Szybko skona hipoteka odwrócona

Odwrócona hipoteka ma bazować na rozwiązaniach stosowanych przede wszystkim w USA i Wielkiej Brytanii, znanych tam jako "reverse mortgage". Polski odpowiednik tej formy kredytu ma być skierowany w głównej mierze do emerytów, posiadających własny lokal mieszkalny (lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), przy założeniu, że ukończyli oni już co najmniej 60 lat. W takiej sytuacji będzie można - zgodnie z planowaną przez rząd ustawą - udać się już w przyszłym roku do banku po kredyt, którego spłacać nie trzeba.

Może to być dofinansowanie w formie comiesięcznej renty, lub też jednorazowa wypłata nie przekraczająca 50 proc. obecnej wartości mieszkania (według opisywanych w prasie założeń ustawy). Spłata kredytu ma nastąpić po śmierci kredytobiorcy poprzez sprzedaż nieruchomości, w której zamieszkiwał za życia. Jeśli jest to małżeństwo - po śmierci obojga małżonków.

Na pewno tak, szczególnie mając na uwadze dzisiejszych emerytów żyjących najczęściej na granicy ubóstwa. Chyba, że mogą oni liczyć na pomoc finansową ze strony dzieci. Czegóż więc się czepiam - zapyta pewnie niejeden czytelnik. Otóż, jak mawia staropolskie powiedzonko :

Na początek przyjrzyjmy się adresatom tego innowacyjnego produktu i ich mieszkaniom. Jak dziś wygląda życie typowego emeryta, który ukończył 60, lub więcej lat? Na ogół - bieda z nędzą. Jest to powojenne pokolenie, a więc osoby, których niemal całe zawodowe życie przypadło na czas epoki komunizmu. Co prawda było wtedy miło i przyjemnie, ale dorobić się było nie sposób. Jeśli dziś są oni posiadaczami własnego M, najczęściej jest to lokal od dawna nie remontowany (no bo skąd wziąć na to pieniądze?), znajdujący się w często zniszczonym budynku sprzed kilkudziesięciu lat.

Spójrzmy na takie zabezpieczenie okiem przezornego bankowca. Pamiętajmy - odzyskanie kwoty kredytu ma nastąpić tylko z nieruchomości i może mieć to miejsce nawet za 30 lat! Jaką wartość będzie mieć wtedy takie mieszkanko? A może budynek w tym czasie po prostu zacznie się sypać i kto wtedy (i za ile ?) kupi takie "cacko" od banku? Nietrudno się więc domyśleć, że niełatwo będzie namówić kredytodawcę do wejścia w taki interes. Osobiście, będąc na miejscu analityków ryzyka, pewnie odrzuciłbym 90 proc. proponowanych mieszkań jako zabezpieczenie kredytu udzielonego w opisanej formie.

Wracając do oceny prognozowanej chęci banków do sprzedaży kredytów w formie odwróconej hipoteki, można znaleźć też znacznie ważniejszy powód braku zainteresowania instytucji finansowych tym produktem. Dlaczego?

Usłyszymy w odpowiedzi niemal w każdym banku. Jeśli bowiem dana instytucja nastawi się na aktywną sprzedaż tego produktu, musi przeznaczyć na ten cel gigantyczny kapitał. Środki te wrócą do banku po wielu, wielu latach. I wcale nie jest pewne czy przyniosą zakładany zysk. Na świeżo mamy w pamięci dość irracjonalną sytuację sprzed roku, kiedy można było dostać na lokacie bankowej nawet 10 proc. odsetek, ale też uzyskać kredyt o oprocentowaniu na poziomie 8 proc. Sytuacja ta była spowodowana kryzysem finansowym. W ten sposób banki ratowały się przed groźbą zatrzymania akcji kredytowej wydanej przez nadzorujące je instytucje. Taki czarny scenariusz ma miejsce wtedy, kiedy bank nie zachowa odpowiedniego wskaźnika (jest to tzw. współczynnik wypłacalności) pomiędzy wolumenem udzielonych kredytów, a kapitałem własnym; w tym też środkami zgromadzonymi przez dany bank na lokatach.

Angażując pokaźne środki w trudny do przewidzenia w skutkach nowy produkt (a więc w sumie bardzo ryzykowny!) i ograniczając w ten sposób własną, sprawdzoną i pewnie dochodową akcję kredytową, można by uznać czyn taki za świadome działanie na szkodę banku. Który prezes na to się zdecyduje?

Idźmy dalej badając ryzyko banku, udzielającego taki kredyt. Otóż wielką przeszkodą będzie tu na pewno wzrastająca średnia długość życia w naszej populacji. To, co jest wielkim osiągnięciem cywilizacji, będzie jednocześnie zmorą kredytodawcy. Dlaczego? Głównym i najważniejszym założeniem odwróconej hipoteki jest możliwość przejęcia nieruchomości i jej sprzedaży przez bank dopiero po śmierci kredytobiorcy (jeśli jest to małżeństwo, sprzedaż mieszkania może nastąpić dopiero wtedy, kiedy oboje małżonkowie przeniosą się do lepszego świata). Poniżej przytaczam proste wyliczanki jak straszna jest siła tzw. procentu składanego, czyli wartości pieniądza w czasie. I jak to się ma do oceny ryzyka danej transakcji.

Załóżmy, że nasz potencjalny klient to dziarski 60-latek posiadający mieszkanie o wartości około 350 000 zł - według stanu na dziś. Przy założeniu, ze wybrał on opcję wypłaty jednorazowej, po podpisaniu umowy z bankiem dostał na konto 150 000 zł, czyli ledwie troszkę ponad 42 proc. kapitału zamrożonego w posiadanej nieruchomości. Bank udzielił kredytu z oprocentowaniem rocznym na poziomie 9 proc., czyli WIBOR + 5 proc.; nie sądzę, bowiem, aby marże były niższe przy produkcie o podwyższonym stopniu ryzyka. Jeśli 12 miesięcy dopiszemy do zadłużenia 9 proc. odsetek (w tym także do kwoty należnych i niezapłaconych odsetek za poprzednie lata), już po okresie 10 lat wartość długu przekroczy kwotę 355 000 zł. Będzie więc wyższa niż wartość mieszkania. Może też się zdarzyć, że cena tego lokalu za 10 lat będzie znacząco niższa niż obecnie. Aż strach liczyć, ile bank straci na takim interesie, jeśli nasz bohater dożyje okrągłej setki! Ciut bezpieczniej będzie bankom decydować się na wypłatę comiesięcznej renty przyszłym klientom w zamian za ich mieszkanie. Gdyby na przykład wysokość wypłat w skali roku wyniosła 10 000 zł (czyli - 833 zł miesięcznie), to po 15 latach zadłużenie obciążające lokal wyniesie już ponad 300 000 zł; tu też brałem pod uwagę oprocentowanie kredytu na poziomie 9 proc. Bank wypłacając klientom w sumie wcale nie tak wysoką rentę, musiałby mieć na zabezpieczenie lokal o wartości min. 500 00 zł. A i w tej sytuacji udzielenie kredytu uznałbym za bardzo ryzykowne, może się bowiem zdarzyć, że kredytobiorcy po podpisaniu umowy z bankiem "pociągną" nie 15, a 25 lub 30 lat.

Dzisiaj trudno jest co prawda odgadnąć, czy dany bank w opisany wyżej sposób naliczałby odsetki od kredytu udzielonego w formie odwróconej hipoteki, to jest przy założeniu ich rokrocznej kapitalizacji. Każdorazowo jednak mogłoby dochodzić do potężnej straty, jeśli kredytobiorca dożyje sędziwego wieku; chyba, że bank ustali świadczenia z tytułu udzielonego kredytu na śmiesznie niskim poziomie. Na przykład będzie wypłacał małżeństwu emerytów po 100 czy 200 zł miesięcznie. Ale kto się zgodzi oddać swoje mieszkanie bankowi za takie pieniądze?

Jeśli więc nie dojdzie do masowej akcji emerytów agitujących za wprowadzeniem odwróconej hipoteki hasłem : "Popierajmy banki czynem, umierajmy przed terminem!", z rządowego projektu nic nie wyjdzie.

Analizując inne założenia planowanej ustawy - nie wiadomo czy mamy się z tego śmiać czy płakać? Przytaczam poniżej jedno z nich : "Na kredytobiorcy ma spoczywać obowiązek utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym. Jeśli bank stwierdzi, że klient nie wywiązuje się z tego obowiązku, będzie mógł wypowiedzieć umowę kredytową".

Brawo ten pan, który wymyśla takie dyrdymały! I pewnie bierze za to niezłe pieniądze? Już widzę, jak przedstawiciele banków chodzą po mieszkaniach swoich klientów - coraz starszych i coraz bardziej zniedołężniałych - i sprawdzają stan tych nieruchomości. Mogłaby w ten sposób powstać nowa seria kawałów, pod wspólnym tytułem "Przychodzi bankowiec do emeryta".

Stuprocentową pewność, że wprowadzenie odwróconej hipoteki zakończy się porażką zapewnia fakt, że jest to projekt rządowy. W kilku ostatnich latach nasi politycy bardzo nieudolnie gmerali w dziedzinie kredytów. Bez względu na opcję polityczną kolejne rządowe projekty okazały się kompletnie do bani. Przypomnę tu "kredyt Pola" - rządowy pomysł sprzed kilku lat, czy też "świeższe" ustawy - o upadłości konsumenckiej, o rządowej dopłacie dla bezrobotnych kredytobiorców, czy też wielokrotny, negatywny bohater moich publikacji - kredyt "Rodzina na Swoim".

Stworzenie sensownych zasad udzielania kredytów podobnych do znanych rozwiązań z innych krajów jako reverse mortgage uważam za niezwykle trudne zadanie. Osobiście sądzę także, że jest na to jeszcze za wcześnie. Po części wyjaśniam to stanowisko w niniejszej publikacji: banki nie będą miały środków na ten cel ani też akceptowalnych przez nie zabezpieczeń.

Z tegoż powodu, pozwolę sobie zwrócić się z apelem do naszych pracowitych i tak twórczych parlamentarzystów:

Przed Wami stoi tyle arcytrudnych i arcyważnych zadań! Wymienię tu choćby nasilający się problem z globalnym ociepleniem, emisję CO 2, czy też heroiczną walkę z ogólnoświatowym kryzysem. Tu możecie się wykazać! Nie traćcie swego cennego czasu na tak przyziemne sprawy jak kredyty! Pozwólcie zająć się tym nudnym i tak niewdzięcznym tematem przedstawicielom niższej kasty społeczeństwa. Zostawcie to fachowcom.

Krzysztof Oppenheim