Bez dopłaty może być taniej niż z dopłatą

Sprawdziliśmy więc, ile dodatkowo trzeba zapłacić, jeśli chcemy mieszkać bliżej centrum kosztem braku dofinansowania. Z wyliczeń Expandera wynika, że różnica nierzadko wyniesie mniej niż 100 zł miesięcznie. Uwzględniając oszczędności w kosztach dojazdów do pracy, może się okazać, że nieco tańsze będzie mieszkanie bez dopłaty.

W styczniu 2018 r. pojawi się ostatnia szansa na uzyskanie dopłaty przy zakupie mieszkania lub domu. Aby ją uzyskać, warunki programu musi spełnić nie tylko wnioskodawca, ale również kupowany lokal. Cena zakupu nie może być bowiem wyższa niż limit ustanowiony dla danego regionu naszego kraju. Co ciekawe, w niektórych miastach uzyskanie wsparcia będzie bardzo łatwe. Najlepszym przykładem są tu Kielce i Zielona Góra. W ich przypadku średnia cena transakcyjna zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym jest niższa niż limity obowiązujące w MdM. Do tej grupy prawie udało się dołączyć Bydgoszczy i Olsztynowi, w których ceny są zbliżone do limitów. Warto też wyróżnić Katowice, gdzie bez problemu można uzyskać dopłatę na używane mieszkanie, gdyż limit jest tam aż o 10 proc. wyższy niż średnia cena.

Najtrudniej o dopłatę jest natomiast w Gdańsku, Gdyni, Warszawie i Krakowie. W tych miastach średnia cena transakcyjna jest o ok. 40 proc. wyższa niż obowiązujący limit. To powoduje, że dostępne mieszkania, spełniające warunki programu, mają zwykle nie najlepszą lokalizację. Planując zakup mieszkania w jednym z tych miast warto więc zastanowić się czy nie lepiej kupić mieszkanie bez dopłaty, ale w bardziej atrakcyjnej lokalizacji. Na pierwszy rzut oka może się to wydawać nieopłacalne. Nie dość, że zapłacimy bowiem więcej, to jeszcze nie uzyskamy dopłaty. W praktyce nie musi to jednak oznaczać dużo większych kosztów.

Dla osób, które w swoim mieście nie mogą znaleźć dobrze zlokalizowanego mieszkania spełniającego kryteria MdM, alternatywą może być zakup takiego, na które nie dostaną dopłaty. Większość kupujących mieszkania ze wsparciem MdM wybiera nowe lokale. Takie osoby mogą zrekompensować sobie brak rządowego wsparcia, wybierając dobrze zlokalizowane mieszkanie używane. Jego cena nie powinna być wygórowana, choć pewnie będzie wyższa niż limit w MdM. Zaletą mieszkań z rynku wtórnego jest również to, że wymagają one zdecydowanie niższych nakładów na wykończenie niż w przypadku nowych, kupowanych w stanie deweloperskim.

Dokonaliśmy wyliczeń dla czterech wymienionych wcześniej miast, w których najtrudniej jest znaleźć lokale, na które można uzyskać dofinansowanie. Po uwzględnieniu różnic w kosztach kredytów (nieco droższe są te z dopłatą) i kosztach wykończenia mieszkania okazało się, że mimo braku dopłaty rata w większości badanych miast będzie niższa niż 100 zł. Większa jest ona jedynie w Warszawie, gdzie wynosi 155 zł. Biorąc pod uwagę oszczędność czasu i pieniędzy na codziennych dojazdach do centrum wydaje się, że zakup dobrze zlokalizowanego używanego mieszkania w tych miastach jest nawet tańszym rozwiązaniem niż nowe mieszkanie z dopłatą.

Należy jednak dodać, że przyjęliśmy dopłatę w wysokości 10 proc., gdyż zdecydowana większość wnioskodawców nie ma dzieci. Jeśli ktoś ma szansę na wyższą dopłatę, to różnica kosztów pomiędzy dwoma analizowanymi przez nas przypadkami wzrośnie na korzyść tego z kredytem z dopłatą. Podobnie jeśli uda mu się wykończyć nowe mieszkanie taniej niż przyjęliśmy w naszym wyliczeniu. W praktyce warto więc samodzielnie przeprowadzić porównanie, uwzględniając możliwe do uzyskania wsparcie programu i dostępne dla nas oferty z dopłatą i bez niej. O pomoc w tym można poprosić dobrego eksperta finansowego.

Osoby, które spełniają warunki programu MdM nie powinny więc ograniczać się jedynie do ofert mieszkań spełniających warunki programu. Warto również zwracać uwagę na lokale, które nie umożliwiają takiego wsparcia, ale będą oferowały niższe koszty wykończenia i lepszą lokalizację. Ta ostatnia ma bowiem ogromny wpływ na jakość naszego codziennego życia.

Jarosław Sadowski

główny analityk Expander Advisors