Spis treści:
- Czym jest darowizna według Kodeksu cywilnego?
- Konieczność formy aktu notarialnego przy darowiźnie nieruchomości
- Procedura przekazania mieszkania i związane obowiązki prawne
- Podatek od darowizn a grupa podatkowa III
- Ryzyka i zabezpieczenia przy darowiźnie dla obcych osób
Czym jest darowizna według Kodeksu cywilnego?
Zacznijmy od wyjaśnienia pojęć. Darowizna jest umową, w której darczyńca zobowiązuje się do nieodpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku (art. 888 § 1 k.c.).
Zawierając umowę darowizny, strony mogą ułożyć stosunek prawny według własnego uznania, o ile nie sprzeciwia się to naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 353¹ k.c.).
Oświadczenie darczyńcy powinno być zwykle złożone w formie aktu notarialnego (art. 890 § 1 k.c.), ale dopuszczalne jest również pominięcie tego kroku, jeśli obdarowany już otrzymał przyrzeczone świadczenie.
Innymi słowy: można przekazać niemal każdą rzecz drugiej stronie. Nie można jednak liczyć na to, że w każdym przypadku będzie to transakcja niewiążąca się z żadnymi kosztami.
Konieczność formy aktu notarialnego przy darowiźnie nieruchomości
Przeniesienie własności nieruchomości - w tym mieszkania - wymaga szczególnej formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.).
Darowizna lokalu bez zachowania tej formy jest nieważna, dlatego umowa darowizny mieszkania musi zostać zawarta w postaci notarialnej, a przeniesienie własności zarejestrowane w księdze wieczystej.
Notariusz oprócz sporządzenia umowy sprawdza stan prawny nieruchomości i może zweryfikować, czy darczyńca ma prawo do rozporządzania lokalem.
Procedura przekazania mieszkania i związane obowiązki prawne
Przekazanie mieszkania jest dokładnie opisane w polskim prawie i sprowadza się do kilku kroków.
- Sprawdzenie tytułu własności - przed zawarciem darowizny notariusz weryfikuje właściciela oraz ewentualne obciążenia (hipoteka, służebności).
- Umowa notarialna - strony podpisują przed notariuszem umowę darowizny mieszkania.
- Wpis do księgi wieczystej - po zawarciu aktu notarialnego notariusz składa wniosek o przeniesienie prawa własności w sądzie rejonowym (wydziale ksiąg wieczystych).
- Formularz SD-3 - obdarowany ma 14 dni od dnia zawarcia umowy na zgłoszenie nabycia rzeczy lub praw majątkowych naczelnemu organowi skarbowemu, składając deklarację SD-3 (art. 18 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Wiąże się to również z koniecznością zapłacenia podatku od wartości przekazanej nieruchomości.
Podatek od darowizn a grupa podatkowa III
Obdarowany, który nie jest spokrewniony z darczyńcą, zaliczany jest do III grupy podatkowej. Kwota wolna od podatku w tej grupie wynosi obecnie 5 308 zł (kwota z rozporządzenia MF z 13 X 2022).
Próg ten oznacza, że nabycie o wartości nieprzekraczającej tej sumy jest zwolnione z podatku. Po jego przekroczeniu obdarowany zapłaci podatek według skali określonej w ustawie, przy czym stawki w grupie III zaczynają się od kilku procent wartości przekroczenia.
Ryzyka i zabezpieczenia przy darowiźnie dla obcych osób
Osoby biorące udział w procesie przekazywania mieszkania — zarówno po stronie darującej, jak i obdarowywanej — muszą liczyć się z pewnymi ryzykami.
Z punktu widzenia obdarowywanego ważne jest, że darczyńca może w określonych przypadkach (np. rażąca niewdzięczność obdarowanego) dochodzić odwołania darowizny na podstawie art. 898 k.c.
Dodatkowo darowizna może nie być wolna od prawnych roszczeń wierzycieli. Przekazanie mieszkania, które niezależnie od swojego stanu czy lokalizacji zawsze stanowi znaczną wartość, może być uznana za działanie na szkodę wierzycieli. Dzieje się tak, jeśli darczyńca był zadłużony i przekazanie nieruchomości obniżyło wartość jego majątku (przepis art. 527 k.c.).
W tym miejscu można również wspomnieć, że alternatywą dla darowizny jest umowa dożywocia - darczyńca zrzeka się własności na rzecz obdarowanego w zamian za zapewnienie mu mieszkania i opieki dożywotnio.
Podsumowując, darowizna mieszkania dla osoby spoza rodziny jest w świetle polskiego prawa w pełni legalna, jednak pociąga za sobą szczególne wymogi formalne i podatkowe.
W tym procesie niezbędne jest sporządzenie aktu notarialnego, a także zgłoszenie SD-3 w terminie 14 dni i opłacanie podatku od darowizn. Przed zawarciem takiej umowy warto skonsultować się z notariuszem i doradcą podatkowym, aby uniknąć ryzyka nieważności czynności czy odpowiedzialności wobec wierzycieli.
KO
