracy w nowym mieście. Wówczas są często skłonne zapłacić więcej za odpowiedni lokal w wysokim standardzie.
Szukając takich najemców warto przygotować ogłoszenie także po angielsku, z myślą o coraz liczniej sprowadzanych do Polski pracownikach zagranicznych korporacji (ta sama zasada obowiązuje podczas wynajmu kawalerki, czy mieszkania dwupokojowego).
Dla pewności można zawsze poprosić o referencje od pracodawcy - praktyka stosowana w wielu krajach nie będzie z pewnością dziwić przyjezdnych.
Decydując się na poszukiwanie "rodzinnego" najemcy trzeba jednak wziąć pod uwagę jego wymagania, które w dużej mierze zależą od liczby i wieku posiadanych dzieci. Oprócz odpowiedniej wielkości i rozplanowania mieszkania, zapewniających wygodę wszystkim jego mieszkańcom, istotne może być wyposażenie łazienki w wannę, czy też duża winda w budynku. Należy także zastanowić się czy pozwolimy lokatorom trzymać w domu zwierzęta.
Pamiętajmy, że w razie jakichkolwiek problemów, eksmisja najemców z dziećmi będzie bardzo trudna. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić wypłacalność i wiarygodność najemcy. Niestety przy wynajmie nie ma obowiązku przedstawiania zaświadczenia o zarobkach, jednak potencjalnych lokatorów możemy zawsze sprawdzić w Krajowym Rejestrze Długów.
Idealnym rozwiązaniem dla osób dysponujących większym metrażem w atrakcyjnej lokalizacji jest wynajem mieszkania na biuro. Firmowi najemcy mogą wymagać wysokiego standardu, gabinetowego układu pomieszczeń i reprezentatywnego budynku, jednak stanowią mało kłopotliwą grupę "lokatorów".
Generują stosunkowo nieduże zużycie wody, jednak konsumują dużo więcej energii elektrycznej. Dla potrzeb wykonywania w lokalu codziennej pracy nie mogą sobie pozwolić na awarie, należy więc zapewnić odpowiedni stan wszystkich instalacji, z uwagi na konieczność podpięcia sprzętu biurowego.
Firmowi najemcy zazwyczaj stanowią bezpieczne źródło płatności, łatwiej jest też sprawdzić wiarygodność firmy poprzez KRS czy CEIDG. Wynajmując lokal na biuro czy firmowe mieszkanie możemy zazwyczaj liczyć też na większe zyski. Czynsz z lokalu przeznaczonego na biuro może być nawet 50% wyższy niż w przypadku lokalu mieszkalnego.
Decydując się na wynajem mieszkania możemy odpowiednio sprofilować opis lokalu w ogłoszeniu czy wręcz zaznaczyć w nim, jakich najemców preferujemy. Warto to zrobić, jeżeli nasza nieruchomość swoimi warunkami ewidentnie zainteresuje konkretny typ poszukujących, ułatwi to dotarcie do oferty.
Wybór najemcy, którego profil pozwoli na optymalne wykorzystanie potencjału nieruchomości nie zawsze jest zadaniem łatwym. Bazowanie na własnej wiedzy i doświadczeniu może okazać się niewystarczające, zwłaszcza jeżeli nie mamy dostępu do danych pokazujących jak kształtowały się ceny najmu na przestrzeni lat w najbliższej okolicy, i jak planowane zmiany infrastruktury czy inwestycje mogą wpłynąć na atrakcyjność nieruchomości, a co za tym idzie, potencjalny zysk.
-Aby uniknąć ryzyka przeszacowania lub niedoszacowania czynszu warto skorzystać z pomocy profesjonalistów. Ich wiedza i doświadczenie, jak również narzędzia pracy, umożliwią dobór najemcy, którego profil będzie najbardziej dostosowany do specyfiki lokalu, sytuacji na rynku i kondycji branży.- zauważa Sebastian Janicki z firmy Zarządzanie MSW, specjalizującej się w pośrednictwie i zarządzaniu nieruchomościami.
Rozważając wybór najemcy należy pamiętać, by niezależnie od jego statusu, dopełnić wszelkich formalności, które zabezpieczają interesy właściciela mieszkania i jasno określą zasady wynajmu. Zależnie od profilu najemców można też operować różnymi kwotami kaucji. Jej wielkość powinna być wystarczająca na pokrycie zarówno ewentualnych zniszczeń, jak i zaległości czynszowych.
Oprócz umowy, w której powinny znaleźć się wszystkie terminy, wysokości opłat oraz zakres zobowiązań, ważnym dokumentem jest też protokół zdawczo-odbiorczy.
Nie należy lekceważyć jego roli, gdyż precyzuje on stan lokalu i umożliwia ustalenie odpowiedzialności w przypadku jego pogorszenia.
-Zabezpieczając kwestie związane ze stanem nieruchomości i jej wyposażeniem poprzez protokół zdawczo-odbiorczy warto stworzyć go w oparciu o specjalistyczną aplikację lub program, który dzięki z góry opracowanym formułom, uprości i przyspieszy proces jego tworzenia.
Dzięki temu wyeliminujemy ryzyko pominięcia któregokolwiek z aktywów stanowiących część wyposażenia lokalu - dodaje Janicki, którego firma prowadzi prace nad rozwiązaniem informatycznym umożliwiającym generowanie m.in. protokołów zdawczo-odbiorczych w sposób całkowicie zautomatyzowany.
Aplikacja wspierająca zarządzanie najmem usprawnia także inne jego aspekty, m.in. kontrolę wpływów i zobowiązań. To dobre rozwiązanie niezależnie od typu obsługiwanych najemców - pozwala zarówno monitorować przebieg najmu i płynność płatności, zapewnia również terminowe wywiązywanie się właściciela czy zarządcy ze swoich zobowiązań.
Podejmując decyzję o wynajęciu jakiejkolwiek nieruchomości warto dokładnie przeanalizować jej lokalizację, specyfikę oraz, w oparciu o te cechy, określić profil optymalnego najemcy.
Zrobienie tego we własnym zakresie może okazać się dość skomplikowane. Aby zmaksymalizować zyski jakie niesie ze sobą rynek nieruchomości, warto skorzystać w tym zakresie zarówno z profesjonalnego doradcy, jak i profesjonalnych narzędzi.
Sebastian Janicki
Wiceprezes Zarządu firmy Zarządzanie MSW sp. z o.o.
Licencjonowany zarządca oraz pośrednik w obrocie nieruchomościami
