Reklama

Analiza kredytów frankowych na przestrzeni lat

W mediach co chwila słyszymy albo o biednych kredytobiorcach walutowych, których banki oszukały i teraz płacą niebotyczne raty, albo o "cwaniakach", którzy i tak zarabiają, a jeszcze chcą, by im ktoś dopłacił. Co jest bliższe prawdy? Tutaj odpowiedź jak zawsze w ekonomii zaczyna się od "to zależy"...

Różnice w wysokości rat dla kredytów w złotych i frankach

W tym miejscu trzeba chwilę napisać, od czego tak naprawdę zależą różnice między wysokością raty na zakup tego samego mieszkania w przypadku kredytów w złotych i w CHF. Oczywistym elementem różniącym te dwie sytuacje jest zmiana kursu waluty. Im droższy frank tym wyższa rata. Ta relacja jest oczywista. Warto natomiast zwrócić uwagę na stopy procentowe. Są one inne dla złotówki i inne dla walut obcych. Można użyć uproszczenia, że im stabilniejsza gospodarka, tym stopy procentowe niższe. Jaki jest ich wpływ na wysokość rat?

Rata składa się z części kapitałowej oraz odsetkowej. Ta pierwsza to to, co realnie spłacamy z kredytu. Druga, to zysk banku oraz koszt pieniądza w czasie. Zysk banku wyrażony jest w postaci procentowej marży. Koszt pieniądza w czasie to odpowiednia stopa procentowa. W praktyce jest to zapisywane wzorem odwołującym się do którejś z rynkowych stóp procentowych. W przypadku kredytów złotowych zobaczymy np. zapis WIBOR 3M + 2 proc.. Co on oznacza? WIBOR to Warsaw Interbank Offering Rate. 3M to liczba miesięcy dla których średnia jest podstawą do ustalania tego wskaźnika. Najczęściej spotykane są 3 i 6. Dodawana wartość na końcu to marża banku. W przypadku kredytów walutowych zapis różni się zamianą stopy WIBOR na odpowiadającą danej walucie. W przypadku zarówno euro, jak i franka, które stanowią większość oferowanych kredytów walutowych, jest to LIBOR, gdyż te stopy procentowe są wyceniane na giełdzie w Londynie.

Reklama

Skąd kredyty we frankach?

Dlaczego w ogóle brane były kredyty w walucie? - Powód jest prosty - mówi Maciej Przygórzewski główny analityk Currency One SA, operatora m.in. serwisu Internetowykantor.pl - skoro są dwa kredyty na tę samą kwotę i z tą samą marżą, ale różnią się walutą, to przy zachowaniu stałego kursu walut, raty będą zależeć tylko i wyłącznie od stóp procentowych. LIBOR zarówno dla CHF jak i dla EUR był znacząco niższy od WIBOR-u. W rezultacie ten sam kredyt, na to samo mieszkanie, mógł mieć niższą ratę tylko dlatego, że był wyrażony w innej walucie - powiedział. Pozostawało już tylko ryzyko kursowe. Będąc precyzyjnym - aż ryzyko kursowe.

Jak się ta przygoda rozwinęła w ostatnich latach niemal wszyscy wiemy, ale powinno się spojrzeć na to też z innej strony. To, że raty kredytów walutowych wzrosły, to prawda, której zanegować nie można. Warto natomiast porównać je z kwotami kredytów branych w tym samym czasie w złotych. W symulacji założymy, że oba kredyty nie mogą być przedpłacane. W takim scenariuszu negatywny wpływ skutku wzrostu kursu walutowego jest bardziej widoczny. Nie ma wtedy korzyści wynikających z niższych stóp procentowych, a są straty z powodu zmiany kursu waluty.

Kiedy były brane kredyty we frankach?

Początek frankowego boomu przypada na sam start 2000 roku. Od tego momentu liczba udzielanych pożyczek walutowych rosła, a największa ich liczba przypada na lata 2005-2008. Od połowy 2004 roku trwał trend spadkowy na franku. Ruch ten do połowy 2008 roku obniżył kurs szwajcarskiej waluty względem złotego z ponad 3zł do poniżej 2zł. Średni kurs franka, po którym udzielano kredytu, jest trudny do rzetelnego ustalenia. W wielu materiałach pojawiają się sprzeczne informacje. Osoby niechętne lobby bankowemu nie raz przedstawiały wyliczenia pokazujące go w okolicach 2,00-2,20zł. Biorąc pod uwagę, jak krótko kurs przebywał na tym poziomie lub niższym, należy uznać tę wartość za zaniżoną. Średni kurs od roku 2000 do początku wybicia franka w 2008 roku oscylował w przedziale 2,50zł-2,60zł. Biorąc pod uwagę, że najwięcej kredytów we franku brano pod koniec tego okresu, kiedy frank szwajcarski taniał, należałoby uznać, że przeciętny kurs z momentu brania takiego kredytu znajdował się trochę poniżej 2,50zł. Dla precyzji obliczeń należy dodać, że bank przewalutowywał kredyt po kursie z tabeli bankowej. W rezultacie kurs ten rósł o około 5 proc.. W ten sposób średni kurs po którym dokonano wymiany był o kilkanaście groszy niższy.

Dwa scenariusze kredytu na nieruchomość

W naszej symulacji zobaczymy dwa scenariusze zaciągania 30-letniego kredytu w kwocie 300 000zł na nieruchomość. W pierwszym przypadku obejrzymy kredyt brany w maju 2005 roku, czyli w okresie gdy frank już taniał i osiągnął poziom 2,70zł. W drugim przypadku pod uwagę weźmiemy kredyt wzięty 3 lata później, kiedy to frank dotarł do 2,10zł. Obydwa scenariusze są mniej więcej po równo oddalone od średniej ceny, po której brano kredyty frankowe. W obliczeniach porównujemy każdorazowo kredyt złotowy i walutowy brany w tym samym czasie. Dla uproszczenia obliczeń zakładamy stałą marżę wynoszącą 2 proc.. Jest to parametr przyjęty z pewnym zapasem wobec tego, co faktycznie działo się na rynku. W obliczeniach zwiększyliśmy wysokość raty w CHF o 5 proc.. Jest to wynikiem założenia, że bank mniej więcej z taką marżą przewalutował nam początkowy kredyt, czyli o tyle więcej musimy zapłacić. Założyliśmy ponadto brak drugiego przewalutowania przy spłacie. Marże w kantorach internetowych są na tyle niskie, że nie wpływają znacząco na obliczenia. Z drugiej strony, jeżeli ktoś nadal spłaca kredyt po kursie z tabeli bankowej i narzeka na wysokość raty, nie powinien być brany w dyskusji poważnie pod uwagę, bo nie wykorzystał jeszcze dostępnych na rynku prostych możliwości na obniżenie raty.

Zacznijmy od kredytu z 2005 roku. Był to moment, kiedy stopy procentowe w Polsce były jeszcze bardzo wysokie. Już co prawda spadały, ale WIBOR wciąż wynosił powyżej 5,5 proc.. W porównaniu z LIBOR-em CHF wynoszącym 0,75 proc. było to naprawdę dużo. Skoro stopy procentowe w Polsce były wtedy wyższe o niemal 5 proc., o tyle samo mniej odsetek płaciliśmy od naszego kredytu w CHF niż w PLN. W rezultacie kredyt złotowy musiał pokrywać dodatkowe ponad 10 000 złotych kosztów kapitału. Nawet pomimo marży przewalutowania rata kredytu w CHF była o ponad 1/3 niższa niż w PLN.

Wybór wydawał się wtedy oczywisty. Była to jednak jedna z najniższych rat w CHF jaką przyszło zapłacić takiemu kredytobiorcy. Następnie rata zaczęła rosnąć (za wyjątkiem 2008 kiedy bardzo tani frank ponownie obniżył wysokość raty). W krytycznym 2015 roku, po pamiętnym 15 stycznia i wyskoku kursu franka, rata wzrosła z początkowych około 1250zł do 1650zł. W tym samym czasie kredyt złotowy zmieniał swoją wartość w zależności od WIBOR-u. Widać było dołek w 2006, 2010 i po 2013 roku. Teraz rata w PLN jest o niemal 150zł niższa niż ta w CHF. Biorąc jednak pod uwagę, ile kredytobiorcy frankowi zaoszczędzili przez lata oraz że rata ich kredytu zaczęła być wyższa niż kredytu w PLN dopiero w okolicach 2014 roku, kredytobiorca złotowy zapłacił na razie o wiele więcej w ramach rat. Nie zmienia to faktu, że pomimo spłacania kredytu frankowego przez 11 lat, suma jaka pozostała do jego spłaty, gdyby chcieć sprzedać mieszkanie, wciąż przekracza wartość kredytu.

Drugi analizowany przypadek to ten, którego używają wszyscy zwolennicy ustaw antyfrankowych. Przykład jest dość ekstremalny, gdyż w tym przypadku przewalutowano kredyt po 2,10zł. Nie jest to oczywiście 1,89zł, po którym też dało się teoretycznie wziąć kredyt - wtedy straty byłyby o kolejne 10 proc. wyższe. Nie zmienia to faktu, że początkowy układ był bardzo podobny. W 2008 roku wydawało się, że jest to interes życia. Rata wynosiła mniej o 30 proc. niż w przypadku złotówek, a frank wciąż taniał. Tak duża różnica w racie była efektem tego, że WIBOR był w tym czasie o ponad 3,5 proc. wyższy od LIBOR-u, przy czym obie te stopy były na relatywnie wysokich wartościach.

Pod koniec 2008 roku frank podobnie jak inne waluty wyskoczył w górę względem złotego. Na korzyść kredytobiorców zadziałała zmiana stóp procetnowych. To dzięki nim rata wyrażona w złotych po roku wzrosła zaledwie 60zł, pomimo że frank podrożał prawie złotówkę. Widać to wyraźnie obserwując ratę w CHF, która spadła o 200 franków w wyniku zmiany stóp procentowych. Sytuacja kredytobiorcy frankowego od tego momentu pogarszała się niemal z roku na rok. Pomimo spłacania kredytu przez 8 lat, wciąż do spłaty pozostało niemal 1,5 raza tyle, ile na początku, gdy kredyt był brany.

Jak widać w porównaniu, niezależnie od tego kiedy był brany kredyt, sytuacja kredytobiorców frankowych ulegała pogorszeniu. - Im wcześniej zaciągięty był kredyt oraz im wyższy był kurs wymiany, tym lepsza jest obecnie sytuacja kredytobiorcy. Bardzo ciekawym aspektem całej tej dyskusji są poniesione koszty. W przypadku kredytów z maja 2008 roku, owszem, kredyt frankowy wypadł drożej. O dokładnie 5 proc.. Wynika z tego, że gdyby bank przewalutował nam kredyt na początku po kursie średnim, w sumie kredytobiorcy w PLN i CHF zapłaciliby dokładnie tyle samo. W przypadku kredytobiorców z 2005 roku zapłacili oni na razie o niemal 60 000 zł mniej niż ich koledzy, którzy wzięli kredyt w złotych. Gdyby odłożyli ową kwotę (czego, można śmiało założyć, większość nie zrobiła), mogliby teraz przedpłacić kredyt i być w bardzo podobnej sytuacji, jak kredytobiorcy złotowi - mówi Maciej Przygórzewski z Internetowykantor.pl

Podsumowanie

Podsumowując, nie można zanegować tego, że sytuacja kredytobiorców frankowych uległa pogorszeniu. Mówienie natomiast, że stracili oni niesamowicie i płacą dwa razy tyle, jest bardzo poważnym nadużyciem. Owszem, kredyty nie są tak korzystne, jak się na początku wydawało. Za wyjątkiem absurdalnie pompowanych danych i ekstremalnych przypadków franka poniżej 2 złote, ciężko jednak wskazać grupy, którym się prawdziwa krzywda stała. Pomijamy oczywiście osoby, które zamierzają sprzedać mieszkanie, w którym kredyt przewyższa wartość nieruchomości. Kredyty w CHF i PLN są porównywalne tylko zakładając, że obydwa będą spłacane do końca. Jeżeli ktoś musi sprzedać mieszkanie, na które wziął kredyt z tanim frankiem, zanotuje naprawdę dużą stratę.

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »