Dom inwestycją na starość

Na czym polega? Najprościej mówiąc osoby starsze, które nie chcą lub nie mają komu przekazać po śmierci swojego mieszkania, oddają je bankowi lub instytucji finansowej w zamian za prawo dożywotniego zamieszkania oraz comiesięczną rentę. To trochę jak z dylematem dotyczącym ciasteczka: w tym wypadku da się je zjeść i jednocześnie dalej mieć. Po śmierci bank sprzedaje nieruchomość i zarabia na różnicy między wypłaconą rentą. Dlatego jej wysokość jest zależna nie tylko od wartości mieszkania czy domu, ale także od wieku oraz płci osoby, która decyduje się na odwróconą hipotekę. Kobiety żyją dłużej, więc ich comiesięczna wypłata będzie niższa.

Niestety ten system działa na zachodzie. W Polsce bowiem wciąż trwają prace nad wprowadzeniem tzw. "odwróconej hipoteki". Są jednak instytucje, które oferują podobne rozwiązania. Czy warto "oddawać" im dorobek życia? Ile można na tym zarobić, a ile stracić? A może warto poczekać na wejście nowych przepisów?

Zanim odpowiemy i na te pytania, garść faktów i możliwości. Najstarszym i najpewniejszym sposobem zapewnienia sobie pieniędzy na jesień życia jest:

Tak zwany "reverse mortgage" najpopularniejszy jest w krajach anglosaskich (w USA przed kryzysem w 2007 r. umowy dotyczące odwróconej hipoteki zawarło przeszło 300 tys. osób), a także w zachodniej Europie (głównie w Belgii, rzadziej we Francji oraz Niemczech). Odwrócona hipoteka pojawiła się również u naszych wschodnich sąsiadów w Rosji oraz na Łotwie.

W Polsce żaden bank nie ma takiej propozycji w swojej ofercie, mimo że pomysł cieszy się dość sporym zainteresowaniem. - Mimo, że od kilku lat toczą się prace w Ministerstwie Finansów, wciąż nie ma uregulowań prawnych, które pozwalałby wprowadzić bankom do oferty taki produkt. Według zapowiedzi nowe przepisy mają pojawić w tym roku - przewiduje dr Bogusław Półtorak główny ekonomista portalu Bankier.pl, autor prac naukowych na temat "odwróconej hipoteki". Brakuje przede wszystkim rozwiązań u ustawach o księgach wieczystych i hipotece. Po prostu nie można dokonać przeniesienia własności, które ma de facto nastąpić za kilka lat. Dlatego banki wciąż nie oferują tego typu produktów.

To, że nie ma przepisów nie oznacza, że nie ma możliwości skorzystania z renty za oddanie domu. Pojawiły się już produkty prawie jak odwrócona hipoteka. Pamiętajmy jednak, że...

Na polskim rynku pojawiła się już jednak instytucja finansowa, która proponuje swoją wersję "odwróconej hipoteki". Różnica jest jednak podstawowa. W tym wypadku właściciel przekazuje firmie swoje mieszkanie i zamian za niewielką rentę - w zależności od wartości nieruchomości oraz wieku i płci właściciela będzie wynosiła od 400 do ok. 800 zł miesięcznie.

Nie jest to dużo. Na przykład mężczyzna mający 65 lat za mieszkanie warte ok. 400 tys.zł może liczyć na niespełna 700 zł miesięcznie! Tymczasem jak wynika z tabel statystycznych średnia długość życia mężczyzny wynosi 75 lat. Zatem firma otrzyma nieruchomość za niespełna 84 tys. zł, a więc grubo poniżej jednej czwartej realnej wartości.

- Mimo podobieństwa działania, ten produkt ma niewiele wspólnego z odwróconą hipoteką. Tak naprawdę jest to umowa polegająca na zakupie na raty przez firmę tego domu z natychmiastowym przekazaniem prawa własności nabywcy - ostrzega Półtorak. A więc oznacza to, że teoretycznie może przestać płacić emeryturę, a lokal i tak będzie należał do niego.

Na łamach "Gazety Wyborczej" właściciel przekonywał, że jego firma podpisuje umowę opierającą się na postanowieniach kodeksu cywilnego dotyczących tzw. "dożywocia". I zgodnie z art. 908 powinien "w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie".

- Tyle, że w umowach, które widziałem jest także punkt dotyczący tego, że firma zastrzega, ze może przekazać prawo własności do takiej nieruchomości osobie trzeciej i pojawia się pytanie czy ona będzie honorować - ostrzega dr Bogusław Półtorak .

Problemem może również pojawić się w momencie, gdy firma oferująca tego typu wersje odwróconej hipoteki zbankrutuje. Emeryt może stracić wówczas wszystko zarówno rentę jak i nieruchomość, ponieważ akt własności będzie już częścią majątku upadającej firmy.

Dlatego alternatywą może być inny pomysł czyli...

Zyskuje się podwójnie, bo otrzymuje się pieniądze i zmniejszają się koszty. Mniejsze mieszkanie oznacza mniejszy czynsz. Jak to działa? Firma (najczęściej są to instytucje działające na rynku kupna i sprzedaży nieruchomości) wypłatę pomniejszoną o prowizje za pośrednictwo w transakcji. Koszty niestety nie należą do najmniejszych. Sam notariusz zabiera kilka procent zysku. A do tego dochodzi podatek od czynności cywilnoprawnych. I oczywiście prowizja firmy pośredniczącej w transakcji. Specjaliści wyliczają, że w sumie można stracić 15 proc. wartości mieszkania. Zaletą jest to, że dostaniemy od razu całą gotówkę do reki i dalej będziemy posiadali mieszkanie. Zyskane w ten sposób pieniądze warto zainwestować zamiast przejadać. Założymy, że w wyniku takiej transakcji zyskał 100 tys. zł. Wystarczy zainwestować w dobrą lokatę i ma się z tego około 300 zł miesięcznie zysku. Obligacje, choć są lokatą długoterminową pomogą jeszcze skutecznej pomnożyć zysku. A jeśli ktoś umie grać na giełdzie może po jakimś czasie kupić nawet drugie, większe mieszkanie.

Czy warto czekać na wprowadzenie odwróconej hipoteki? Czy banki dadzą lepsze ceny za mieszkania? Eksperci są podzieleni. - W Polsce odwrócona hipoteka raczej się nie przyjmie. Taka inwestycja dla banków miała sens, gdy ceny nieruchomości stale rosły. Po kryzysie raczej będą nieufnie podchodziły do tak długoterminowych transakcji - ocenia dr Michał Macierzyński, analityk w portali Bankier.pl. Natomiast dr Bogusław Półtorak ma zdecydowanie optymistyczniejszą wizje. - Jak sądzę oferta banków będzie lepsza niż firm, które w tej chwili proponują swoje wersje "odwróconej hipoteki". Cudów nie ma, więc kwoty oferowanych rent nie będę drastycznie wyższe. Natomiast uporządkowanie przepisów w ustawach pozwoli na uregulowanie tego rynku i zwiększy poczucie bezpieczeństwa klientów - przekonuje. Wszystko wskazuje na to, że z odwróconej hipoteki najbardziej będzie opłacało się skorzystać osobom dzisiaj kupującym mieszkania. To będą stosunkowo nowe nieruchomości w dobrych punktach miast. Wtedy też pewnie będzie już dokładnie uregulowany rynek produktów związanych z "odwróconą hipoteką".

Jan Osiecki