Co naprawia najemca, a co wynajmujący?

Z danych Eurostatu wynika, że w 2022 roku mieszkania wynajmuje ok. 13 procent Polaków. Jednak zdaniem specjalistów, odsetek ten jest mocno niedoszacowany: mniej więcej o kilka, a nawet kilkanaście punktów procentowych. Związane jest to z faktem, że najem instytucjonalny wciąż nie jest w Polsce najczęściej wybieranym rozwiązaniem. Rynek najmu jest mocno rozproszony, a nie wszystkie umowy są zgłaszane do urzędu skarbowego (chociaż jako takie powinny być, a przychód z tytułu najmu powinien być rozliczany w PIT przez wynajmującego).

Wynajem mieszkań w Polsce regulowany jest przez dwa akty prawne. Po pierwsze, Kodeks cywilny i po drugie ustawę z dn. 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

We wszystkich wymienionych wyżej przepisach zamieszczone są punkty, które dotyczą odpowiedzialności za zniszczenie, zużycie sprzętów czy awarie. Uregulowania te jednak są dalekie od precyzyjności, co niestety nie zawsze ułatwia rozwiązanie konfliktu.

Prawo rozróżnia awarie i zniszczenie sprzętu powstałe na skutek eksploatacji: za nie odpowiadać ma lokator. Za awarie i zniszczenia, które wynikają z poważniejszych błędów, zaniedbać czy stanu nieruchomości, odpowiada z kolei wynajmujący.

Jednak jak łatwo się domyślić, w praktyce ciężko dojść do tego, kto np. odpowiada za awarię lodówki czy zakamienienie pralki, która doprowadziła do całkowitego wyłączenia jej z użytku.

Zgodnie z literą prawa, wynajmujący nieruchomość ma obowiązek przekazać lokatorowi mieszkanie, które jest w stanie nadającym się do zamieszkania. Przepisy określają, że zadaniem właściciela jest utrzymywanie mieszkania w takim stanie.

Czym jednak jest “mieszkanie nadające się do zamieszkania"? Ustawodawca w ten sposób określa lokum, które zapewnia wszystkie standardowe funkcjonalności przynależne nieruchomości. W mieszkaniu takim ma się zatem znajdować sprawna kuchnia i łazienka, do mieszkania powinny być podłączone wszystkie konieczne media.

Jeśli w trakcie trwania najmu dojdzie np. do awarii instalacji wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej - koszty takiej naprawy powinien ponieść wynajmujący.  

Kodeks cywilny określa, że jeśli dane urządzenie, pierwotnie sprawne, uległo awarii na skutek niewłaściwego użytkowania, koszty naprawy tego urządzenia ponosi najemca.

Zatkany zlew, zużyta uszczelka w kranie czy np. zabrudzenia na ścianie to skutki codziennego funkcjonowania i o ich usunięcie powinien zadbać lokator.

To jednak mało precyzyjne określenie zakresu odpowiedzialności. Bo co np. z zerwanym paskiem w pralce, jeśli lokator używał pralki zgodnie z przeznaczeniem? Kto powinien zapłacić za awarię kuchenki indukcyjnej, jeśli najemca nie ponosi winy za to, że nie funkcjonuje ona prawidłowo?

Tutaj wątpliwości może pomóc rozwiać ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 6b owej ustawy:

1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
   1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
   2. okien i drzwi;
   3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
   4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
   5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
   6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
   7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
   8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
   9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
      • malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
      • malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

W przepisie tym znajdujemy zatem konkretną listę elementów mieszkania, których konserwacja lub naprawa jest w domenie najemcy, chociaż mogłoby się wydawać, że jednak właściciel za nie odpowiada.

Zdaniem specjalistów, mało kto z wynajmujących i najemców na rynku zna powyższe zasady, a przez to też ich nie stosuje. Ustawa była uchwalona ponad dwie dekady temu i dotyczyła przede wszystkim najmu gminnego i komunalnego, a nie lokatorów prywatnych mieszkań. Dlatego, aby nie być skazanym na samodzielne interpretowanie powyższych zapisów (co i tak może nastręczyć trudności w rozwiązaniu konfliktu na linii wynajmujący-najemca), najlepiej jest samodzielnie sprecyzować możliwie dokładnie zakres odpowiedzialności obu stron.

Specjaliści zalecają, aby przed wynajęciem mieszkania sporządzić dokładny protokół zdawczo-odbiorczy w obecności lokatora. Dodatkowo zaleca się pobieranie kaucji, której wysokość jest w stanie pokryć większość typowych usterek, jeśli lokator się nie wywiąże ze swojej części obowiązków. Oprócz tego zaleca się przygotowanie umowy, w której zawarte zostaną wszystkie najistotniejsze kwestie związane z odpowiedzialnością jednej i drugiej strony. Warto tam zawrzeć zapisy na temat awarii sprzętów AGD, instalacji, stanu ścian (szczególnie przy wynajmie długoterminowym) oraz wszelkich kwestii, które na wstępie budzą wątpliwości i mogą potencjalnie być zarzewiem konfliktu.

KO