Czy wspólnota mieszkaniowa może ograniczyć prawa najemcy?

Najemcy zajmują miejsca parkingowe właścicieli nieruchomości, korzystają z części wspólnych takich jak piwnica, plac zabaw itp.? Tego typu zachowania nie zawsze są akceptowane przez członków wspólnot mieszkaniowych i generują konflikty. Dlatego warto bliżej przyjrzeć się relacjom jakie może mieć najemca mieszkania ze wspólnotą.

Zgodnie z prawem - lokator nie ma żadnych prawnych możliwości wzięcia udziału w zebraniach wspólnoty i głosowania nad jej uchwałami. Nie jest po prostu jej członkiem. Ustawa o własności lokali mówi o tym wyraźnie.

Najemca nie jest właścicielem, wszelkie opłaty uiszcza wobec wynajmującego a nie wspólnoty, a wszelkie roszczenia z tytułu postępowania najemcy wobec pozostałych mieszkańców, części wspólnych itp. kierowane są do właściciela nieruchomości.

A więc najemca nie ma żadnych relacji ze wspólnotą mieszkaniową.

Co więcej - za niewłaściwe zachowania najemców często odpowiada właściciel nieruchomości. Właściciele innych lokali mają prawo wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia, w przypadku naruszania w sposób rażący i uporczywy porządku domowego przez najemców - przez co czynią oni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Jak więc widzimy - za najemcę "odpowiada" właściciel. Co jednak w sytuacji, gdy najemca korzysta, tak jak właściciel nieruchomości, z części wspólnych budynku, a wspólnota drogą uchwały tego zakazuje?

Zgodnie z prawem, najemca - choć nie ma głosu w ramach wspólnoty - wchodzi w sytuację prawną właściciela w zakresie możliwości korzystania z lokalu i części wspólnych.

Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się przepisy o ochronie prawa własności. Ograniczanie najemcom prawa wjazdu i parkowania na częściach wspólnych ogranicza ich prawo najmu, a co się z tym wiąże, stanowi naruszenie prawa.

Tak więc (co często spotykane we wspólnotach mieszkaniowych) uchwały, "zabraniające" najemcy mieszkania korzystania z części wspólnych, są sprzeczne z prawem. Najemca niejako przejmuje uprawnienia właściciela, wynikające ze współwłasności, do korzystania z części wspólnych. Wspólnota nie ma możliwości ograniczenia takiego prawa.

Art.12. ustawy o własności lokali mówi, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Z kolei art. 206 kodeksu cywilnego określa, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Co jednak ma zrobić najemca w sytuacji, gdy wspólnota zakazuje mu korzystania z części wspólnych?

Ponieważ nie ma on żadnych praw do działania na łonie wspólnoty, powinien interweniować w tej sprawie u właściciela nieruchomości i domagać się podjęcia przez niego działań.

Właściciel z kolei, jeśli nie chce stracić najemcy, powinien interweniować we wspólnocie. Jeśli natomiast została podjęta, wbrew jego woli, uchwała zakazująca lokatorowi korzystania np. z parkingu, może ją zaskarżyć. Ma na to 6 tygodni od momentu jej przyjęcia. Niestety, w przypadku braku porozumienia, może być problem z wyegzekwowaniem swoich praw. Zaskarżona uchwała podlega bowiem wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Jednak, by nie eskalować konfliktów w relacji wspólnota - najemca, właściciel lokalu może z góry podjąć kilka kroków.

Przede wszystkim - może ustanowić najemcę swym pełnomocnikiem - do reprezentowania na zebraniach i w ramach wszelkich innych działań wynikających z życia wspólnoty. W takiej sytuacji najemca może głosować i brać czynny udział w spotkaniach.

Efekt? Właściciel na bieżąco będzie znał działania wspólnoty, najemca "uzyska głos" a wspólnocie ciężko będzie uznać, że to osoba "obca", skoro reprezentuje właściciela.

Marcin Moneta