Najdroższe rynki najmu mieszkań w Polsce - raport WGN

Szacuje się, że obecnie na wynajmie można zarobić około 5-6 proc. rocznie. Takie stopy zwrotu dotyczą największych miast. Rynek najmu w dużej mierze odpowiada za obecną świetną koniunkturę w nieruchomościach. Świadczą o tym, m.in. zakupy gotówkowe.

Ich wartość w ciągu kilku lat zdecydowanie wzrosła, co świadczy o tym, że inwestorzy decydują się ulokować kapitał w nieruchomościach, często wyciągając środki z zupełnie nieopłacalnych aktualnie depozytów i lokat.

Z danych NBP za II kw. 2017 wynika, że w największych miastach inwestorzy dokonali transakcji gotówkowych na rynku mieszkaniowym o wartości blisko 4 mld zł. Rekord przypadał na IV kw. 2016 r., gdy wartość takich transakcji wyniosła blisko 4,5 mld zł i stanowiła 70 proc. całości transakcji na rynku mieszkaniowym. Dla porównania - jeszcze w 2014 r. wartość transakcji za gotówkę stanowiła niecałe 2 mld zł i było to około 50 proc. całej sumy zakupów na rynku mieszkaniowym w analizowanym okresie.

Opłacalność inwestycji pod wynajem pokazuje poniższy wykres z ostatniego raportu NBP - za II kw. 2017. Wartość powyżej 1 oznacza większą opłacalność najmu wobec innych form inwestowania.

Na jakie przychody można liczyć, wynajmując mieszkanie? Najwyższe stawki spotykamy na największych rynkach w naszym kraju, jednak nie oznacza to, że inwestor musi koniecznie tam kupować swoją nieruchomość. Podobnie z lokalizacjami w centrum miast. Są one oczywiście najdroższe, ale równocześnie ceny mieszkań są tam najwyższe, co sprawia że zwrot z inwestycji będzie mniejszy. Chodzi więc o to, by znaleźć nieruchomość w dobrej lokalizacji, na atrakcyjnym rynku najmu, ale równocześnie po atrakcyjnej cenie.

Taki zakup i wynajem po stawce rynkowej - to przepis na wysoki dochód. Dlatego też inwestorzy często rozglądają się np. za mieszkaniami do remontu. Bywa tak, że nawet z kosztami remontowymi taka inwestycja wypada korzystnie cenowo, zwłaszcza jeśli wyróżnia się świetną lokalizacją.

Warszawa

Jest najdroższym rynkiem najmu wśród miast wojewódzkich w Polsce. Z danych WGN wynika, że przeciętne stawki są tu o około 30 proc. wyższe niż w Krakowie i Wrocławiu. Wynoszą 40 - 45 zł/m kw. miesięcznie. Wynajem przeciętnego 50-metrowego mieszkania będzie więc kosztował około 2000-2300 zł. Takie stawki spotykamy m.in. na Pradze Południe i Mokotowie. Przykładowa oferta z Mokotowa to 37-metrowa kawalerka z czynszem najmu wynoszącym 1750 zł. Na Żoliborzu za wynajem 41-metrowego mieszkania o wysokim standardzie trzeba już zapłacić ponad 2300 zł m kw., a więc po 56 zł/m kw. Nieco tańsze są oczywiście rejony peryferyjne - Białołęka, Bielany, Ursus itp.

Kraków

Kraków jest drugim pod względem wielkości i poziomu cen rynkiem najmu mieszkań w Polsce. Przeciętne czynsze wynoszą około 33-35 zl/m kw. miesięcznie. Znacznie wyższe stawki dotyczą ścisłego centrum i innych reprezentacyjnych rejonów miasta. Przykładowo: za małe 2 pokoje (35 m kw.) na starówce trzeba zapłacić 2100 miesięcznie, co daje wysoką stawkę 60 zł/m kw. W cieszącej się uznaniem lokalizacji Krowodrza czynsz najmu za 40-metrowe mieszkanie to około 1500 zł. Nieco taniej jest w oddalonych lokalizacjach. Przykładowa oferta z Borka Fałęckiego to 47 m kw. za 1600 zł. Tu czynsz najmu wynosi 34 zł/m kw.

Wrocław

Stolica województwa dolnośląskiego ma podobny poziom cen do krakowskich, tzn. przeciętnie za metr kwadratowy wynajmowanego mieszkania płaci się tu około 30-35 zł/m kw. Więcej - około 40-45 zł/m kw. płaci się za mieszkania o podwyższonym standardzie albo w centrum miasta. Z kolei obniżone czynsze dotyczą najczęściej niedoinwestowanych mieszkań np. w wielkiej płycie. 1850 zł - to miesięczny czynsz najmu jednego z mieszkań w bloku na osiedlu Różanka. Stawka wynosi 31 zł/m kw. Na drugim biegunie cenowym mamy natomiast np. 112-metrowy apartament na Krzykach. Cena najmu za taką nieruchomość wynosi 8000 zł miesięcznie, a więc po 71 zł/m kw.

Dagmara Komarnicka

dział analiz WGN