W ciągu roku wzrost cen mieszkań powinien wyhamować

Z naszych szacunków wynika, że szybki wzrost cen mieszkań zasługuje już na uwagę - badający tę sferę subindeks HRE przekroczył pierwszy próg ostrożnościowy. W perspektywie roku spodziewamy się wyhamowania zmian stawek rynkowych.

W obecnych warunkach poważna korekta cen jest bardzo mało prawdopodobnym scenariuszem. Powód jest prosty - skala aktualnej hossy jest daleka od sytuacji sprzed ponad dekady, a nawet wtedy mieszkania w wyniku przecen straciły w ciągu kilku lat średnio tylko 15-20% wartości.

Pamiętajmy też, że w ostatnich latach otoczenie rekordowo niskich stóp procentowych (z nich wynika niskie oprocentowanie kredytów, ale też lokat bankowych) doprowadziło do bardzo dynamicznych wzrostów cen mieszkań w większości krajów europejskich.

W wielu miejscach świata za mieszkanie trzeba dziś płacić od kilkudziesięciu procent do prawie dwóch razy więcej niż przed dekadą. Na tym tle sytuacja na rodzimym rynku jest znacznie bardziej racjonalna.

Racjonalnie zachowują się też sami kupujący i deweloperzy. Po tym, jak poziom cen mieszkań w ujęciu nominalnym (jeszcze nie realnym, a więc wciąż bez uwzględniania obniżenia się siły nabywczej pieniądza) przekroczył historyczny rekord, widoczne było ochłodzenie na rynku mieszkaniowym.

Obie strony rynku sondowały sytuację. Dopiero po upewnieniu się, że hossa ma się dobrze, kupujący ruszyli po kredyty (wg danych AMRON SARFiN wartość udzielonych kredytów hipotecznych w drugim kwartale 2019 roku była niemal rekordowa), a deweloperzy ruszyli z nowymi inwestycjami, co potwierdzają dane GUS.

Nie bez znaczenia jest też fakt, że od końca 2018 roku, banki powoli obniżają oprocentowanie lokat. To przy wyraźnie rosnącej inflacji zmusza posiadaczy kapitału do tego, aby szukać alternatywy dla posiadanych pieniędzy. Efekt? Niektórzy przepraszają się z wcześniej porzuconym rynkiem mieszkaniowym.

Michał Cebula, prezes Heritage Real Estate

Popularne dziś porównywanie obecnej hossy do tej sprzed ponad dekady jest poważnym nadużyciem. Wtedy mieliśmy do czynienia z istnym szaleństwem. Zdarzały się na przykład sytuacje, że przed biurami sprzedaży deweloperów ustawiały się kolejki. Do tego umowy były niekiedy podpisywane hurtowo przy na prędce zorganizowanym biurku, a nie w kancelarii notarialnej.

Nie lepiej było na rynku wtórnym, gdzie chcąc kupić atrakcyjne mieszkanie należało czym prędzej gnać pod wskazany w ogłoszeniu adres z kieszeniami pełnymi pieniędzy na zadatek.

Efekt tego był taki, że w niektórych przypadkach ceny używanych mieszkań w trakcie 2006 roku potrafiły się podwoić. Dziś sytuacja jest bez porównania lepsza. Obserwowane wzrosty cen są znacznie mniej dynamiczne, a ponadto mają trwalsze podstawy. Pamiętajmy, że przez ostatnie kilkanaście lat dochody Polaków nominalnie się podwoiły. Gdyby wzrost ten skorygować o inflację, to i tak w ujęciu realnym możemy mówić o wzroście dochodu rozporządzalnego statystycznego obywatela o około połowę.

Dla porównania realne ceny mieszkań, czyli po skorygowaniu o inflację, wciąż są o około 15% niższe niż u szczytu ostatniej hossy. Do tego wyraźnie spadło oprocentowanie lokat, dla których alternatywą może być zakup mieszkania na wynajem. To powoduje, że obserwowany dziś poziom cen wciąż nie szokuje tak jak ten sprzed ponad dekady.

Michał Sapota, prezes HRE Investments

Mając wciąż w głowach żywą pamięć ostatniego ochłodzenia na rynku nieruchomości i w samej gospodarce, Polacy zdają się zachowywać pewną wstrzemięźliwość w kwestii zakupów mieszkań. To powoduje, że na naszym rynku nie ma takich napięć jak w Austrii, Estonii, na Węgrzech czy Islandii, gdzie za mieszkania trzeba już płacić prawie dwa razy więcej niż przed dekadą.

Wspomnianą wstrzemięźliwość doskonale widać na przykładzie danych zbieranych przez bank centralny na temat cen ofertowych mieszkań.

Gdyby zderzyć je ze stawkami transakcyjnymi, to okaże się, że na największych rynkach choć sprzedający bardzo odważnie podnoszą stawki ofertowe, to kupujący nie akceptują tak szybkich podwyżek.

Co więcej, rozdźwięk pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i kupujących jest dziś najwyższy w ponad 12-letniej historii danych zbieranych przez bank centralny. W drugim kwartale właściciele mieszkań w dużych miastach chcieli dostać za swoje mieszkania ponad 8,7 tys. zł w przeliczeniu na m kw. Z drugiej strony transakcje były zawierane przy przeciętnej cenie na poziomie ponad 7,1 tys. zł za metr. Różnica to prawie 1,6 tys. zł.

Zarówno w roku 2007, jak i w 2013 - gdy oczekiwania kupujących i sprzedających także bardzo mocno się rozmijały - w kolejnych kwartałach dochodziło do wzrostu cen transakcyjnych. Tym razem trudniej wyrokować czy zadziała podobny mechanizm.

Pamiętajmy, że wtedy do wzrostu oczekiwań cenowych sprzedających dochodziło w otoczeniu rosnącego popytu na mieszkania - byliśmy albo w trakcie boomu na kredyty walutowe, albo w trakcie obniżek stóp procentowych.

Dziś co prawda sytuacja na rynku pracy jest bardzo dobra, a kredyty tanie, ale banki od kilku kwartałów straszą, że o kredyt mieszkaniowy będzie trudniej. Dla porządku warto dodać, że póki co gróźb tych raczej nie realizują. Małe jest także prawdopodobieństwo, że Rada Polityki Pieniężnej na najbliższych posiedzeniach zacznie ciąć i tak już rekordowo niskie stopy procentowe.

I choć w najbliższym czasie również mało kto spodziewa się ruchu przeciwnego - podwyżek stóp procentowych - to właśnie działania Rady Polityki Pieniężnej często są przywoływane jako jeden z kluczowych czynników dla rozwoju sytuacji na rynku mieszkaniowym.

Wszystko dlatego, że niskie stopy procentowe oznaczają mało atrakcyjne oprocentowanie lokat i tanie kredyty - oba czynniki wspierają popyt na mieszkania - i odwrotnie - podwyżki stóp procentowych oznaczają gorsze warunki dla rynku mieszkaniowego.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze