15 mld zł na odszkodowania

Właściciele nieruchomości będą dochodzić odszkodowań za ograniczanie przez ponad 10 lat możliwości podwyższania czynszu. - Szacujemy, że w całej Polsce ok. 50 tys. właścicieli poniosło szkody rzędu 15 mld zł - mówi Tomasz Urbaś, przewodniczący Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości. Wypłata takiej kwoty odszkodowań byłaby rujnująca dla budżetu - dla porównania na służbę zdrowia i wymiar sprawiedliwości wydajemy po 4 mld zł, a na oświatę 1 mld zł.



Cięgi w Strasburgu...

Dokładnie tydzień temu Trybunał w Strasburgu ponownie orzekł, że Polska złamała Konwencję o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności w zakresie prawa poszanowania własności. Przez ponad 10 lat Polska bezzasadnie stosowała bowiem ograniczenia w podwyżkach czynszów. Krótko mówiąc, kosztem właścicieli nieruchomości rozwiązywano problemy mieszkaniowe. - Wyrok Trybunału potwierdził, że każdy ma prawo do swojej własności i do czerpania z niej zysków - mówi Mirosław Szypowski - prezydent Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości.

Wyrok jest efektem odwołania się do Strasburga właścicielki gdańskiej kamienicy Marii Hutten-Czapskiej, która zakwestionowała ograniczenia w podwyżkach czynszów. Argumentowała, że nie może ani dowolnie dysponować swoją własnością (np. wykwaterować lokatorów), ani osiągać dochodu z posiadanej nieruchomości. Trybunał przyznał jej rację w sprawie czynszów i zasądził na jej rzecz 30 tys. euro odszkodowania, a także zwrot kosztów procesu.

Od tego wyroku odwołał się polski rząd podnosząc, że protokół Konwencji, który według Trybunału został naruszony, ratyfikowano kilka miesięcy po wprowadzeniu w Polsce w 1994 r. czynszów regulowanych. Trybunał, który tym razem rozpatrywał sprawę w ramach Wielkiej Izby (17 sędziów), ponownie przyznał jednak rację właścicielce kamienicy.

...i w polskim Trybunale

Ograniczenia w dokonywaniu podwyżek czynszu były wcześniej kilkakrotnie kwestionowane przez Trybunał Konstytucyjny. W 2000 r. TK uznał za sprzeczne z konstytucją przepisy ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, które dawały radom gmin możliwość regulowania czynszów w prywatnych kamienicach. Zakwestionowane przepisy utraciły moc 11 lipca 2001 r., a dzień wcześniej weszła w życie (z dniem ogłoszenia!) ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Problem w tym, że nowa regulacja znowu okazała się niekonstytucyjna.

Trybunał systematycznie likwidował bariery w podwyższaniu czynszów - w 2002 r. uznał za niekonstytucyjne uzależnianie podwyżek czynszu lub innych opłat za używanie lokalu od średniego wzrostu cen towarów i usług. W 2005 roku orzekł, że sprzeczne z ustawą zasadniczą jest ograniczanie podwyżki do 10 proc. dotychczasowego czynszu, jeśli wysokość czynszu lub innych opłat za używanie lokalu przekracza 3 proc. wartości odtworzeniowej.

W swoim orzecznictwie TK podnosił m.in. naruszanie konstytucyjnej zasady proporcjonalności - państwo przerzuciło na właścicieli nieruchomości ciężar utrzymywania najemców.

Będą odszkodowania

Właściciele nieruchomości wielokrotnie domagali się podwyżek czynszów, argumentując, że ograniczanie ich przez państwo powoduje, że przez lata pokrywały one jedynie część bieżących kosztów utrzymania budynków (przez szereg lat ok. 30 - 40 proc. tych kosztów).

Wyrok Trybunału w Strasburgu dał możliwość dochodzenia odszkodowań przez właścicieli polskich nieruchomości. - Założyliśmy firmę Iusta Causa, której celem jest ich zrzeszenie i wniesienie zbiorowego pozwu o odszkodowanie przeciwko Skarbowi Państwa - mówi Tomasz Urbaś, jednak zastrzega, że w pierwszym rzędzie będą starali się zawrzeć ugodę ze Skarbem Państwa.

Mimo że właściciele nieruchomości zapowiadają złożenie pozwu zbiorowego, to jednak w polskim prawie nie ma takiej konstrukcji prawnej. Istnieje jednak podobna możliwość.

- Kodeks postępowania cywilnego pozwala organizacjom społecznym, do których zadań statutowych należy ochrona równości oraz niedyskryminacji, wytaczać powództwa na rzecz obywateli - mówi adwokat Katarzyna Sawa-Rybaczek, adwokat w kancelarii prawnej Magnusson. Sąd po wniesieniu takiego pozwu będzie jednak badał, jakie są cele statutowe takiej organizacji - dodaje.

Trzeba liczyć się również z dodatkowymi kosztami. Aby właściciel nieruchomości mógł wystąpić do sądu o odszkodowanie, musi najpierw zatrudnić rzeczoznawcę, który wyliczy wysokość czynszu, jaki w tamtym okresie właściciel mógł uzyskać - mówi Zdzisław Żydak, dyrektor Departamentu Polityki Miejskiej w Ministerstwie Budownictwa.

Do tego dochodzą jeszcze koszty wpisu sądowego - opłata stosunkowa wynosi 5 proc. dochodzonego odszkodowania, a także ewentualnej pomocy prawnej.

OPINIA

Mirosław Szypowski
prezydent Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości

Uważam, że dochodzenie roszczeń przez właścicieli nieruchomości będzie bardzo długą, wyboistą i kosztowną drogą. Uzyskanie odszkodowania od Skarbu Państwa jest zawsze bardzo trudne. Barierą dla niektórych właścicieli może okazać się kwota wpisu sądowego - będą to często duże sumy. Uważam, że właściciele, którzy chcą dochodzić swoich roszczeń, powinni to robić w drodze indywidualnych pozwów. W naszym systemie prawnym nie ma instytucji pozwu zbiorowego.

Ewa Usowicz, Arkadiusz Jaraszek