Co robić, gdy spłata raty kredytu hipotecznego staje się zbyt dużym ciężarem?

Stopy procentowe NBP w czasie kilkunastu ostatnich miesięcy wzrosły z 0,1 proc. do 6,75 proc. W ślad za tym poszedł w górę także wskaźnik WIBOR, od którego zależy kwota rat kredytu. Wysokość przeciętnych rat wzrosła w ciągu roku niemal dwukrotnie. Oprocentowanie kredytów składa się bowiem z dwóch elementów: marży banku i wskaźnika WIBOR. Jeśli kredyt mieszkaniowy charakteryzuje się oprocentowaniem zmiennym, wówczas zmiany WIBOR wpływają na wysokość raty.

Kryzys gospodarczy, rosnące stopy i wysoka inflacja sprawiły, że spadła zdolność kredytowa klientów banków, a tym samym zmalało grono osób, dla którego kredyt hipoteczny jest dostępny. Nie mogło stać się inaczej, skoro już klika miesięcy temu zaczęły spadać realne wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw i w sferze publicznej.

Szacuje się, że w listopadzie zdolność kredytowa dość typowej trzyosobowej rodziny wyniosła 427 tysięcy złotych. Latem 2020 roku ta sama rodzina miała zdolność w granicach 750 tysięcy złotych. W dodatku, mieszkania są teraz droższe niż rok i 2 lata temu.

Z danych NBP za trzeci kwartał 2022 roku wynika, że na rynku pierwotnym średnia cena transakcyjna (czyli ta, która znalazła się w akcie notarialnym) sprzedaży mieszkania dla 7 największych polskich miast wyniosła 11 325 złotych za metr kwadratowy. To o 17,5 proc. więcej niż w trzecim kwartale zeszłego roku. Na rynku wtórnym za metr mieszkanie w tych miastach średnio płacono 10 274 złote - o 8,3 proc. więcej niż rok wcześniej.

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podliczyło, że w październiku klienci przestali spłacać kredyty hipoteczne o wartości 450 milionów złotych. Tak zły miesięczny wynik poprzednio zanotowano 10 lat temu. Przyjmuje się, że kredyt "bankrutuje", gdy opóźnienie w spłacie raty przekracza 90 dni.

BIK podaje też, że w listopadzie o kredyt hipoteczny starało się 13,6 tysiąca osób. W tym samym miesiącu w 2021 roku podobnych wniosków było 36,74 tysiąca, co oznacza spadek o 63 proc. Niższa jest też średnia wartość wnioskowanego kredytu. W listopadzie wyniosła 337 470 złotych i była o 5,6 proc. skromniejsza niż w tym samym miesiącu rok wcześniej.

Jak policzyli eksperci finansowi Credipass, w tej chwili kupno mieszkania o wartości 400 tysięcy złotych na kredyt, przy założeniu, że posiada się 20-procentowy wkład własny, oznacza comiesięczną ratę na poziomie około 2,5 tysiąca złotych. 

Jeśli wspomagamy się wkładem własnym o wartości 30 proc., wówczas rata wynosi około 2,2 tysiąca złotych. Z kolei przy 40-procentowym wkładzie własnym rata spada do poziomu około 1,9 tysiąca złotych. Dla porównania, średnia ceny wynajmu mieszkania w "sypialnianych" dzielnicach Warszawy takich jak Ursus czy Targówek wynosi 2,8 tysiąca złotych.

Rząd, by ulżyć kredytobiorcom wprowadził nowe wakacje kredytowe. Nowe, gdyż większość klientów banków już wcześniej miała w umowach kredytowych możliwość przesunięcia jednej raty. Dotyczyło to kredytów hipotecznych, ale też długoterminowych pożyczek gotówkowych. Dzięki rozwiązaniom wprowadzonym w lipcu 2022 roku można było zapewnić sobie prawo do niespłacania rat kredytu hipotecznego przez 8 miesięcy w latach 2022-23.

Bankowcy mówią jednak, że "wakacje" wcale nie pomagają ludziom, którzy faktycznie mają trudności, żeby związać koniec z końcem i żeby starczyło im jeszcze na ratę kredytu. Z przywileju korzystają głównie ludzie zamożni, z większych miast, którzy kupili duże i drogie mieszkania.

O ile "wakacje" są dla wszystkich, co było wielokrotnie przedmiotem krytyki, o tyle działa też Fundusz Wsparcia Kredytobiorców(FWK) , który jest adresowany wyłącznie do ludzi w trudnej sytuacji finansowej. Trzeba tu przypomnieć, że FWK istnieje od kilku lat. Został powołany z myślą o takich czasach jak teraz, kiedy wzrost kosztów obsługi kredytu zaczyna być trudny do udźwignięcia przez niezamożnych Polaków. W okresie, gdy stopy procentowe NBP były niemal zerowe w zasadzie nikt nie sięgał po tę pomoc.

Wakacje kredytowe mogą dotyczyć jednej umowy zawartej w złotych polskich w celu nabycia nieruchomości przeznaczonej na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. To nawet 8 miesięcy bez spłaty rat kredytowych:

• po 2 miesiące w trzecim i czwartym kwartale 2022 roku
• po 1 miesiącu w każdym z czterech kwartałów 2023 roku

Wakacje kredytowe dotyczą zarówno części kapitałowej, jak i odsetkowej kredytu. Terminy na spłatę rat zostaną przedłużone bez żadnych dodatkowych odsetek. Żeby skorzystać z wakacji kredytowych w danym miesiącu, trzeba złożyć wniosek przed dniem spłaty raty kapitałowo-odsetkowej za ten miesiąc.

Przykład: Rata kredytu wzrosła z 1500 zł do 2400 zł. Przy 8-miesięcznych wakacjach kredytowych (4 × w 2022 r. oraz 4 × w 2023 r.) obciążenie kredytobiorcy w latach 2022-23 zmniejszy się o 19 200 zł.

• Za umowę o kredyt hipoteczny uznaje się również m.in. umowę pożyczki o ile jej zabezpieczeniem jest hipoteka lub inne prawo związane z nieruchomością mieszkalną lub została przeznaczona na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabyciem lub utrzymaniem m. in. prawa własności nieruchomości.
• Dlatego jeśli pożyczka hipoteczna została udzielona na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych - konsument może skorzystać z wakacji kredytowych w odniesieniu do takiej pożyczki. W tym celu konsument składa pod rygorem odpowiedzialności karnej stosowne oświadczenie.
• Wakacje kredytowe dotyczą również kredytów hipotecznych refinansujących i konsolidacyjnych. Umowa kredytowa powinna jednak spełniać wszystkie warunki wynikające z przepisów ustawy z dnia 7 lipca 2022 r. o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom, w tym również ten, że została zawarta przed 1 lipca 2022 r.

Aby skorzystać z wakacji kredytowych, trzeba spełnić łącznie dwa warunki:

• mieć zawartą umowę kredytu hipotecznego przed 1 lipca 2022 roku
• oraz zakończyć okres kredytowania co najmniej po upływie 6 miesięcy od tej daty

Jeśli kredytobiorca korzysta już z wakacji kredytowych uzgodnionych wcześniej z bankiem, a złoży wniosek o wakacje na mocy nowych przepisów, to termin tych pierwszych wakacji skróci się z chwilą złożenia nowego wniosku u kredytodawcy.

Maksymalne wsparcie z FWK wynosi miesięcznie 2 tysiące złotych i może być wypłacane nawet przez 36 miesięcy, co daje łącznie 72 tysiące złotych. Jest ono przekazywane przez Bank Gospodarstwa Krajowego bankowi kredytobiorcy, który udzielił kredytu mieszkaniowego i jest częściowo zwrotne.

Zwrot wsparcia rozpoczyna się po upływie 2 lat od wypłaty ostatniej raty wsparcia. Spłata dokonywana jest w 144 równych i nieoprocentowanych ratach. Część pożyczki może zostać umorzona, ale warunkiem jest tu terminowa spłata stu pierwszych rat. Przy maksymalnym wsparciu umorzona może zostać kwota 22 tysięcy złotych.

Aby skorzystać z pieniędzy FWK wystarczy spełnić jedno z trzech kryteriów:

• w dniu złożenia wniosku co najmniej jeden z kredytobiorców posiada status bezrobotnego lub
• miesięczne koszty obsługi kredytu przekraczają 50 proc. dochodu gospodarstwa domowego lub
• miesięczny dochód gospodarstwa domowego, pomniejszony o miesięczne koszty obsługi kredytu mieszkaniowego, nie przekracza w przypadku gospodarstwa jednoosobowego 1552 złotych, a w przypadku wieloosobowego kwoty 1200 złotych na osobę.

Rozwiązania FWK skierowane są także dla kredytobiorców, którzy sprzedali kredytowaną nieruchomość, a kwota uzyskana ze sprzedaży nie pokryła całego zobowiązania z tytułu kredytu mieszkaniowego (promesa lub pożyczka na spłatę zadłużenia).

Próbą poradzenia sobie z rosnącymi ratami może być przejście na stałą stopę procentową. Problem polega na tym, że bank zapewne chętnie przestawi nam kredyt na stałą stopę, ale jego oprocentowanie okaże się wyższe niż bieżące oprocentowanie przy zastosowaniu zmiennej stopy. Jest to więc rozwiązanie tylko dla osób, które przypuszczają, że jeśli ich obecny kredyt miałby podrożeć na przykład o 15 procent, to bardziej korzystne będzie wybranie stałej stopy.

Inna metoda to konsolidacja kredytów. Jeśli klient banku ma kilka kredytów (gotówkowy, hipoteczny, ratalny), to może próbować schować je pod jednym parasolem kredytu najtańszego. Wtedy oprocentowanie teoretycznie powinno spaść.

W tym wypadku klient musi jednak wszystko dokładnie policzyć. Może bowiem okazać się, że bank dojdzie do wniosku, że przy skumulowanym kredycie klient nie ma zdolności kredytowej albo ma ją mniejszą niż dotychczas. Nie można też zapominać, że banki mają w zwyczaju obciążać kredyty skonsolidowane dodatkową prowizją.

Czasami klienci w trudnej sytuacji decydują się na rozłożenie kredytu na dłuższy okres. Banki zazwyczaj zgadzają się na taką opcję. Może to być przejście na przykład z kredytu 15-letniego na 20-letni. Trzeba jednak mieć świadomość, że wówczas, choć pojedyncza rata jest mniejsza, to łączny koszt kredytu rośnie, bo sumarycznie odsetki są wyższe. Z drugiej strony, jeśli sytuacja kredytobiorcy kiedyś poprawi się, to w przyszłości stanie przed szansą wcześniejszej spłaty kredytu.

Jacek Brzeski