Dobre warunki dla inwestycji pod wynajem

Gdańsk to jedyne z badanych miast, gdzie oczekiwana rentowność najmu netto przekracza 5 proc. rocznie. Za metr kwadratowy mieszkania w Gdańsku trzeba zapłacić 4993 zł, a za wynajęcie można dostać 32,3 zł. Trzeba jednak pamiętać, że Gdańsk jest bardzo zróżnicowanym miastem pod względem cen nieruchomości. Mieszkania w najlepszych lokalizacjach (blisko morza bądź w okolicy Starówki) i wysokim standardzie kosztują często ponad 10 tys. zł za mkw., podczas gdy starsze nieruchomości w mniej prestiżowych dzielnicach można znaleźć w cenie poniżej 3 tys. za mkw. Podobne różnice występują jeśli chodzi o stawki najmu. Uśredniając (za pomocą median) wnioski są jednak optymistyczne - inwestycja w mieszkanie na wynajem w Gdańsku rokuje całkiem dobrze.

Co ciekawe, nie sposób tego powiedzieć o Gdyni, gdzie oczekiwana rentowność najmu wynosi 4,1 proc. netto w skali roku. Ceny zakupu mieszkań w Gdyni są o 6 proc. niższe od tych w Gdańsku, podczas gdy stawki najmu aż o 19 proc. Stąd taka dysproporcja pomiędzy sąsiadującymi miastami.

Niezmiennie wysoko na liście miast z największą oczekiwaną rentownością najmu jest Warszawa. To największy i najbardziej stabilny rynek nieruchomości w kraju.

Jak spojrzeć na historyczne dane, to przez ostatnie dwa lata różnica pomiędzy najwyższą, a najniższą rentownością najmu dla Warszawy nie przekracza 0,5 pkt proc., a w niektórych innych ośrodkach (np. Gdańsku i Wrocławiu) jest to ponad 1 pkt proc.

Obecnie stawki cenowe za metr kwadratowy kupowanego (7233 zł) i wynajmowanego (44,3 zł) mieszkania sprawiają, że w stolicy można liczyć na zwrot z inwestycji na poziomie przekraczający 4,7 proc. netto w skali roku.

Z badanych siedmiu miast najniższe zyski zapowiadają się w Poznaniu (3,51 proc.) i Krakowie (3,93 proc.) - to dwa miasta, w których oczekiwana rentowność najmu netto jest niższa niż 4 proc. w skali roku.

Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że na tle innych sposobów lokowania pieniędzy uważanych za bezpieczne, zakup mieszkania rokuje bardzo dobrze. W aktualnych warunkach rynkowych zakładając lokatę na większą kwotę (np. 100 tys. zł) na rok nie sposób liczyć na więcej niż 2,2-2,3 proc. netto. Z tej perspektywy nawet najmniej rentowny Poznań wygląda atrakcyjnie.

Trzeba jednak dodać, że wyższe niż na lokatach i obligacjach zyski wiążą się z ryzykiem, bo nie każdy zarobi tyle ile wynosi średnia rynkowa lub więcej. Na dodatek należy pamiętać o większym zaangażowaniu. Założenie lokaty zajmuje kilka minut przed komputerem, w przypadku zakupu mieszkania potrzeba znacznie więcej zachodu, a potem nieruchomość trzeba jeszcze przygotować do najmu, a przede wszystkim znaleźć na nie chętnych.

Gdy poszukiwania nie przyniosą szybkiego efektu, rentowność z inwestycji zacznie spadać. Ale za to można znacznie więcej zarobić, a w długiej perspektywie jeszcze liczyć na wzrost wartości mieszkania.

Obliczenia dotyczące rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem opierają się na medianach cen transakcyjnych i ofert najmu. To oznacza, że wśród inwestorów będą osoby, które zarobią więcej i takie, których zysk będzie niższy. Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem zależy zarówno od samego mieszkania, jak i inwestora. Wszak znalezienie najemcy i wybór odpowiedniej osoby to niełatwa sztuka, a efekty tych działań bezpośrednio przekładają się na opłacalność całej operacji. Także stawki zakupu i najmu będą się mocno różnić w danym mieście w zależności od standardu nieruchomości oraz jej lokalizacji. W przypadku lokaty bankowej z góry wiemy kiedy się zakończy i jaki przyniesie zysk.

Z analizy ofert na portalu Domiporta.pl wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba ofert najmu w siedmiu badanych miastach spadła o 36 proc. Dotyczy to wolumenu mieszkań w najbardziej popularnych segmentach, czyli jedno-, dwu- i trzypokojowych.

Największe ubytki w liczbie ofert zanotowaliśmy kategorii kawalerek, których podaż w Warszawie, Gdyni i Poznaniu spadła o ok. 39 proc. Najmniej kawalerek ubyło w Krakowie. Nie zanotowano spadku zainteresowania tego rodzaju mieszkaniami. Zapytania o kawalerki niezmiennie stanowią ok. 12 proc.

Marcin Krasoń, Home Broker

Maciej Górka, Domiporta.pl