Czy katastralny nas wykończy?

Podatek katastralny inaczej nazywany Property Tax, jest podatkiem majątkowym od posiadanych nieruchomości. Istota podatku katastralnego przejawia się w dokładniejszej wycenie nieruchomości. Obecnie podatnicy posiadający nieruchomości lub grunty, płacą podatek uzależniony wyłącznie od posiadanej lub zajmowanej powierzchni. Tym samym osoba posiadającą ekskluzywną nieruchomość w centrum miasta o powierzchni 500 m2 zapłaci podobny podatek jak osoba posiadająca budynek w kiepskim stanie o podobnym metrażu, ale na obrzeżach miasta. Wprowadzenie podatku katastralnego ma de facto przyczynić się do usunięcia dysproporcji i niesprawiedliwości podatkowej. W podatku katastralnym podstawą do naliczenia obciążenia podatkowego będzie wartość nieruchomości. Wartość ta oszacowana będzie w oparciu o tzw. lokalny trend mieszkaniowy (zależny w głównej mierze od lokalizacji oraz cen zbytu) i nie będzie zależeć, ani od powierzchni, ani od chwilowych wahnięć cenowych na rynku. Podatek wyliczony będzie poprzez iloczyn określonego stałego parametru wyrażonego procentowo i wyliczonej wartości nieruchomości (tzw. wartości katastralnej).

Dzięki takiemu zastosowaniu obliczony podatek katastralny będzie adekwatny i proporcjonalny do wartości nieruchomości. Wyższą kwotę zapłacą osoby zamożniejsze, niższą uboższe. Innym plusem stosowania podatku katastralnego jest uwolnienie tzw. wolnych nieruchomości, co może odbić się na zwiększeniu podaży dostępnych obiektów, a pośrednio (z ekonomicznego punktu widzenia) wpłynie na obniżenie cen na rynku mieszkaniowym.

Wprowadzenie Property Tax wymaga przede wszystkim ustalenia odpowiednich zasad wyceny nieruchomości, a także zbudowania odpowiedniego zaplecza danych i systemów odpowiedzialnych za sprawne działanie takiej formy opodatkowania. Poza tym takie opodatkowanie może odstraszyć właścicieli nieruchomości przed remontami i konserwacją budynków - tak aby wartość obiektu malała, a nie rosła. Oczywiście takich sytuacji można uniknąć poprzez ustawowe określenie szczególnych ulg i zwolnień.

Warto również zaznaczyć, że wprowadzenie podatku katastralnego, w krótkim okresie może przyczynić się do odwrotnego skutku, niż zakłada sam podatek - mianowicie do wzrostu cen nieruchomości na rynku, powodowane przede wszystkim niewydolnym systemem podatkowym w początkowej fazie jego wprowadzenia. Zakłada się, że samo przygotowanie do wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce może trwać nawet do kilku lat.

System podatku katastralnego działa z powodzeniem w wielu krajach europejskich, m.in.: we Francji, Austrii, Irlandii, Hiszpanii, Skandynawii czy Wielkiej Brytanii. W Hiszpanii podobnie zresztą jak we Francji wartość nieruchomości oparta jest na tzw. wartości czynszowej, która głównie opiera się na hipotetycznym założeniu dochodu jaki przyniósłby wynajem danej nieruchomości. Podatek przybiera formę progresywną - jego wysokość zależna jest od wartości katastralnej, a stawki oscylują w granicach 0,2% - 1,8%.

W każdym kraju zachodnioeuropejskim, dotkniętym kryzysem kredytów hipotecznych - subprime, podatek katastralny nie wywiera istotnych skutków, ani negatywnych, ani wręcz pozytywnych. To przede wszystkim podwyżki stóp procentowych na rynku międzybankowym doprowadziły do wyhamowania cen mieszkań na rynku nieruchomości. W związku z tym spadek cen prawdopodobnie przełoży się na spadek dochodów z podatku katastralnego do budżetów lokalnych. Podobnie sytuacja może wyglądać w Hiszpanii czy Wielkiej Brytanii, które kryzys hipoteczny dotknął najbardziej - tutaj ceny mieszkań mogą spadać w granicach 5-10% rok do roku. Eksperci szacują, że ceny nieruchomości w Hiszpanii są przeszacowane nawet o blisko 20%.

Dlatego w obecnej sytuacji gospodarczej wprowadzenie podatku katastralnego może skutkować zwiększeniem obciążeń podatkowych przy jednoczesnym wzroście stóp procentowych, co de facto może przełożyć się na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości (zwiększona kwota raty kredytu hipotecznego i podatku katastralnego). Taka sytuacja może mieć bezpośredni wpływ na spotęgowanie i tak słabnącego rynku nieruchomości.

Paweł Barnik