Czy szykują się wzrosty cen mieszkań?
Ostatnie dane cenowe NBP wskazują na bardziej wyraźne wzrosty cen mieszkań. Dotyczy to rynku pierwotnego. Na rynku wtórnym nadal obserwujemy tam stabilizację, choć to się może szybko zmienić. Mieszkania używane prawdopodobnie będą bardziej dynamicznie drożeć w kolejnych miesiącach, w związku z popularnością w programie MDM.
Jak pokazuje wykres 1 - powoli, ale jednak ceny transakcyjne pną się w górę. W stolicy w ciągu trzech lat wzrosły o 11 proc. Na pozostałych wiodących rynkach wzrosty nie są już tak wyraźne. W Poznaniu przez trzy lata mieszkania podrożały o 7 proc., we Wrocławiu o 10 proc., podobnie w Gdańsku. Stawki w ciągu trzech lat spadły tylko w Krakowie - o niecałe 6 proc.
Kwartał do kwartału widać natomiast wyraźne wzrosty - o kilkaset złotych na metrze kwadratowym.
Wzrost jest też widoczny rok do roku. Najmniejszy w stolicy - o nieco ponad 100 zł, największy w Krakowie i Poznaniu - odpowiednio po 200 i 300 zł na metrze kwadratowym.
Te dane wskazują, że stopniowo, ale jednak ceny mieszkań sukcesywnie rosną. To z kolei potwierdza informacje ze strony deweloperów, o dobrej sprzedaży i rosnącym popycie. Przypomnijmy, że firmy deweloperskie rozwinęły wyjątkowo duży front robót. W pierwszej połowie roku rozpoczęli budowę blisko 34 tys. mieszkań.
To rekordowy wynik, bo w analogicznym okresie 2014 roku było ich aż o 30 proc. mniej. Liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 13,2 proc.
Na rynku wtórnym zmiany cenowe są mniej widoczne (wykres 2). Właściwie w żadnym z wiodących miast stawki wyraźnie nie poszły do góry w porównaniu z tym samym okresem trzy lata temu, choć należy zauważyć, że widoczne jest wyhamowanie tendencji spadkowej, z którą mieliśmy do czynienia w 2013 roku (najbardziej w Warszawie i Krakowie). Warto też dodać, że dane NBP obejmują okres do końca września 2015, a więc po zaledwie pierwszym miesiącu funkcjonowania rynku wtórnego w programie Mieszkanie dla Młodych.
By mieć bardziej czytelny obraz sytuacji należy poczekać na dane z kolejnych kwartałów. Na podstawie wyników z września i października (ponad 60 proc. wniosków dotyczyło mieszkań używanych) można zakładać, że duża popularność rynku wtórnego w MDM przełoży się na ceny, choć zapewne nie wszędzie.
Na większości wiodących rynków limity programu są bardzo niskie, ograniczając ofertę do kilku, kilkunastu procent dostępnych mieszkań. Inaczej jest w Poznaniu, gdzie obecne limity są zbliżone do średniej cenowej i tu mieszkania mogą drożeć najbardziej.
Pytanie, jakie sobie zadają eksperci obecnie jest takie - w jakim kierunku pójdzie rynek. Czy czeka nas boom popytowy na mieszkania powodowany niskimi stopami procentowymi (prawdopodobne są dalsze ich cięcia), czy wręcz przeciwnie - szykuje się nadpodaż mieszkań na rynku pierwotnym i spadki cen?
Jak podkreślają Analitycy WGN, sytuacja jest niejasna i cechuje się niepewnością. Choć wzrosty na rynku pierwotnym i duża podaż nowych inwestycji świadczą o silnym popycie, to na razie nie widać tego w akcji kredytowej i to mimo, wspomnianych wcześniej, najniższych w historii stóp procentowych.
Nie wiadomo też jak klienci banków zareagują na przyszłoroczny wzrost minimalnego wkładu własnego do 15 proc. wartości mieszkania, choć wg sporej grupy ekspertów nie będzie to specjalnie odczuwalne, bowiem banki mają instrumenty pozwalające ominąć tę regulację rekomendacji S.
Ciekawie może również kształtować się konkurencja rynku pierwotnego i wtórnego, która będzie korzystna dla tego drugiego i może uderzyć w popyt na mieszkania nowe.
Po dwóch miesiącach w MDM to rynek wtórny święci tryumfy i większość wniosków o dopłat dotyczy właśnie mieszkań używanych. Jak już wspomnieliśmy - na niektórych rynkach może to doprowadzić do wzrostu ich cen.
Genowefa Marciczkiewicz
