Mieszkania podrożały w całym kraju
Analizy rynku mieszkaniowego najczęściej dotyczą pięciu-sześciu największych metropolii, które upodobali sobie deweloperzy. Nie można jednak zapominać o pozostałych rynkach skupiających około 45-50 proc. wartości obrotu mieszkaniami w Polsce. Dzięki niedawno opublikowanym statystykom GUS-u możemy sprawdzić, jak przedstawia się średnia cena 1 m kw. lokalu mieszkalnego na wszystkich polskich rynkach (zarówno małych, jak i większych). Ta wartość rosła przez cały 2014, 2015 i 2016 rok.
Główny Urząd Statystyczny dopiero pod koniec października podał dane dotyczące obrotu nieruchomościami w 2016 r. Te opublikowane ze sporym przesunięciem czasowym informacje zasługują na uwagę, gdyż ich źródłem jest bardzo duża liczba aktów notarialnych. Po opracowaniu przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl danych na temat sprzedaży lokali mieszkalnych okazało się, że średnia rynkowa cena tych nieruchomości z całej Polski wyniosła 4635 zł/m kw. w 2016 r.
Wynik dotyczący minionego roku oznacza kolejny wzrost średniego kosztu 1 m kw. mieszkania. Taki wzrostowy trend trwa od 2014 r. Wtedy stały się widoczne symptomy ożywienia na krajowym rynku mieszkaniowym. Warto zatem porównać średni poziom cen 1 m kw. lokali z 2014 i 2016 r. To porównanie wskazuje, że wzrosty kosztów zakupu mieszkań dotyczyły nie tylko największych miast. Średnia transakcyjna cena 1 m kw. lokali mieszkalnych zmieniła się następująco:
- lokale mieszkalne w całym kraju: 2014 r. - 4117 zł, 2016 r. - 4635 zł (wzrost o 12,6 proc.),
- lokale mieszkalne w granicach miast: 2014 r. - 4236 zł, 2016 r. - 4777 zł (wzrost o 12,8 proc.),
- lokale mieszkalne w miastach na prawach powiatu: 2014 r. - 4805 zł, 2016 r. - 5391 zł (wzrost o 12,2 proc.),
- lokale mieszkalne poza granicami miast: 2014 r. - 2832 zł, 2016 r. - 3134 zł (wzrost o 10,7 proc.).
Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, tak duże zmiany cenowe wynikały m.in. z większego udziału droższych lokali w wartości obrotu rynkowego. Program Mieszkanie dla Młodych (podobnie jak inwestycje w najem) zaktywizował rynek pierwotny, na którym mieszkania zwykle są droższe. W 2016 r. ogólnopolska różnica między średnią ceną 1 m kw. nowego (5613 zł) i używanego lokalu mieszkalnego (3990 zł) była bardzo widoczna.
Informacje zgromadzone przez GUS wskazują natomiast, że istotnym zmianom nie uległa średnia powierzchnia lokali mieszkalnych kupowanych przez Polaków. Ten przeciętny metraż od 2009 do 2016 r. przez cały czas oscylował na poziomie 53-54 m kw.
Pomimo kolejnych wzrostów cen metrażu, w 2016 r. na mieszkaniowej mapie Polski nadal można było znaleźć wiele miast ze średnią cena za 1 m kw. poniżej 3000-3500 zł. Dane GUS-u wskazują, że nawet niektóre miasta na prawach powiatu cechowały się bardzo niskim poziomem cen lokali mieszkalnych.
Można wymienić jedenaście takich ośrodków miejskich, w których średnia cena 1 m kw. mieszkania nie przekraczała 2500 zł/m kw. W 2016 r. ranking miast na prawach powiatu z najniższym kosztem zakupu lokalu otwierał Bytom (1768 zł/m kw.) oraz Wałbrzych (1833 zł/m kw.). Wśród najtańszych ośrodków miejskich można było znaleźć wiele miast typowo przemysłowych lub poprzemysłowych.
Równie ciekawie prezentuje się lista miast na prawach powiatu z najdroższym metrażem (patrz druga część tabeli). Na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego można wskazać osiem takich miast ze średnim poziomem cen lokali przekraczającym 5000 zł/m kw. w 2016 roku.
Do tej grupy oprócz pięciu metropolii (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska), zaliczały się również trzy mniejsze ośrodki miejskie: Świnoujście, Gdynia oraz Sopot. Ostatnie z wymienionych miast pod względem przeciętnej ceny metrażu (8862 zł/m kw. w 2016 r.) zdystansowało nawet Warszawę (7783 zł/m kw.).
W nawiązaniu do powyższych wyników warto zwrócić uwagę, że miasta z najtańszym metrażem (takie jak np. Bytom i Wałbrzych) wcale nie cechowały się dużą powierzchnią kupowanych mieszkań. Opisywana sytuacja wskazuje, że tamtejsi nabywcy lokali mieszkalnych borykali się z poważnymi ograniczeniami finansowymi.
Andrzej Prajsnar
