Darowizna od rodziców - co zrobić, aby nie narazić się na podatek?

Kwestie prawne związane z darowizną zostały spisane w Kodeksie cywilnym. Artykuł 888 § 1 traktuje, iż:

"Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku".

Widzimy zatem, że darowizna (w tym także darowizna nieruchomości) ma charakter umowy.

Jej istota polega na nieodpłatnym przekazaniu własnych dóbr majątkowych (np. środków finansowych, domu mieszkania) na rzecz obdarowanego.

Warto także zaznaczyć, że umowa darowizny powinna posiadać charakter aktu notarialnego. Należy spisać ją w obecności notariusza, który samodzielnie dokonuje zgłoszenia do urzędu skarbowego, właściwego ze względu na miejsce zamieszkania darczyńcy.

Każda umowa darowizny może zawierać warunki obciążające osobę obdarowaną. Dopiero po ich spełnieniu darowizna nieruchomości przechodzi na rzecz obdarowanego.

Nieco inaczej ma się sprawa w przypadku spadku po rodzicach. Aby dowiedzieć się więcej na ich temat, zalecamy lekturę tego artykułu.

Okazuje się, że darowizna nieruchomości nie musi być wcale darmowa. Umowa darowizny jest stosunkiem prawnym, który może się wiązać z koniecznością opłacenia podatku do urzędu skarbowego. Na szczęście darowizna od rodziców może być zwolniona z tego obowiązku. Mówi o tym Art. 4a Ustawy o podatku od spadków i darowizn.

W myśl zapisów prawnych, ulga od podatku przysługuje małżonkowi, zstępnym, wstępnym, pasierbom, rodzeństwu, ojczymom oraz macochom darczyńców. W przypadku osób należących do tego kręgu, podatek od spadku i darowizn może zostać całkowicie umorzony.

Jednak warunkiem jest przedłożenie stosownej informacji do urzędu skarbowego. Mamy na to pół roku od chwili podpisania aktu notarialnego lub prawomocnego orzeczenia sądowego (co ma miejsce w przypadku spadków). Jak już wspomnieliśmy wcześniej, darowizna od rodziców spisana w formie aktu notarialnego będzie zgłoszona przez samego notariusza. Zatem nie musimy się obawiać, że podatek będzie nam naliczony.

Osoby niezaliczające się do kręgu najbliższej rodziny darczyńcy lub spadkodawcy także mogą ubiegać się o zwolnienie od podatku. Jednak w ich przypadku należy spełnić kilka podstawowych wymogów. W myśl aktualnych zapisów prawa podatek nie będzie naliczony, jeśli:

• Obdarowany jest obywatelem Polski.
• Obdarowany nie może być właścicielem ani współwłaścicielem innego budynku mieszkalnego. Wyjątkiem są tu sytuacje, gdy obdarowany przekaże własność nieruchomości na zstępnych gminę lub skarb państwa (umowa darowizny może być podpisana dopiero po przeniesieniu własności).
• Obdarowany nie może dysponować spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu. Nie może być także właścicielem spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Chyba, że przekaże owe prawa zstępnym, gminie lub skarbowi państwa.
• Obdarowany nie może wynajmować mieszkania lub budynku mieszkalnego.
• Obdarowany musi zamieszkiwać w lokalu (będącym przedmiotem darowizny) przez kolejne pięć lat. Z chwilą przedwczesnej sprzedaży nieruchomości lub zmiany miejsca zameldowania, podatek może być naliczony.
• Powierzchnia użytkowa darowanego lokalu nie przekracza 110 m kw.

W przypadku małoletniego dziecka darowizna nieruchomości jest jedynym rozsądnym rozwiązaniem. Wiele osób chcąc kupić mieszkanie dla swojego małoletniego dziecka, wpada w pewną pułapkę. Rodzice przekazują dziecku środki finansowe, niezbędne na zakup mieszkania. Następnie dokonują zakupu w jego imieniu. Warto jednak pamiętać, że rodzic nie może zarządzać finansami małoletniego dziecka. Do tego potrzebne jest stosowne orzeczenie sądu rodzinnego.

Dlatego zdecydowanie bezpieczniejszym rozwiązaniem pozostaje zakup mieszkania przez rodziców, a następnie darowizna nieruchomości. Rzecz jasna umowa darowizny wymaga podpisania aktu notarialnego, jednak jest zwolniona od podatku (dziecko zalicza się do najbliższej grupy pokrewieństwa).

Może, a w niektórych wypadkach nawet powinien. Darowizna od rodziców przenosi wszystkie prawa własnościowe na dziecko. Od chwili zawarcia aktu notarialnego, rodzic korzysta z nieruchomości bezumownie. Niektórzy darczyńcy obawiają się, że po przekazaniu nieruchomości zmienią się relacje z obdarowanym. Nie można przecież wykluczyć sytuacji, w której obdarowany popada w konflikt z darczyńcą, lub postanawia sprzedać nieruchomość. Po podpisaniu aktu notarialnego, darczyńca traci prawa do zamieszkania, zatem nie można wykluczyć groźby jego eksmisji.

Dlatego umowa darowizny może zostać dodatkowo zabezpieczona służebnością mieszkania. Jest to popularna forma osobistej służebności rzeczowej. Podmiot władnący (na rzecz którego ustanowiono służebność) zyskuje prawa do korzystania z nieruchomości. Owe prawa są niezbywalne i obowiązują do końca życia.

Służebność osobista nie jest dziedziczona, dlatego z chwilą śmierci darczyńcy samoistnie traci ważność. Warto dodać, że jest to skuteczna forma zabezpieczenia interesów darczyńcy, który zamieszkuje w podarowanym dziecku lokalu. Służebność mieszkania wymaga podpisania aktu notarialnego. Jednak wszystkie sprawy natury formalnej można załatwić razem z podpisywaniem umowy darowizny.

Darowizna posiada kilka niewątpliwych atutów. Po pierwsze działa natychmiast z chwilą podpisania aktu notarialnego. Obdarowany nie musi otwierać sprawy sądowej, jak ma to miejsce w przypadku testamentu. W ten sposób można uniknąć wielu rodzinnych konfliktów.

Kolejnym atutem jest możliwość wyłączenia darowizny ze schedy spadkowej. W ten sposób interesy obdarowanego są dobrze zabezpieczone. Po śmierci darczyńcy żaden ustawowy spadkobierca nie ma podstaw do ubiegania się o zachowek od darowanego mieszkania.

Jedyną istotną wadą darowizny jest wyższy koszt taksy notarialnej. Według rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, wysokość taksy nie może przekraczać 2370 zł. Do całkowitych wydatków należy także doliczyć 23 proc. VAT od wynagrodzenia notariusza, koszt opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej (łącznie z opłatą dla notariusza za przesłanie do sądu wniosku o dokonanie stosownego wpisu). Koszt opłaty sądowej wynosi 200 zł. Tymczasem sporządzenie testamentu notarialnego byłoby znacznie mniejszym wydatkiem. W przypadku dokumentacji testamentowych, całkowity koszt sporządzenia aktu notarialnego nie przekracza kwoty 200 zł.

A na koniec ciekawostka - nawet w sytuacji, gdy nie zostałeś ujęty przez osobę najbliższą w testamencie, możesz oczekiwać części spadku. Pozwala na to tzw. zachowek.