Mieszkania czteropokojowe wracają do łask
Dane pośredników WGN wskazują wyraźnie - po latach dominacji mieszkań średnich, znów większym zainteresowaniem cieszą się duże metraże. Wynika to przede wszystkim z tanich kredytów i rosnących pensji. Obecnie możemy sobie z zarobków pozwolić na więcej mkw. mieszkania.
Polacy najczęściej wybierają tzw. nieruchomości średnie, co w naszych warunkach oznacza powierzchnię około 45 - 55 mkw., a więc dwa pokoje, ewentualnie małe trzy. Ten model mieszkania standardowo cieszy się największym wzięciem, na co składa się przede wszystkim stosunkowo niska cena. Mieszkanie dwupokojowe, czy też niewielkie trzy pokoje dają możliwość manewru na wypadek np. powiększenia rodziny, czy też konieczności wynajmu, nie są tak niepraktyczne, jak kawalerki, a jednocześnie nie są tak drogie, jak mieszkania duże.
Tym najczęściej kierują się klienci, ale - jak już wspomnieliśmy - mniej więcej od jesieni 2015 widać wyraźny zwrot zainteresowania w kierunku dużych mieszkań, co w Polsce oznacza minimum 65 - 70 mkw., a więc duże trzy pokoje, bądź cztery.
Z czego to wynika? Przede wszystkim wzrost koniunktury na większe metraże na rynku wtórnym zbiega się z objęciem go dopłatami MDM. Ta zmiana zdecydowanie zwiększyła dynamikę transakcji mieszkaniami używanymi, zwłaszcza w mniejszych miastach. Inny czynniki to ciągle jeszcze rekordowo niskie stopy procentowe, a więc tanie kredyty, ale także stabilne ceny mieszkań. Stabilizacja cenowa zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym trwa od ponad dwóch lat. Mimo świetnych wyników sprzedażowych firm deweloperskich, stawki nie rosną. Zmiany są kosmetyczne - zwłaszcza na rynku wtórnym.
Równolegle rosnące zarobki poprawiają naszą zdolność kredytową i siłę nabywczą. Potwierdzają to oficjalne statystyki banku centralnego.
W ciągu 10 lat dostępność mieszkań z pensji wzrosła aż o 77 proc. Obecnie za przeciętne wynagrodzenie można kupić średnio 0,87 mkw. W III kwartale 2007 roku wskaźnik ten wynosił 0,49 mkw. Co ciekawe - są już rynki (Łódź, Gdynia) gdzie pensja pozwala na zakup całego metra kwadratowego.
O rosnącej popularności dużych mieszkań przesądzają jednak nie tylko kwestie wynagrodzeń, ale również fakt, że na rynku wtórnym większe metraże są częściej oferowane po atrakcyjniejszych cenach metra kwadratowego. Mówiąc inaczej - im więcej mkw. tym niższa stawka.
Takim zabiegiem sprzedający kuszą klientów. Niektórzy obawiają się, że wysoka cena całości zniechęci do kupna, dlatego decydują się nieco obniżyć stawkę. To właśnie segment mieszkań dużych, obok tych do remontu, daje potencjalnie największe szansa do ustrzelenia cenowych okazji. Przykład z Wrocławia: 120 - metrowe mieszkanie na Krzykach to wydatek rzędu 420 - 500 tys. zł, co daje stawki w przedziale 3400-4000 zł, wyraźnie niższe od przeciętnych we Wrocławiu (ceny transakcyjne na rynku wtórnym, średnio ok. 5500/ mkw.).
Oczywiście siłą rzeczy duże mieszkania są po prostu drogie, dlatego oferenci chętniej schodzą z ceny. Czy inwestycja we własne 4 bądź 5 pokojów to dobre posunięcie? To zależy. Nieruchomość tego typu może być później trudniej zbywalna, zwłaszcza jeśli nie jest położona w atrakcyjnej lokalizacji. Z drugiej strony jest po prostu wygodna i daje też sporo manewru jeśli chodzi o rynek najmu. Można np. na pokoje wynajmować część mieszkania, nie tracąc komfortu życia w nim. Z kolei wynajem całości na pokoje przynosi znacznie wyższy zwrot niż wynajem mieszkania jednemu klientowi. Stąd duża nieruchomość może być dobrym posunięciem inwestycyjnym.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
