Rynek mieszkań w listopadzie

Obrót nieruchomościami na rynku wtórnym

Warszawa, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot, Poznań

W polskich aglomeracjach, cechujących się najwyższym poziomem cen, w listopadzie na wtórnym rynku nieruchomości nie było żadnej niespodzianki. Średnio ceny spadły o 0,4 proc., najbardziej w Sopocie o 1,7 proc., w Poznaniu o 1,4 proc. oraz we Wrocławiu i Gdyni o 0,4 proc. Wzrosty średnich cen o 20 do 40 złotych za metr kwadratowy nastąpiły natomiast w Krakowie, Warszawie i Gdańsku.

Nadal można mówić o trendzie spadkowym, choć w przypadku kilku lokalizacji nastąpiło już wyhamowanie spadków. Miernikiem może być zmiana cen w ciągu ostatnich 3 miesięcy. Średnie ceny w tym okresie wzrosły w Krakowie (0,1 proc.), Poznaniu (0,1 proc.), Gdańsku (1,3 proc.) i Gdyni (0,4 proc.).

W skali roku mamy do czynienia z bardzo zbliżonym, w ujęciu procentowym, spadkiem cen we wszystkich omawianych miastach, wynoszącym około 6 proc. Natomiast spadek średnich cen od września 2008, kiedy to osiągnęły one najwyższy poziom, jest nieco wyższy i wynosi odpowiednio: 6 proc. w Gdańsku, 7 proc. w Poznaniu, 8 proc. w Warszawie, 10 proc. w Krakowie i 11 proc. we Wrocławiu i Sopocie.

Dotychczasowy rozwój sytuacji, czyli stosunkowo nieduży spadek średnich cen w porównaniu z innymi krajami europejskimi, przy ograniczeniu dostępu do kredytów mieszkaniowych, spadku koniunktury i znacznym wzroście podaży mieszkań, pozwala na dość optymistyczne prognozy na najbliższe miesiące. Biorąc pod uwagę dane historyczne oraz stosunkowo optymistyczne prognozy dla polskiej gospodarki, można powiedzieć, że właściciele nie muszą się obawiać, iż ich mieszkania dramatycznie stracą na wartości, natomiast kupujący mają szansę na znalezienie ofert atrakcyjnych cenowo i spełniających wszystkie istotne kryteria zakupu.

Łódź, Lublin, Szczecin, Toruń, Opole, Olsztyn, Białystok, Katowice

W ośmiu miastach, w których przedział cenowy zamyka się pomiędzy 4 a 5 tys. zł, w listopadzie dominowały spadki. Średnio ceny obniżyły się tam o 0,2 proc. Najbardziej spadła średnia cena w Szczecinie o 2,2 proc. Pozostałe spadki miały miejsce w Łodzi o 1,6 proc., w Katowicach o1 proc., w Lublinie o 0,8 proc., a także w Opolu o 0,3 proc.

Wskaźnik zmiany cen średnich w ciągu ostatnich 3 miesięcy wynosi 0, co wskazuje na możliwość stabilizacji cen, także w tej grupie miast. Grupa ta jednak zdecydowanie bardziej zróżnicowana w porównaniu z najdroższymi aglomeracjami. W skali roku mamy bowiem do czynienia zarówno ze spadkami rzędu 8,5 proc. w Szczecinie jak i Białymstoku jak i ze wzrostem rzędu 4 proc. w Opolu. Mimo zróżnicowania na rynkach lokalnych prognozy dotyczące nadchodzącej stabilizacji sytuacji są jak najbardziej prawidłowe także w przypadku Łodzi, Lublina, Szczecina, Torunia, Olsztyna, Opola, Białegostoku i Katowic.

Koszty wynajmu mieszkań

Koszty wynajmu mieszkań spadają nadal i to w zdecydowanie szybszym tempie niż koszty zakupu. Największe 13 proc. obniżki opłat za wynajem, w porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku, miały miejsce w Warszawie i we Wrocławiu. W Katowicach mieszkanie można wynająć średnio o 8 proc. taniej niż w listopadzie 2008, w Gdańsku i Poznaniu o 7 proc. a w Krakowie o 6 proc. Jest to przede wszystkim efekt znacznego wzrostu liczby mieszkań przeznaczonych pod wynajem. W skali całej Polski jest ich o 80 proc. więcej niż przed rokiem, a w Warszawie czy Poznaniu ofert jest o 150 proc. więcej niż w listopadzie 2008.

W najmniejszym stopniu staniały kawalerki: od 3 proc. w Gdańsku do 11 proc. w Warszawie. Zdecydowanie bardziej procentowo spadły ceny mieszkań większych: 3-pokojowych w Warszawie i Katowicach o 15 proc., 2-pokojowych we Wrocławiu, czyli w skali miesiąca o 200-300 złotych. Zmiany cen są odzwierciedleniem zapotrzebowania na mieszkania. Ze statystyk Szybko.pl wynika, że mieszkanie jednopokojowe w Warszawie jest wynajmowane w ciągu 18 dni, trzypokojowe w ciągu 22, a pięciopokojowe czeka na najemców 26 dni.

Od września do listopada 2009 roku najbardziej spadły koszty wynajmu w Gdańsku, średnio o 10 proc., w Krakowie i we Wrocławiu o 4 proc. Jest to dość charakterystyczne zjawisko dla końca roku. Po boomie na rynku wynajmu w sierpniu i we wrześniu, w kolejnych miesiącach czynsze zazwyczaj spadają o kilka procent. W tym roku sytuacja wyglądała jednak inaczej. Brak tradycyjnego już skoku kosztów we wrześniu i październiku oraz rosnąca podaż wskazują na wysokie prawdopodobieństwo dalszych obniżek kosztów wynajmu.

Marta Kosińska - analityk rynku nieruchomości portalu www.szybko.pl

O sytuacji na rynku kredytów hipotecznych czytaj na następnej stronie

Rynek kredytów hipotecznych

Najnowsze dane potwierdzają obserwowane już przed miesiącem oznaki ożywienia na rynku kredytów hipotecznych. W przypadku nowoudzielanych kredytów w złotych na kwotę 300 tys. zł (25 proc. wkładu własnego), po ośmiomiesięcznej stabilizacji na poziomie 2,8 proc., już drugi miesiąc z rzędu obserwujemy spadek przeciętnej marży. W listopadzie mediana marż spadła bowiem do poziomu 2,6 proc., a w grudniu zanotowano kolejna zniżkę do 2,55 proc. W rezultacie spadło również przeciętne oprocentowanie kredytów w złotych. Przed miesiącem wynosiło ono 6,79 proc., a obecnie 6,75 proc. Dzięki temu rata kredytu na kwotę 300 tys. zł zaciągniętego na 30 lat spadła do poziomu 1946 zł, czyli jest o 8 zł niższa niż w listopadzie.

Na rynku wciąż utrzymują się jednak znaczne dysproporcje między ofertami poszczególnych banków. Najniższa marża wynosi bowiem jedynie 1,35 proc., przy której oprocentowanie kredytu wynosi 5,54 proc. Wysokość maksymalnej marży spadła w grudniu do poziomu 4,5 proc. z 4,8 proc. w listopadzie. W rezultacie najwyższe oprocentowanie kredytu z naszego przykładu wynosi obecnie 8,85 proc. Rata opisanego wcześniej kredytu może więc wynieść od 1710 zł do 2381 zł.

W przypadku kredytów w euro sytuacja jest podobna. Przeciętna marża kredytu na kwotę 300 tys. zł (25 proc. wkładu własnego) spadła w grudniu do poziomu 3,3 proc. z 3,35 proc. przed miesiącem. Przeciętne oprocentowanie wynosi więc w grudniu 4 proc., a rata ok. 1526 zł. Podobnie jak w przypadku kredytów w złotych występują jednak znaczne rozbieżności w ofertach. Oprocentowanie najlepszej oferty wynosi 2,9 proc., a rata ok. 1330zł. Przy najwyższym oprocentowaniu (7,56 proc.) rata wynosi natomiast ok. 2248 zł.

Sytuacja nie uległa zmianie w zakresie wymaganego przez banki wkładu własnego. Kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości najłatwiej jest uzyskać w złotych. Z zestawienia przygotowanego przez firmę Expander - Niezależny Doradca Finansowy wynika, że aż 13 z 27 banków udziela takich kredytów. Tylko nieliczne banki udzielają natomiast kredytów walutowych na 100 proc. wartości nieruchomości.

Oznaki pozytywnych zmian na rynku kredytów hipotecznych widać również w zakresie zdolności kredytowej. Grudzień jest bowiem trzecim miesiącem z rzędu, w którym wzrosła przeciętna wartość maksymalnej kwoty kredytu jaka może otrzymać 4-osobowa rodzina osiągająca dochód na poziomie 3 500 zł netto. Zmiany te są jednak stosunkowo niewielkie. W grudniu przeciętną zdolność wynosi bowiem 214,5 tys. zł, a przed miesiącem było to 210 tys. zł. Należy jednak zaznaczyć, że przed kryzysem, czyli w pierwszej połowie 2008 r. zdolność ta wynosiła 270 tys. zł. Pozytywne zmiany w zakresie zdolności kredytowej dotyczą jednak jedynie kredytów w złotych. W euro i we frankach szwajcarskich nie wystąpiły bowiem żadne z zmiany w porównaniu z listopadem. Zaciągając kredyt w euro przeciętna zdolność wynosi nadal 125 tys. zł, a we frankach 157 tys. zł.

Jarosław Sadowski

Expander - Niezależny Doradca Finansowy