Remont w domu? Podpisz umowę z budowlańcem

Tytułem wstępu warto zauważyć, iż może się zdarzyć, że strona niezajmująca się zawodowo prawem jest przeświadczona, że zawarła umowę o dzieło, podczas gdy cel umowy oraz jej treść wskazują na zlecenie. Zgodnie z przepisem art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego, badając znaczenie zawartej przez strony umowy nie należy się opierać wyłącznie na jej dosłownym brzmieniu; konieczne jest również poszukiwanie argumentów odnoszących się do woli stron, ich zgodnego zamiaru i celu. Dlatego tak ważna jest umiejętność rozróżniania poszczególnych rodzajów umów, która bywa bardzo pomocna przy ocenie intencji stron kontraktu. Pozwala ona na ustalenie znaczenia zawartych w umowie zapisów oraz ich weryfikację w oparciu o twierdzenia stron.

Umowa o roboty budowlane a umowa o dzieło

Mimo że umowa o roboty budowlane wywodzi się z umowy o dzieło, mają one zupełnie odrębny charakter, co znalazło potwierdzenie w uchwale Sądu Najwyższego z dn. 11.01.2002 r. (III CZP 63/01). Sąd stwierdził, że nie sposób odmówić umowie o roboty budowlane charakteru odrębnej umowy nazwanej. Jej celem jest zapewnienie właściwego rozkładu ryzyka pomiędzy inwestora i wykonawcę, który kształtowany jest nie tylko przez unormowania prawne dotyczące poszczególnych postaci ryzyka obciążającego wykonawcę, ale także przez podział obowiązków określony w umowie.

Strony i cel

Stronami umowy o dzieło są zamawiający oraz przyjmujący zamówienie, zaś umowy o roboty budowlane - inwestor oraz wykonawca (ewentualnie podwykonawca). Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Natomiast przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Cechy specyficzne obu umów

Przedmiotem świadczenia niepieniężnego wykonawcy w ramach umowy o dzieło może być każdy rezultat pracy (wykonanie obrazu, projektu budowlanego itp.). Może to być również taki rezultat, który powstał w wyniku robót budowlanych, a nie spełnia cech obiektu budowlanego (np. malowanie pomieszczeń, postawienie ścianek działowych, wykonanie robót wykończeniowych bądź konserwacyjnych).

Przedmiotem świadczenia niepieniężnego wykonawcy w ramach umowy o roboty budowlane jest rezultat pracy, który powstał w wyniku robót budowlanych (obiekt budowlany identyfikowany zgodnie z definicją zawartą w przepisie art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane).

Przyjmuje się, że umowa ta zazwyczaj dotyczy przedsięwzięć o większych rozmiarach, zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych, jak i użytkowych, którym z reguły towarzyszy wymóg projektowania i zinstytucjonalizowany nadzór (np. budowa bloku mieszkalnego, drogi publicznej, remont budynku lub budowli). W tym stosunku cywilnoprawnym istnieje ponadto szczególna postać współdziałania inwestora z wykonawcą w zakresie przygotowania i wykonania przedmiotu świadczenia, przejawiająca się w dostarczeniu projektu i przekazaniu terenu budowy.

Forma, sposób wykonania, wynagrodzenie

Sposób zawarcia umowy o dzieło jest uzależniony od woli stron: zamawiający i przyjmujący zamówienie mogą zastosować formę pisemną lub ustną. Wykonawca decyduje o metodzie jej wykonania.

Zamawiający obowiązany jest odebrać gotowe dzieło za zapłatą należnego wynagrodzenia. Jeżeli dzieło ma być oddawane częściami, a wynagrodzenie zostało obliczone za każdą część z osobna, wynagrodzenie należy się z chwilą odebrania danej części. W przypadku umowy o roboty budowlane inwestor, co do zasady, obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.

Wynagrodzenie określa się w umowie, np. ryczałtowo lub kosztorysowo. Jeżeli strony nie określiły wysokości wynagrodzenia ani nie wskazały podstaw do jego ustalenia, poczytuje się w razie wątpliwości, że miały na myśli zwykłe wynagrodzenie za dzieło tego rodzaju. Jeżeli w ten sposób nie da się ustalić wysokości wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające uzasadnionemu nakładowi pracy oraz innym nakładom przyjmującego zamówienie.

Z kolei umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, a jeżeli przepisy Prawa budowlanego wymagają do wykonania prac dodatkowej dokumentacji - powinna ona być częścią składową umowy. Kontrakt należy wykonać zgodnie z dokumentacją projektową. Wynagrodzenie określa się w umowie.

Zmiana wysokości wynagrodzenia

W przypadku umowy o dzieło przepisy kodeksowe przewidują szczególne rozwiązania umożliwiające przyjmującemu zamówienie domaganie się wyższego wynagrodzenia, nawet jeśli jest ono określone ryczałtowo.

Przy kosztorysie przyjmujący zamówienie może żądać podwyższenia wynagrodzenia w przypadku zmiany wysokości cen lub stawek obowiązujących dotychczas w obliczeniach kosztorysowych, która została dokonana zarządzeniem właściwego organu państwowego (np. podwyższenia kwoty minimalnego wynagrodzenia za pracę). Podwyższenia zapłaty można się również domagać, jeśli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego.

Przy ryczałcie przyjmujący zamówienie może żądać podwyższenia wynagrodzenia przez sąd w przypadku, gdy wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą.

Jeżeli strony nie przewidziały odpowiedniego postanowienia w umowie o roboty budowlane, obowiązują zasady ogólne, np. przepis art. 357¹ K.c. (tzw. nadzwyczajna zmiana stosunków).

Odpowiedzialność

Przyjmujący zamówienie odpowiada za należyte wykonanie dzieła. Jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu odpowiedni termin. Gdy wady nie dadzą się usunąć, albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdąży ich naprawić w odpowiednim czasie, zamawiający może odstąpić od umowy, jeżeli te usterki są znaczne. Jeśli wady nie są istotne, zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. Tak samo można postąpić, gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego.

Do umowy zawartej w zakresie działalności przedsiębiorstwa przyjmującego zamówienie od osoby fizycznej, która zamawia dzieło będące rzeczą ruchomą w celu niezwiązanym z jej działalnością gospodarczą ani zawodową, stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży konsumenckiej, które przewidują 2-letnią odpowiedzialność z tytułu niezgodności dzieła z umową. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku.

Wykonawca umowy o roboty budowlane odpowiada za należyte wykonanie obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a także za szkody wynikłe na terenie budowy, jeżeli protokolarnie przejął teren od inwestora. Do rękojmi za wady stosuje się przepisy dotyczące umowy o dzieło, z tym jednak wyjątkiem, że okres rękojmi za wady budynku jest dłuższy i wynosi trzy lata.

Przedawnienie roszczeń

Roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem dwóch lat od dnia oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane - od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane, niezależnie od tego, czy roszczenie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Roszczenia z umowy o roboty budowlane przedawniają się natomiast z upływem lat dziesięciu, a roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - z upływem lat trzech. Roszczenie wykonawcy, który zawodowo zajmuje się oddawaniem obiektów budowlanych, skierowane do inwestora nieprowadzącego działalności gospodarczej w tym zakresie ulegnie przedawnieniu po upływie trzech lat. Z kolei inwestor będzie mógł skutecznie wystąpić z własnym roszczeniem skierowanym przeciwko takiemu wykonawcy przed upływem aż dziesięcioletniego terminu przedawnienia.

Podsumowanie

Jak wynika z powyższego zestawienia, poruszanie się w jednym z tych dwóch stosunków cywilnoprawnych skutkuje powstaniem praw i obowiązków, które niekiedy różnią się od siebie w dość istotny sposób. Przed przygotowaniem czy podpisaniem umowy wskazana jest zatem analiza danej sytuacji pod kątem trafności zastosowanego rozwiązania.

Jeżeli strony zdecydują się zawrzeć umowę o roboty budowlane, to zarówno inwestor, jak i wykonawca będą mieli dużo większy zakres obowiązków (np. uzyskanie wymaganych pozwoleń, dokonanie odpowiednich zgłoszeń, dostarczenie dokumentacji projektowej - po stronie inwestora; sprawdzenie dokumentacji projektowej, zabezpieczenie terenu budowy - po stronie wykonawcy). Natomiast jeśli strony podpiszą umowę o dzieło, wykonawca (przyjmujący zamówienie) przyjmie na siebie obowiązek wykonania robót w sposób przez siebie przyjęty, zaś inwestor (zamawiający) zobowiązuje się jedynie do zapłaty umownego wynagrodzenia w określonym terminie.

Sama nazwa umowy nie przesądza jednak o typie łączącego strony stosunku prawnego. Trzeba bowiem mieć na uwadze fakt, iż jeśli dany stosunek cywilnoprawny będzie wyczerpywał wszelkie przesłanki ku temu, aby uznać go np. za umowę o roboty budowlane, to fakt posługiwania się przez strony kontraktu nazwą umowy o dzieło w razie konfliktów nie będzie mieć znaczenia.

Mateusz Rudowicz, IURICO Kancelaria Prawna

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.
2. Ustawa z dn. 7.07.1994 r. prawo budowlane - tekst jedn. Dz.U z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.
3. Ustawa z dn. 27.07.2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. Nr 141, poz. 1176 z późn. zm.

Czytaj również:

Łatwiejszy zwrot już w 2010 r.?

Od 2010 roku możliwy szybszy zwrot VAT