Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest sumą WIBOR-u i marży banku. Przy wzroście choćby jednego z tych współczynników powinno więc ono rosnąć. Tak było np. w 2015 r. Początkowo oprocentowanie rosło wraz ze stawką WIBOR, a później za sprawą gwałtownych podwyżek marż. Coś dziwnego zaczęło się jednak dziać od kwietnia 2016 r. Oprocentowanie zaczęło spadać mimo, że marże rosły, a WIBOR był stabilny.
Wkład własny - sposób na niższe oprocentowanie
Jednym z elementów składających się na rozwiązanie zagadki jest rosnący wkład własny Polaków. Według raportów Amron-Sarfin, w ostatnich latach zauważalnie rośnie udział kredytów udzielanych na mniej niż 80 proc. wartości nieruchomości (patrz wykres drugi). Prawdopodobnie1 ten trend jest kontynuowany również w tym roku. Przekroczenie progu 20 proc. wkładu własnego w wielu bankach powoduje, że można uzyskać niższą marże. Średnio różnica między kredytem dla osoby, która ma mniej niż 20 proc. własnych środków, a taką, która ma ich więcej wynosi 0,2 p.p. Może się więc zdarzyć, że bank wprowadzi podwyżkę marży np. o 0,1 p.p., ale jeśli uda się zebrać wkład własny wyższy niż 20 proc. możemy i tak uzyskać oprocentowanie o 0,1 p.p. niższe niż przed podwyżką. Trzeba jednak dodać, że różnica ta jest zbyt mała, aby była jedyną przyczyną spadku oprocentowania. Marże wzrosły bowiem o 0,45 proc., a oprocentowanie spadło o 0,18 p.p. Gdyby różnica w wysokości marż była jedynym czynnikiem, to musiałaby wynieść aż 0,63 p.p.
Wyższe kwoty
Kolejnym elementem układanki mogą być rosnące kwoty udzielanych kredytów. Według BIK, w pierwszym półroczu tego roku wartość udzielonych kredytów wzrosła o prawie 13 proc., ale ich liczba o niecałe 7 proc. Ta rozbieżność musi wynikać ze wzrostu średniej kwoty kredytu. To również w niektórych przypadkach pozwala obniżyć marżę. Jeśli, na przykład kwota kredytu jest wyższa niż 200 000 zł to marża może być o 0,20-0,25 p.p. niższa niż przy sumie np. 150 000 zł. Podobnie jak w przypadku wkładu własnego może się więc zdarzyć, że bank podwyższa marże o 0,1 p.p., ale pożyczając więcej będziemy mieli oprocentowanie np. o 0,1 p.p . niższe niż przed podwyżką.
Nawet połączenie efektów wyższych kwoty kredytów i wkładu własnego nie tłumaczą jednak w pełni obserwowanego spadku oprocentowania. Kolejnym elementem układanki wydaje się być zmiana profilu kredytobiorców. Dużo mieszkań w ostatnim czasie jest kupowanych w celu ich wynajęcia, przez osoby o wysokich dochodach i bardzo dobrej historii kredytowej.
Ma to wpływ na skoring (bankowa ocena klienta), który odgrywa pewną rolę w ustaleniu wysokości marży. Poza tym, tego rodzaju klienci potrafią lepiej docierać do tańszych ofert kredytowych. Nie idą bowiem do jednego czy dwóch banków. Ta grupa chętnie korzysta z pomocy ekspertów finansowych, którzy pomagają im znajdować promocyjne oferty kredytowe.
Wkład własny wyższy niż 20 proc., kwota wyższa niż 200 000 zł, dobre porównanie ofert - to 3 kroki, dzięki którym uzyskamy tańszy kredyt. Wygląda na to, że coraz więcej Polaków z nich korzysta, gdyż średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w czerwcu było czwartym najniższym poziomem w historii.
1. W momencie pisania tekstu nie były dostępne dane za I kwartał 2017 r.
Jarosław Sadowski
główny analityk Expander Advisors
