Dwa słowa i wyższa rata gotowa

W zeszłym tygodniu dwóch ważnych ekonomistów przypomniało, że w Polsce kredyty nie będą tanie w nieskończoność. Najpierw we wtorek Jerzy Hausner (były członek RPP) zasugerował, że Rada Polityki Pieniężnej może zacząć podnosić stopy procentowe już w 2017 roku, a dzień później prezes NBP (Adam Glapiński) zasugerował, że do podwyżek raczej dojdzie po 2017 roku. Oczywiście prognozy te obarczone są sporym błędem. Niemniej kredytobiorcy powinni pamiętać, że jeśli nic niespodziewanego w gospodarce się nie stanie, to raty ich długów zaczną rosnąć i to już całkiem niedługo.

Dziś zadłużając się na 30 lat przy przeciętnym oprocentowaniu 4,5 proc. (dane NBP za sierpień br.) trzeba liczyć się z miesięczną ratą na poziomie 505 zł za każde pożyczone 100 tys. zł. Jeśli więc ktoś chce zadłużyć się na 200 tys. zł będzie płacił 1010 zł miesięcznie, a przy kredycie na 500 tys. zł ratę można oszacować na 2525 zł miesięcznie.

Co by się stało, gdyby oprocentowanie długu wzrosło o skromne 0,25 pkt. proc.? Rata modelowego długu wzrosłaby do 520 zł, czyli o 15 zł na każde pożyczone 100 tys. zł. Jeszcze gorzej byłoby, gdyby stopy procentowe w Polsce wróciły do poziomu z końca 2012 roku (przed cyklem obniżek podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75 proc.). Wtedy rata za modelowy kredyt wzrosłaby z obecnych 505 zł do 715 zł, czyli o 42 proc. Jeśli więc ktoś pożyczył niedawno 300 tys. zł i cieszy się dziś ratą na poziomie około 1,5 tys. zł, to jego rata może wzrosnąć do prawie 2,2 tys. zł, jeśli stopy procentowe wzrosną do poziomu z 2012 roku.

Jeśli do podwyżek faktycznie by doszło, to w skali całego kraju koszt obsługi wszystkich złotowych hipotecznych wzrósłby o około 47 mln zł miesięcznie i to tylko w wyniku pojedynczej decyzji. Aż o tyle więcej odsetek obecni kredytobiorcy musieliby oddać bankom, jeśli oprocentowanie ich długów wzrosłoby o skromne 0,25 pkt. proc. W ciągu roku daje to już kwotę 565 mln zł. Pieniędzy tych kredytobiorcy nie wydaliby na konsumpcję. Pojedyncza podwyżka nie powinna być jednak znacząca z punktu widzenia wzrostu krajowego PKB (565 mln zł to mniej niż pół promila rocznego PKB Polski). Z drugiej strony cały cykl może w sposób zauważalny ograniczyć możliwości nabywcze kredytobiorców, a dla niektórych zadłużonych może oznaczać problemy z obsługą rat. Jest jednak za wcześnie, aby zacząć wieszczyć czarny scenariusz, w którym podwyżki stóp procentowych w Polsce doprowadzą do gwałtownego wzrostu odsetka niespłacanych kredytów hipotecznych.

Zresztą z punktu widzenia rynku mieszkaniowego wzrost kosztu kredytów hipotecznych nie jest czymś nowym. W ograniczonym stopniu z sytuacją taką mamy do czynienia już od prawie roku, a mimo to na rynku mieszkaniowym wciąż mamy ożywienie. Wszystko dlatego, że głównym motorem napędowym rosnącej sprzedaży są dziś inwestorzy gotówkowi. To oni poszukując w miarę bezpiecznej i intratnej alternatywy dla swoich pieniędzy kupują mieszkania z myślą o ich późniejszym wynajęciu. I to właśnie w tym miejscu czai się spore zagrożenie. Jeśli bowiem zaczną rosnąć stopy procentowe, wzrastać zacznie też oprocentowanie lokat w bankach. Póki co zakładając roczną lokatę otrzymuje się 2-3 razy mniejszy zysk niż z wynajmu mieszkań w dużych miastach. Wystarczy jednak kilka podwyżek stóp procentowych, aby pracochłonny wynajem przestał tracić swój blask i powab na rzecz bezobsługowych lokat. W połączeniu z drożejącymi kredytami, może to oznaczać koniec czasów, w których z kwartału na kwartał deweloperzy poprawiają kolejne wyniki liczby sprzedanych mieszkań.

Warto w tym kontekście pamiętać też o rządowym programie "mieszkanie +". Jest to czynnik ryzyka dla inwestorów na rynku mieszkaniowym. Jeśli bowiem po wprowadzeniu programu faktycznie zaoferowana zostanie pokaźna liczba tanich mieszkań, może to spowodować, że stawki za wynajem w Polsce staną się bardziej przystępne. Niewykluczone też, że na sam zakup własnych "czterech kątów" stać będzie większą część społeczeństwa.

Rynek momentalnie zareagował na wcześniej wspomniane zapowiedzi ekonomistów o możliwych podwyżkach stóp procentowych. Kontakty terminowe (FRA) zaczęły rosnąć. 7 października 2016 r. WIBOR 3M, najczęściej spotykany składnik oprocentowania kredytów hipotecznych w Polsce, notowany był na poziomie 1,71 proc. Kontrakty za 21 miesięcy wyceniały natomiast WIBOR 3M na 1,78 proc. Dla porównania jeszcze w poniedziałek (3 października br.) było to 1,66 proc. - o 0,12 pkt. proc. mniej. Z notowań tych wynika, że gracze rynkowi bardzo poważnie potraktowali zapowiedzi podwyżek stóp procentowych, i jeszcze niedawna nadzieja na dalsze obniżki poszła w niepamięć.

Bartosz Turek