Mieszkanie bezczynszowe - komu się opłaci?
Mieszkania bezczynszowe od kilku lat cieszą się dużym zainteresowaniem Polaków. Możliwość zaoszczędzenia kilkuset złotych miesięcznie kusi wiele osób, budzi też jednak wątpliwości, czy w takich ofertach nie kryje się jakiś haczyk. Komu mieszkanie bezczynszowe się opłaci i czy warto w nim zamieszkać? Odpowiadają eksperci serwisu ogłoszeniowego Homla.pl.
Mieszkanie bezczynszowe to lokal mieszkalny, który nie posiada administracji w postaci wspólnoty czy spółdzielni. W efekcie mieszkańcy nie płacą czynszu administracyjnego, a nieruchomością zarządzają na zasadzie porozumienia wszystkie osoby zamieszkujące dany budynek. Plusy takiego rozwiązania są oczywiste już na pierwszy rzut oka: niższe miesięczne koszty utrzymania lokalu i brak uciążliwych przepychanek z administracją. Mieszkańcy mają też większą swobodę w kwestiach związanych z opieką nad budynkiem, a uprawnieni do podejmowania ważnych decyzji są wszyscy lokatorzy, nie zaś jedynie właściciele mieszkań. Dodatkowo takie lokale często znajdują się w kameralnych inwestycjach, gdzie każdy może mieć udogodnienia takie jak np. własny ogródek.
Mieszkania bezczynszowe nie są też jednak pozbawione wad. Przede wszystkim "bez czynszu" nie oznacza "bez opłat". Mieszkańcy budynku w dalszym ciągu muszą składać się na wywóz śmieci, dbanie o zieleń, utrzymywanie porządku w częściach wspólnych nieruchomości, odśnieżanie, remonty i tym podobne wydatki. W efekcie realny koszt utrzymania mieszkania bezczynszowego często nie różni się tak bardzo od kosztu w mieszkaniach z czynszem. Co więcej, brak spółdzielni czy wspólnoty wymusza konieczność konsultowania z sąsiadami każdej, nawet najdrobniejszej decyzji dotyczącej budynku. To zaś oczywiście łatwo prowadzi do konfliktów, przeciągających się dyskusji i innych kłopotów (np. opóźnień przy remontach). Może się nawet zdarzyć, że jeden z sąsiadów sprzeciwi się planowanemu remontowi i udziałowi w kosztach. W spółdzielni mieszkaniowej taką osobę da się przegłosować - tu nie ma takiej możliwości.
W praktyce trudno jest oszacować, ile właściciel mieszkania może zaoszczędzić na braku czynszu administracyjnego. Zależy to od wielu czynników, w tym przede wszystkim od miasta, odległości od centrum, zakresu prac wykonywanych samodzielnie przez lokatorów (np. sprzątanie) oraz od całkowitych kosztów utrzymania nieruchomości. W wielu przypadkach kupno takiego mieszkania będzie się jednak opłacać.
Również same ceny takich mieszkań są przystępne. W tabeli przedstawiono przykładowe oferty kupna mieszkań bezczynszowych, jakie znaleźć można w serwisie Homla.pl. Lokale z rokiem budowy 2018 pochodzą z rynku pierwotnego, a pozostałe - z rynku wtórnego.
Jak widać, różnice cenowe pomiędzy ofertami z rynku pierwotnego i wtórnego są stosunkowo niewielkie. Wiele zależy tu jednak od lokalizacji: nowe mieszkania wymienione tabeli położone są w większości na obrzeżach miast. Co więcej, są to ceny konkurencyjne wobec cen mieszkań z czynszem administracyjnym, a w niektórych miastach nawet nieco od nich niższe. Przykładowo w Krakowie przeciętne mieszkanie czynszowe o identycznym metrażu kosztuje na rynku wtórnym ok. 554 000 zł, a w Poznaniu - 415 000 zł. W połączeniu z niższymi kosztami utrzymania lokal taki może się zatem opłacać - pod warunkiem, że w momencie kupna znamy pełny wymiar tych kosztów. Musimy też być gotowi poświęcić czas na zadania związane z zarządzaniem nieruchomością.
Dodatkową zaletą mieszkań bezczynszowych jest to, że można je znaleźć w każdym większym mieście. Ofert nie brakuje, a lokale mieszkalne zlokalizowane są zarówno w centrum (głównie rynek wtórny), jak i na obrzeżach (przede wszystkim rynek pierwotny). Duży jest też wśród nich odsetek lokali nowych, zaprojektowanych już z myślą o ułatwieniu zarządzania budynkiem bez udziału spółdzielni czy wspólnoty (np. minimalizacja części wspólnych).
Łatwo zauważyć, że najważniejszym elementem decydującym o opłacalności mieszkania bezczynszowego będą w każdym przypadku... sąsiedzi. Lokal bezczynszowy zdecydowanie nie jest dobrą opcją dla osób, które najlepiej czują się we własnym towarzystwie, a sąsiadów tylko pozdrawiają na klatce. Tu od zgrania wspólnoty sąsiedzkiej zależeć będzie wszystko: ponoszone koszty, stan budynku oraz komfort życia każdego z mieszkańców. Z tego właśnie powodu mieszkania bezczynszowe sprawdzają się najlepiej w kameralnych inwestycjach. Kilka czy kilkanaście osób porozumie się łatwiej niż kilkadziesiąt, a zarządzanie niedużym budynkiem generuje mniej kosztów i stresu. Mieszkania bezczynszowe są szczególnie korzystnym rozwiązaniem, gdy budynek zajmuje kilka zaprzyjaźnionych rodzin. W innych przypadkach mogą się zwyczajnie nie sprawdzić.
Rozważając zakup czy wynajem nieruchomości bezczynszowej, należy zatem koniecznie spotkać się z przyszłymi sąsiadami. Podczas rozmowy najważniejsze będzie ustalenie, czy mieszkańcy mają podobne poglądy na zarządzanie obiektem. Podczas wizyty trzeba też oczywiście koniecznie zapytać o całkowite koszty utrzymania budynku oraz planowane remonty czy prace porządkowe. Przyjrzyjmy się też, jaki jest stan techniczny budynku. Ważną informacją będzie również to, czy do sprzątania części wspólnych i odśnieżania zatrudniania jest firma, czy może w ramach oszczędności zajmują się tym sami mieszkańcy. Warto też zwrócić uwagę na sygnały świadczące o konfliktach między lokatorami - wchodzenie innym w słowo, docinki, sprzeczne opinie, napiętą atmosferę. Jeśli się pojawią, nie warto ryzykować - lepiej poszukać mieszkania gdzie indziej.
