Hipoteka odwrócona: Non omne quod licet, honestum est, czyli nie wszystko, co jest dozwolone, jest uczciwe

Hipoteka odwrócona to usługa typu equity release, skierowana do osób nieposiadających majątku, których fundusze są niejako zamrożone w posiadanej przez nich nieruchomości - ma ona na celu upłynnienie tych środków. Wyróżniamy dwa modele tej hipoteki - kredytowy (reverse mortgage) i sprzedażowy (home reversion).

Na marginesie warto zwrócić uwagę, że instytucja stosowana w obrocie gospodarczym, będąca tematem niniejszego artykułu, obecnie nazywana odwróconą hipoteką, jest umową dożywocia. Jest to umowa nazwana, określona w przepisach art. 908 i następnych Kodeksu cywilnego (k.c.), i nie ma co do zasady z hipoteką nic wspólnego.

Kolebką kredytowego modelu hipoteki odwróconej są Stany Zjednoczone, ale obecnie funkcjonuje ona także w wielu krajach Unii Europejskiej, m.in. w Wielkiej Brytanii, Niemczech czy Szwecji. Jak dotąd instytucją spełniającą w Polsce te same funkcje jest drugi z modeli hipoteki odwróconej - model sprzedażowy, oparty na umowie renty dożywotniej, która unormowana jest przepisami k.c. o rencie i dożywociu. W tym kształcie hipoteka odwrócona funkcjonuje m.in. w Hiszpanii, we Francji, na Węgrzech i w Rumunii. Instytucja dożywocia została pomyślana jako środek zaspokajający przede wszystkim potrzeby osób fizycznych, w szczególności takich, które są związane więzami pokrewieństwa. Jej zastosowanie okazało się jednak dużo szersze.

W swym podstawowym wymiarze umowa dożywocia polega na tym, że nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) środki utrzymania do końca jego życia, na co, jeśli strony nie umówią się inaczej, składa się przyjęcie zbywcy jako domownika, zapewnienie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, pomocy w chorobie, a także zorganizowanie zwyczajowego pochówku (art. 908 k.c.). Zmiana sytuacji życiowej uprawnionego, np. pogorszenie się jego stanu zdrowia, powoduje, nierzadko drastyczne, zwiększenie się obowiązków nabywcy nieruchomości. W orzecznictwie Sądu Najwyższego stwierdza się wręcz, że zobowiązany winien pokrywać potrzeby dożywotnika w taki sposób, aby ten nie musiał sam przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych (w ten sposób SN orzekł w wyroku z 9 maja 2008 r., sygn. akt: III CSK 359/07).

W sytuacji gdy między stronami dojdzie do konfliktu uniemożliwiającego ich dalszą osobistą styczność, sąd może zamienić część lub całość uprawnień na dożywotnią rentę odpowiadającą ich wartości, a w szczególnych przypadkach może nawet rozwiązać umowę. Konstrukcja umowy dożywocia dostosowana jest więc do stosunków panujących przede wszystkim pomiędzy członkami rodziny, zwłaszcza że zbywca nieruchomości może zastrzec dożywocie również na rzecz bliskiej sobie osoby.

W orzecznictwie podkreśla się właśnie obowiązek osobistego spełniania świadczeń na rzecz dożywotnika, który zbliża je do więzi o charakterze alimentacyjnym (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 28 listopada 2012 r., sygn. akt: III SA/Kr 291/12).

W przypadku zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca będzie ponosił osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się one wymagalne przed przejściem na niego prawa własności. W takiej jednak sytuacji dożywotnik będzie mógł żądać zamiany swego prawa na dożywotnią rentę. Niemożliwe jest natomiast zbycie samego prawa dożywocia.

Jak już wskazano, przepis art. 908 k.c., definiujący umowę dożywocia, ma charakter dyspozytywny, bowiem stosowany jest w braku odmiennej umowy. Swoboda umów nie doznaje w tym przypadku ograniczeń (wyrok SA w Katowicach z 11 września 2012 r., V ACa 270/12). Nie ma więc przeszkód, o czym stanowi wyraźnie art. 908 § 2 k.c., aby umowa zakładała iż na rzecz zbywcy ustanawiane jest prawo użytkowania, służebność mieszkania lub osobista, nabywca może też zobowiązać się do świadczeń w rzeczach oznaczonych co do gatunku lub w pieniądzu. Z ostatniego spośród tych środków korzystają tzw. fundusze hipoteczne mające w swym portfelu umowę renty dożywotniej, gdzie w zamian za prawo własności nieruchomości oferowany jest stały dopływ gotówki. Wysokość renty przysługującej dożywotnikowi uzależniona jest od wartości sprzedawanej nieruchomości, ale także od prognozowanej długości jego życia, często obliczanej zgodnie z danymi GUS.

W pierwszym oglądzie prawo dożywocia wydaje się być podobne do hipotecznego kredytu odwróconego, który funkcjonuje w innych, wspomnianych wyżej państwach. Podstawowa różnica, jaka zachodzi pomiędzy tymi instytucjami to moment przejścia prawa własności. W przypadku umowy opartej na art. 908 k.c. dożywotnik wyzbywa się własności już w chwili zawierania umowy przed notariuszem, co oznacza, że nieruchomość zostaje na tym etapie wyprowadzona z przyszłej masy spadkowej i spadkobiercy nie mają już możliwości jej odzyskania.

Zwrócić należy uwagę na istotne zagrożenia, z jakimi wiąże się w chwili obecnej zawarcie przez osobę w podeszłym wieku umowy dożywocia ze spółką oferującą wypłatę renty dożywotniej, w zamian za przeniesienie na rzecz tejże spółki prawa własności nieruchomości, zamieszkiwanej przez dożywotnika.

Należy wyjaśnić, że pojęcie funduszu hipotecznego nie jest pojęciem prawnym - w polskim systemie prawnym instytucja ta nie jest zdefiniowana. Oznacza to, że nie istnieją jakiekolwiek wymogi co do formy prawnej, w jakiej taka osoba powinna działać. Fundusze hipoteczne są więc zwykłymi spółkami prawa handlowego, które w zakresie kapitałowym podlegają jedynie, bardzo skromnym przecież, ograniczeniom określonym w Kodeksie spółek handlowych. Brakuje także przepisów szczególnych, dzięki którym dożywotnik korzystałby z uprzywilejowanej pozycji w razie upadłości podmiotu.

Ponadto, co istotniejsze, instytucje te nie są objęte nadzorem państwowym. Prowadzi to do sytuacji, w której nikt nie kontroluje legalności i prawidłowego zarządzania ryzykiem w tychże organizacjach. Nie trzeba tłumaczyć - w kontekście niedawnych problemów z wypłacalnością różnych spółek, które oferowały możliwość lokowania oszczędności - jak duże zagrożenie taka sytuacja niesie dla osób, które postanowiły, celem poprawy poziomu życia, przekazać prawo własności posiadanej nieruchomości. Brak ciągłego oraz efektywnego nadzoru prowadzi do sytuacji, w której państwo nie ma szans na podjęcie działań prewencyjnych lub naprawczych. Trzeba mieć na uwadze fakt, iż w relacji dożywotnik - fundusz hipoteczny mamy najczęściej do czynienia ze znaczną dysproporcją siły i znaczenia w obrocie cywilnym między stronami. Dożywotnicy to osoby w podeszłym wieku, nieposiadające często wiedzy ani doświadczenia, pozwalających im na w pełni świadomą ocenę i analizę podejmowanych czynności prawnych. Ponadto, nie będąc wspólnikami funduszy hipotecznych, nie mają one żadnych prawnych możliwości badania bieżącej sytuacji spółki.

Kolejną kwestią budzącą wątpliwości jest pełna swoboda rozporządzenia nieruchomością nabytą przez spółkę, która zawarła umowę dożywocia z osobą fizyczną. Nawet jeśli w umowie strony określą zobowiązanie do niezbywania nieruchomości, to nie stanowi ono przesłanki do uznania, iż umowa zawarta przez nowego właściciela nieruchomości z osobą trzecią jako nabywcą jest nieważna. W takiej sytuacji dożywotnik nie ma żadnej możliwości niedopuszczenia do wejścia w prawa właściciela osoby trzeciej. Powiązany z tym jest również brak jakichkolwiek obowiązkowych zabezpieczeń prawidłowego wykonywania umowy. Nie ma przepisów, które nakazywałyby ustanawianie hipoteki na nieruchomości, której własność jest przenoszona, na rzecz poprzedniego właściciela, celem zabezpieczenia płatności renty. Nie istnieje także obowiązek ustanowienia służebności osobistej, która gwarantowałaby poprzedniemu właścicielowi prawa do mieszkania i nieskrępowanego korzystania z lokalu będącego przedmiotem umowy.

Co równie istotne, przy zawieraniu umowy dożywocia dożywotnik nie ma jakiejkolwiek kontroli nad wyceną tejże nieruchomości. Brak jest przepisów regulujących zakres i sposób wyceny, która powinna być obowiązkowa, a sposób jej przeprowadzania winien być szczegółowo określony przepisami prawa - np. w formie rozporządzenia ministra finansów, upoważnionego do tego w ustawie.

Mając na uwadze wyżej omówione zagrożenia, Ministerstwo Gospodarki przygotowało założenia do ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (tzw. renta dożywotnia), które 15 października 2013 r. były przedmiotem posiedzenia Rady Ministrów. Zgodnie z treścią założeń, przygotowywany rządowy projekt ustawy będzie regulował zasady sporządzania umów renty dożywotniej, mając na celu zwiększenie ochrony interesów właścicieli zbywających prawa do mieszkania, a ponadto utworzenie wymogu posiadania zezwolenia Komisji Nadzoru Finansowego na prowadzenie działalności polegającej na oferowaniu takich usług. Uzyskanie zezwolenia będzie wymagało spełnienia warunków - w szczególności organizacyjnych i kapitałowych - gwarantujących, iż podmiot taki jest w stanie prawidłowo wykonywać umowę ze świadczeniobiorcą. Możliwość prowadzenia tego rodzaju działalności będą miały jedynie spółki akcyjne (również europejskie spółki akcyjne) oraz zakłady ubezpieczeń, posiadające minimalny kapitał założycielski w wysokości 2 mln euro.

Projekt założeń wskazuje ponadto, iż ustawa będzie określała szereg instytucji zabezpieczających interesy świadczeniobiorców (tj. pobierających rentę) i gwarantujących prawidłową realizację umowy. Obowiązkowym zabezpieczeniem wypłaty renty będzie hipoteka ustanawiana na rzecz świadczeniobiorcy na przekazywanej nieruchomości. Przed zawarciem umowy świadczeniodawca będzie obowiązany przedstawić przyszłemu beneficjentowi arkusz informacyjny, który będzie zawierał dane dotyczące w szczególności opisu instytucji renty dożywotniej, warunków jej otrzymywania, prognozowanej wysokości renty i sposobu jej wypłacania, waloryzacji, ustanowienia na nieruchomości hipoteki i służebności osobistej mieszkania, kosztów zawarcia umowy, a także możliwości wypowiedzenia przez świadczeniobiorcę umowy.

Dodatkowo projektowana ustawa będzie ograniczała prawo do zbycia nieruchomości przez świadczeniodawcę wyłącznie na rzecz innych podmiotów oferujących umowy renty dożywotniej. Również w razie upadłości syndyk będzie zobowiązany skierować ofertę zakupu nieruchomości do tego rodzaju podmiotu - w razie dokonania nabycia wstępować on będzie w prawa i obowiązki upadłego, a wykonywanie umowy będzie kontynuowane.

W chwili obecnej - zarówno w parlamencie, jak i w Radzie Ministrów - prowadzone są także prace legislacyjne nad dwoma projektami dotyczącymi wprowadzenia kompleksowej, ustawowej regulacji odwróconego kredytu hipotecznego. Jest to instytucja oczekiwana zarówno przez banki, jak i osoby fizyczne.

Zgodnie z wniesionym przez posłów SLD projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z 2 kwietnia 2013 r. (nr druku sejmowego 1442 obecnej kadencji Sejmu RP), w ramach hipotecznego kredytu odwróconego instytucja kredytująca ma zobowiązywać się do przekazywania kredytobiorcy środków pieniężnych, z zabezpieczeniem spłaty w postaci ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Zgodnie z projektem możliwe będzie wypłacanie środków w postaci świadczenia jednorazowego bądź przez określony umową okres, nie dłużej jednak niż do śmierci kredytobiorcy, nie jest więc powiedziane, że z instytucji projektowanej w takim kształcie nie mogłaby skorzystać także osoba młoda. Kwota kredytu stanie się wymagalna przede wszystkim z upływem 12 miesięcy od śmierci kredytobiorcy, wraz z wymagalnością zaktualizuje się natomiast roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości przysługujące w tej sytuacji instytucji kredytującej (dane zgodnie z art. 4 i art. 18 ust. 2 projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, nr druku sejmowego 1442). Spadkobiercy będą więc mieli możliwość spłaty kredytu w ciągu 12 miesięcy, co spowoduje wygaśnięcie roszczenia, a tym samym nieruchomość nie przejdzie na własność instytucji (art. 19 ust. 3 projektu). Projekt ustawy złożonej przez posłów po pierwszym czytaniu skierowany został do Komisji Finansów Publicznych.

Równolegle prowadzone są prace nad wszczęciem inicjatywy ustawodawczej przez Radę Ministrów. W Ministerstwie Finansów opracowano projekt założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, który rozpatrywany był na posiedzeniu Rady Ministrów w 15 października 2013 r. W kwestiach zasadniczych jego założenia pokrywają się z treścią przedłożenia poselskiego. Zawierać umowy będą mogły z jednej strony instytucje kredytujące, czyli banki objęte nadzorem KNF (lub odpowiednich instytucji nadzoru państw członkowskich UE), a z drugiej właściciele nieruchomości lub jej części ułamkowej, użytkownicy wieczyści lub osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego będzie rynkowa wartość nieruchomości, oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego.

Podkreśla się obowiązkowy charakter ustanowienia zabezpieczenia kredytu w postaci hipoteki na nieruchomości. W razie upadłości instytucji kredytującej umowa będzie rozwiązywać się z mocy prawa w zakresie niewykonanej części, a na syndyka nałożony zostaje obowiązek złożenia wniosku o obniżenie sumy hipoteki do wysokości udostępnionej kwoty kredytu wraz z odsetkami do dnia ogłoszenia upadłości. Wskazuje się także, że jakkolwiek umowa zawierana będzie na czas nieokreślony, to świadczenia wypłacane będą bądź jednorazowo, bądź też przez czas w umowie ustalony. Projektodawca powołuje się w tym miejscu na zróżnicowane doświadczenia innych państw, m.in. USA, gdzie 66 proc. beneficjentów wybiera świadczenia okresowe i Australii, gdzie aż 90 proc. kredytobiorców decyduje się na jednorazową wypłatę środków. Nie będzie możliwości zawierania umów zakładających świadczenie dożywotnie, tym niemniej instytucje kredytujące zobowiązane będą do wdrożenia mechanizmów zarządzania ryzykiem długowieczności.

Do obowiązków kredytobiorcy należeć będzie utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie technicznym, zawarcie umowy ubezpieczenia od zdarzeń losowych, uiszczanie podatków i opłat. Beneficjent będzie mógł wypowiedzieć umowę w każdym czasie z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Instytucja kredytująca będzie natomiast uprawniona do wypowiedzenia umowy, w razie gdy kredytobiorca nie będzie wykonywał obowiązków z niej wynikających, gdy przeniesie prawo do nieruchomości na rzecz osoby trzeciej lub też jeśli do nieruchomości zostanie skierowana egzekucja innego wierzyciela. Po śmierci beneficjenta umowy instytucja kredytująca każdorazowo będzie musiała rozliczyć się z jego spadkobiercami. W sytuacji gdy nie spłacą oni kredytu w ciągu 12 miesięcy od chwili otwarcia spadku (śmierci kredytobiorcy) i dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości na bank, wówczas konieczne będzie dokonanie kolejnej wyceny nieruchomości, która stanowić będzie podstawę rozliczenia. Jeśli okaże się, że przewyższa ona wartość nieruchomości, instytucja kredytująca będzie zobligowana do zwrócenia nadwyżki spadkobiercom. Jest to oczywista zaleta, jeśli weźmiemy pod uwagę dotychczasowe funkcjonowanie odwróconej hipoteki w Polsce.

Zwrócić należy jednak uwagę, że prace rządowe toczą się od 2011 r. i jak dotąd wygenerowano jedynie założenia projektu, które stanowią tylko zręby kompleksowej regulacji, a nie całościową propozycję ujętą w tekst ustawy, która wydaje się być niezbędna dla zabezpieczenia interesów obywateli.

Praktyka innych państw wskazuje, że hipoteka odwrócona jest potrzebna ze społecznego punktu widzenia. Pozwala ponadto na lepsze zarządzenia zgromadzonym majątkiem i daje możliwość wykorzystania nieruchomości bez potrzeby jej sprzedaży.

Konieczne jest jednak kompleksowe uregulowanie tej instytucji, w ramach jednego lub obydwu modeli, o których była mowa. Dotychczasowa praktyka, oparta na niewystarczającej, bo dostosowanej do innego - rodzinnego typu relacji pomiędzy stronami - regulacji Kodeksu cywilnego generuje na rynku działania o charakterze wolnej amerykanki, podejmowane przez różnorakie osoby, powodujące poważne niebezpieczeństwa dla dożywotników - będących najczęściej osobami w podeszłym wieku, niekiedy również niedołężnymi, które powinny być objęte dodatkową ochroną prawa. Ustawodawca zatem powinien niezwłocznie zniwelować opisane wyżej zagrożenia.

Piotr Gałązka jest adwokatem, Sekretarzem Sądu Polubownego (Arbitrażowego) przy Związku Banków Polskich w Warszawie

Paulina Jaciuk jest prawnikiem i politologiem, odbywa aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach